Можно удовлетворять свою потребность в жилье путем права собственности на жилье. Тут всё будет регулироваться правилами о праве собственности, и жилищных правоотношений тут нет.
А можно удовлетворять такую потребность путем использования чужого жилья. И вот тут-то и будут жилищные правоотношения.
Договорившись о понимании жилищного правоотношения, мы должны констатировать, что правовой формой жилищного правоотношения выступает договор найма жилого помещения. Это самостоятельная договорная конструкция (потому что отдельная глава есть в ГК). Следовательно, правила о родственных институтах (аренда и ссуда) к договору найма применяться без указания закона (а таких указаний сегодня нет) не могут.
Любой законодатель отдает себе отчет в том, что использование жилых помещений должно подвергаться специальному регулированию. Задача законодателя – защитить гражданина при пользовании жильем.
В этой связи вызывает недоумение, когда в ЖК мы сталкиваемся с указанием на то, что правовой формой жилищных правоотношений может выступать договор ссуды. Дело не только в том, что за счет этого размывается единый законодательный подход, а в том, что такой подход не продуман и влечет за собой ущемление правовых гарантий гражданина. Только на первый взгляд кажется, что ссуда выгоднее найма. Тут выгода только одна: наем – возмездный, а ссуда – безвозмездная. Однако положение гражданина при ссуде намного хуже, чем наем.
Давайте выясним один вопрос: как обстоит регулирование ситуации ответственности лица, передавшего жилое помещение за фактические и юридические недостатки? В главе 35 нет специальных указаний, а значит, мы применяем общие правила: собственник несет ответственность за юридическую или фактическую некачественность жилого помещения. А в ссуде (ст.693 ГК РФ) ссудодатель отвечает только при умысле и грубой неосторожности (если он при этих формах вины не оговорил недостатки). Тут явно положение при ссуде хуже, чем при найме.
Вопрос прекращения договора по инициативе лица, передавшего соответствующую вещь (наймодатель и ссудодатель). Если у нас наем, то специальных правил в главе 35 для одностороннего отказа (или одностороннего расторжения – юрисдикционный способ) нет, и, более того, основания ограничены. А в ссуде в ст.699 ГК РФ ссудодатель может во всякое время отказаться от договора. Вот тебе и безвозмездность.
При социальном найме оставление гражданином жилого помещения с намерением прекратить жилищное отношение свидетельствует о прекращении договора найма. А при ссуде гражданин может отказаться, но с предупреждением за 1 месяц. Тут явно при найме положение повыгоднее.
Как можно было бы исправить такой изъян ЖК? Ну, можно было предусмотреть безвозмездность найма, но НАЙМА, а не ССУДЫ, чтобы сохранить гарантии гражданина при найме, добавив к ним безвозмездность из ссуды.
Самое обидное, что законы субъектов РФ не исправляют это положение ЖК, а лишь вторят его словам.
Кстати, каждая из разновидностей найма имеет много своих особенностей, несмотря на то, что наем у нас един.