Легальное определение содержится в ст.100 ЖК РФ. П.1 ст.100 ЖК: ДСН –
это договор, где одна сторона-собственник специализированного жилого помещения передает гражданину во временное пользование для проживания за плату жилое помещение.
Субъекты – наймодатель и наниматель.
Наймодатель – опять только собственник. Поскольку у нас здесь специализированный жилищный фонд, а он является частью государственного или муниципального ЖФ, поэтому у нас собственник – это только публично-правовое образование.
Наниматель – гражданин, но не всякий, а только тот, кто удовлетворяется установленным законом требованиям.
Сам по себе специализированный ЖФ – это собирательный термин, который включает в себя 7 составляющих: общаги, фонд маневренных жилых помещений (жилье для тех, у кого свое жилье сгорело, разрушилось и т.д.), фонд беженцев, фонд соцзащиты отдельных категорий граждан и т.д. и т.п.
Отсюда, дать общее представление о нанимателе трудно. Применительно к каждой разновидности жилища в специализированном ЖФ. Например, в общаге проживать может либо работник, либо студент-ученик.
Что касается специфики предмета такого договора, то предмет – жилые помещения, относящиеся к специализированному ЖФ. При этом требуется, чтобы такие жилые помещения УЖЕ были отнесены и учтены в качестве жилья специализированного ЖФ. Говоря о предмете ДСН, мы вынуждены констатировать, также как и в соцнайме, закон устанавливает требования к жилым помещениям, передаваемым по такому договору. Это помещение должно быть пригодно для постоянного проживания и благоустроено, а также размер этого помещения должен соответствовать установленным требованиям.
То есть в ДСН тоже есть нормативы предоставления. Но тут проблема. Нормативы зависят от типа жилого помещения. Например, применительно к общежитиям, маневренному ЖФ, фонду беженцев – это 6 кв. м ЖИЛОЙ площади на человека. Во всех остальных случаях – 18 кв. м ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ.
Для служебных помещений единого норматива нет, потому что такие помещения предоставляются как дворникам, так и президентам.
Право на жилое помещение возникает на основании сложного юридического состава, включающего решение о предоставлении и соответствующий договор.
Договор специализированного найма является договором срочным. Но срок не един, а зависит от категории специализированного жилья.
Наконец, ДСН – это возмездный договор. Правда, для фонда социальной защиты отдельных категорий граждан (ст.99 ЖК РФ) есть одна особенность. Там может быть и безвозмездный ДСН.