КОНДОМИНИУМЫ

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и распо­ложенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кон­доминиуме отдельные части, предназначенные для жилых и иных це­лей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муни­ципальных образований (домовладельцев) — в частной, государствен­ной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные час­ти (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

При делении земельных участков или изменении их границ и па­раметров соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях (красные линии), и границы застройки, устанавливаемые при размещении зда­ний, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от гра­ниц земельного участка (линии регулирования застройки), и требова­ния градостроительных регламентов к минимальным размерам земель­ных участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспече­ны условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъектов права общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного жилого дома, т. е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов квартиры (или иные поме­щения), принадлежащие им на праве частной или другой собственно­сти (кондоминиум) на основании Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»¹.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кон­доминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользова­ния (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установ­ление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия Федерального закона, т. е. до 15 июня 1996 г.

Границы земельных участков в существующей застройке населен­ных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются дейст­вующими землеотводами.

Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градо­строительных нормативов, исходя из условий обеспечения минималь­ных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в за­стройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в по­рядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Порядок, установленный в кондоминиуме, базируется на перерас­чете и корректировке нормируемого для каждого периода застройки размера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельных долей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца в кондоминиуме.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответст­вии с установленным порядком.

В существующей застройке земельные участки, на которых распо­ложены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в со­став кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в об-

СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

щую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Сверхнормативная территория в случае ее расположения в грани­цах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума (наравне с помещениями) домовладельцами или товариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищест­ва от приобретения в собственность или получения в аренду сверх­нормативных территорий они остаются в государственной или муни­ципальной собственности и используются в соответствии с действую­щим законодательством.

Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры зе­мельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить границы и раз­меры земельного участка в кондоминиуме.

Передача в собственность бесплатно нормативной части земель­ных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органа­ми исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых зако­ном прав и интересов домовладельцев, товарищество кондоминиума может:

получать в бессрочное пользование либо получать или приобре­тать в собственность земельные участки для осуществления жилищно­го строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройку на прилегающих и выделенных земельных участках.