Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта. Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные эксплуатационные, резервы и фиксированные.
К операционным или эксплуатационным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят заработная плата и премии обслуживающего персонала социальное страхование работников коммунальные услуги электричество, газ, телефон, вода и пр. расходы на содержание объекта оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр. представительские расходы расходы на рекламу банковские услуги транспортные расходы К резервам относятся издержки на покупку замену, например, для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.
Следует отметить, что расходы на капитальный и текущий ремонты оцениваемого объекта не включаются в данный перечень расходов, так как они входят в состав амортизационных отчислений.
Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации. Часть этих затрат например, амортизационные отчисления входит в состав себестоимости производства, часть например, вознаграждение управляющему покрывается за счет прибыли, а некоторые издержки например, затраты на покрытие долгов возмещаются частично за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства, тогда как все эксплуатационные расходы и резервы и часть фиксированных расходов входят в состав себестоимости производства.
Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы.
Необходимо помнить, что отчет о доходах и расходах составляется на первый после даты оценки прогнозный год, т. е. все количественные характеристики должны быть прогнозными, но обоснованными и достоверными, базирующимися на фактических данных по эксплуатации объекта, информации о состоянии соответствующего рынка, а также тенденциях развития оцениваемого объекта и рынка.
В состав чистого дохода входят в основном две составляющие прибыль, полученная от использования оцениваемого объекта, и амортизационные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов. 4.2.3.