Методы оценки

Методы оценки. При определении рыночной стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: • Затратный подход; • Доходный подход; • Сравнительный (рыночный) подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов оценки для конкретного объекта на реально сложившемся рынке недвижимости. 3.2 Затратный подход Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, предполагающего, что потенциальный покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и строительство аналогичного по назначению и качеству объекта. Для получения объективных результатов при применении данного метода необходимо с достаточной точностью оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки данный подход не был использован ввиду нецелесообразности его использования. 3.3 Доходный подход В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Применительно к объекту оценки, например, можно сделать допущение, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Оценщик располагал информацией, полученной от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Учитывая это обстоятельство, оценщик с целью исключения погрешности, счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов. 3.4 Сравнительный подход Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка.

Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован двумя методами: • методом сравнительного анализа продаж; • методом валового рентного мультипликатора. В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Сравнительный подход к оценке стоимости объекта оценки включает следующие этапы: 1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. 2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.). 3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.). 4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.

Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов. 5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта. 3.5 Расчёт стоимости объекта недвижимости.