Экономическое обоснование проектных решений

 

Ведущая роль в ускорении научно-технического прогресса в народном хозяйстве принадлежит капитальному строительству. Реализация проектов на строительство новых и реконструкцию действующих предприятий обеспечивает внедрение в промышленность достижений науки и техники, создание новых средств производства, совершенной технологии. В решении этих задач важнейшая роль отводится проектным организациям, ибо на стадии проектирования предопределяется судьба будущего производства, здания, сооружения и ход их строительства, размещение будущего объекта строительства, его технологические, конструктивные и объемно-планировочные решения и, в конечном итоге, эффективность капитальных вложений.

Одной из главнейших задач дальнейшего совершенствования проектного дела является внедрение четкой системы технико-экономического обоснования выбора оптимальных проектных решений.

Под технико-экономической оценкой понимается выполнение расчетов, характеризующих варианты проектных решений, и выявление их экономической эффективности с целью выбора наилучшего варианта. В результате оценки должно быть отражено

влияние функциональных, технических, технологических и организационных факторов проекта на экономические результаты.

Характерными особенностями метода оценки проектных решений являются: использование системы технико-экономических показателей: выявление и группировка факторов, влияющих на уровень рассматриваемых показателей; измерение взаимозависимости между факторами.

Экономичность проекта — это качественная категория, отражающая идею экономии по всем видам ресурсов, связанных с созданием и эксплуатацией объекта, включая оценку эффекта от сокращения сроков строительства, экономическую оценку земельного участка и др.

Различают эффект экономический как совокупность результатов, проявляющихся в виде снижения затрат живого и овеществленного труда, и эффект социальный как совокупность результатов, непосредственно воздействующих на человека в сферах труда, быта и отдыха. Специфика содержания разнообразных проектных решений определяет существенные различия в методических подходах к оценке и выбору лучших решений. Разнообразные по назначению проекты по виду преобладающего целевого содержания могут быть отнесены к следующим группам: с преобладанием социальных целей (градостроительные, жилищного и других видов непроизводственного строительства); с преобладанием производственно-экономических целей (объекты производственного назначения): с преобладанием экологических целей — объекты, обеспечивающие чистоту воздушного и водного бассейнов, почв, сохранение природных ландшафтов и др.

Особенности методических приемов технико-экономической и социальной оценки разнообразных объектов проектирования изложены в гл. 10—15.

Технико-экономическая оценка применяется не только для экономического выбора лучшего проектного варианта из числа альтернативных, но и при экспертизе проектов, проведении научно-исследовательских работ по обоснованию типологических проектных решений и областей рационального применения проектных решений для массового строительства.

Первым этапом повышения экономической эффективности капитальных вложений на проектной стадии являются проекты и схемы районной планировки. Основной целью районной планировки является территориально-хозяйственная организация проектируемого района, его функциональное зонирование и формирование архитектурно-планировочной структуры, обеспечивающей оптимальные условия для развития промышленного и сельскохозяйственного производства, совершенствования градостроительства, сохранения и улучшения природной среды. Основой для разработки районной планировки являются в первую очередь, схемы развития отдельных отраслей народного хозяйства, схемы развития и размещения производительных сил по союзным республикам и экономическим районам СССР.

Схемы и проекты районной планировки строятся на основе тщательного изучения и оценки географических, экономических, архитектурно-планировочных, инженерно-технических и

экологических условий региона. На этой стадии определяются и ориентировочные размеры капитальных вложений в промышленное, сельскохозяйственное, городское строительство, развитие транспорта, инженерное оборудование территории, природоохранные мероприятия.

На основе проектов и схем районной планировки разрабатываются генеральные планы городов, необходимым элементом которых являются технико-экономические обоснования (ТЭО).

Разработка ТЭО развития города имеет целью определение перспектив развития города, расчет численности населения, мероприятий по инженерному освоению территории, уровня обеспечения инженерным оборудованием и всеми видами культурно-бытового и коммунального обслуживания на расчетный срок и первую очередь строительства, величины потребных капитальных вложений.

Разработка ТЭО регламентируется также для предприятий и сооружений, когда необходимо установить экономическую целесообразность и хозяйственную необходимость проектирования и строительства предприятий и сооружений. Такой порядок предусмотрен не только для нового строительства, но и для реконструкции или расширения действующих предприятий (сооружений). ТЭО рассматривается в данном случае как предпроектный документ, уточняющий и дополняющий схемы развития и размещения соответствующих отраслей промышленности в части обоснования размещения предприятий, его производственной мощности, номенклатуры продукции, обеспечения сырьем, топливом, водой, электроэнергией, основных технологических и строительных решений, важнейших технико-экономических показателей производства и строительства предприятия. Технико-экономические обоснования разрабатываются на полную проектную мощность и на первую очередь строительства с определением экономической эффективности капитальных вложений.

ТЭО, как правило, разрабатывается головной проектной организацией с привлечением специализированных проектно-изыскательских организаций для разработки отдельных вопросов.

Особое значение в повышении эффективности проектной деятельности отводится заданию на проектирование. В этом проектном документе, который составляется совместно с проектной организацией, должны быть четко отражены требования реализации достижений науки, техники и передового опыта, обеспечения прогрессивных показателей эффективности капитальных вложений, снижения материалоемкости и трудоемкости строительства, роста призводительности труда.

Условием выбора наиболее эффективных вариантов проектных решений является достаточная широта рассматриваемых альтернатив. Чем больше разработано вариантов проектных решений, тем выше эффект от выбора наиболее оптимального из них.

Внедрение в практику многовариантного проектирования, предусматривающего сравнение равноценных по техническому и экономическому уровню решений, а также их сопоставление с мировым уровнем развития техники и экономики может обеспечить разработку проектов, отвечающих требованию повышения эффективности капитальных вложений.

Одной из эффективных форм повышения технико-экономического уровня проектных решений является проектирование на конкурсной основе. Ограниченное применение в проектной практике вариантного и конкурсного проектирования связано с низкими лимитами на проектно-изыскательские работы, не превышающими 2 % общего объема капитальных вложений. В результате из-за некачественного проектирования потери в народном хозяйстве, по оценке Госплана СССР, составляют не менее 10 млрд руб. в год, что втрое превышает все затраты на проектно-изыскательские работы.

Резко сократить сроки и повысить качество проектно-конструкторских работ призвано широкое использование математических методов и современных средств вычислительной техники в проектных институтах и конструкторских бюро. Опыт применения ЭВМ показывает, что автоматизации поддаются и так называемые рутинные работы (научные и инженерные расчеты, составление смет, выпуск чертежей и спецификаций, нормативных документов) и проектирование самых сложных объектов.

Процесс проектирования, как известно, включает в себя чередование творческих и формальных видов деятельности конструктора, проектировщика и технолога. Формальные работы в балансе времени деятельности инженера составляют около 50 % и сравнительно легко поддаются автоматизации. Применение математических методов и ЭВМ позволяет расширить творческие возможности человека. С помощью ЭВМ можно за короткое время просчитать и проанализировать много вариантов решений проектно-конструкторской задачи и выбрать из них оптимальный.

9.2. Система технико-экономических показателей оценки проектов. Методы расчета. Критерии оценки

Как отмечалось выше, в основе определения эффективности проектного решения лежит народнохозяйственный подход, означающий, что выбранный вариант должен быть эффективен прежде всего для народного хозяйства в целом. . В практических расчетах критерий народнохозяйственной эффективности капитальных вложений (прирост национального дохода) при оценке вариантов проектных решений принимает иную форму, но соответствующую, однако, народнохозяйственному подходу.

Номенклатура показателей.Для оценки проектных решений применяется система технико-экономических показателей, поскольку каким-то одним показателем невозможно выразить экономическую эффективность проектного решения.

По методу выражения показатели могут подразделяться на стоимостные, натуральные и относительные. Натуральные показатели (расход материалов, трудоемкость, энергоемкость, продолжительность строительства и др.) обычно свидетельствуют о структуре затрат или об условиях, предопределяющих эти затраты. Нередко по разным вариантам проектных решений эти показатели не могут быть сопоставимы друг с другом из-за качественных различий.

Например, при равной трудоемкости возведения двух зданий, особенности конструктивного решения одного из них могут потребовать труда более высокой квалификации. Также несопоставимы по качественному составу могут быть расходы стали, утеплителя и др.

Обобщающими показателями количественного и качественного расхода натуральных ресурсов являются стоимостные показатели. Поэтому обычно в практике технико-экономической оценки натуральные показатели, кроме показателя продолжительности строительства (ввиду особой важности фактора времени), относятся к категории дополнительных показателей, а стоимостные — к основным.

Относительные показатели (коэффициент сборности, объемно-планировочные коэффициенты, коэффициент приведения разновременных затрат и др.) обычно не свидетельствуют о величине затрат, а характеризуют экономичность проекта косвенным путем. Применяются они или в качестве нормативов или в качестве средств дополнительного анализа.

По роли в технико-экономической оценке показатели делятся на основные и дополнительные.

Основные показатели, в первую очередь стоимостные, являются обычно критериями в выборе вариантов (сметная стоимость строительства, эксплуатационные расходы, себестоимость выпуска продукции, капитальные вложения в материально-техническую базу). Такому важному натуральному показателю, как продолжительность строительства, тоже дается стоимостное выражение, и он учитывается при оценке вариантов в составе приведенных затрат.

Остальные натуральные и относительные показатели обычно являются дополнительными и только в особых случаях (при недостатке тех или иных материальных, энергетических, трудовых ресурсов) могут играть решающую роль в оценке проектных решений.

И наконец, показатели делятся на общие и частные. Первые характеризуют экономичность проекта в целом, а вторые — экономичность отдельных частных задач, решаемых в проекте (объемно-планировочных, технологических, генерального плана, конструктивных решений и др.).

К общим показателям относятся следующие: капитальные вложения на строительство здания или сооружения; капитальные вложения в материально-техническую базу строительства и сопряженные отрасли; годовые расходы по эксплуатации объекта или себестоимости годового выпуска продукции; продолжительность строительства, определяемая проектным решением; затраты живого труда на возведение зданий и на изготовление комплектов сборных элементов для них; расход важнейших строительных материалов (для несущих и ограждающих конструкций); строительный объем здания, отнесенный к единице измерения (на 1 м² общей площади, на 1 ученика, на 1 зрителя, на единицу продукции и т.д.).

К частным показателям относятся показатели, характеризующие собственно строительную часть проекта зданий или сооружений, генеральный план застройки или выбор строительной площадки.

Показатели объемно-планировочных решений характеризуют: соотношение рабочей, вспомогательной и обслуживающей площадей в общественных зданиях, соответственно жилой и вспомогательной площадей в жилых зданиях, производственной и подсобной в промышленных зданиях; соотношение конструктивной площади, площади лестничных клеток, внеквартирных и летних помещений в составе площади застройки; соотношение площади ограждающих конструкций и общей площади; число квартир и общей площади, обслуживаемой одним лифтом.

При помощи показателей экономичности конструктивных решений оценивают конструктивную схему здания или сооружения и выбор материалов и конструкций для их отдельных частей: фундаментов, стен, кровли, перегородок, полов, столярных изделий, отделки. К таким показателям относят: трудоемкость, расход основных материалов, энергоемкость, степень сборности, унификации сборных элементов.

В качестве показателей экономичности генерального плана применяют: коэффициент использования территории — отношение площади, занимаемой зданиями и сооружениями, дорогами, открытыми складами, ко всей территории участка; коэффициент застройки — отношение площади застройки крытых сооружений к территории участка; объем земляных работ по вертикальной планировке и их стоимость; протяженность коммуникаций всех видов на оцениваемой территории и их стоимость; коэффициент компактности — отношение периметра участка к его площади; затраты на освоение территории на водопонижение, снос строений, компенсацию владельцам за изъятие земель, рубку леса и корчевку пней, плата за изъятие земель и т. п.).

Для характеристики отдельных частных решений проекта (инженерного оборудования, градостроительных решений и др.) применяется своя система показателей, отражающая эффективность того или иного решения.

Система показателей, применяемая при оценке жилых, общественных зданий и сооружений, приведена в прил. 3 и 4. Расчет показателей осуществляется на расчетную единицу измерения — единицу мощности, вместимости или пропускной способности оцениваемых объектов.

Более детально вопросы выбора расчетного измерителя рассматриваются в соответствующих разделах (экономика проектирования жилых, общественных, промышленных зданий; градостроительных решений).

Условия сопоставимости.Проекты, которые подвергаются сравнению, должны быть сопоставимы не только по функциональному назначению, социальным факторам производства, влиянию на окружающую среду. Они должны быть сравнимы по степени детальности проектных проработок, расчетным полезным, ветровым, снеговым нагрузкам; запроектированы для одних и тех же климатических, сейсмических, инженерно-геологических условий и условий эксплуатации; сравнимы по уровню цен и сметно-нормативной базы для определения сметной стоимости строительства; должны применяться одни и те же методы исчисления технико-экономических показателей.

Учет требований об одинаковом функциональном назначении на практике встречает трудности из-за того, что цели проектов во многих случаях фиксируются не строго, а нормы проектирования не всегда однозначно устанавливают требования.

В этом случае условие сопоставимости необходимо обеспечивать системой качественных и количественных показателей, характеризующих соответствие рассматриваемых вариантов друг другу.

Наиболее общим правилом сравнимости проектов является их взаимозаменяемость.

Сравнение вариантов проектных решений следует производить только по отличающимся признакам. Одинаковые для вариантов элементы из рассмотрения исключаются, что значительно облегчает оценку.

Наиболее распространенным методом выбора вариантов проектов в практике проектирования является метод сравнительной экономической эффективности, когда сопоставляются показатели затрат и результатов по вариантам и определяются, насколько один вариант эффективнее другого. Сам метод строится на методологии оценки эффективности капитальных вложений, изложенной в гл. 5.

Наиболее выгодное решение может определяться или максимизацией степени достижения цели (социальной, производственной, экологической) при заданных затратах (целевая эффективность), или же минимизацией затрат при определенной степени достижения целей (ресурсная эффективность). В последнем случае анализу подлежат ресурсы, необходимые для достижения поставленной цели.

Для проектной практики более распространенным, в отличие от формулы (5.7), является использование приведенных затрат не в годовой размерности, а в размерности сметной стоимости, т. е.

П = К + ТнС (9.1)

где П — приведенные затраты; К — сметная стоимость объекта; С — годовые расходы по эксплуатации объекта; Т_н— нормативный срок окупаемости капитальных вложений.

Если выбор оптимального варианта осуществляется в условиях относительно высокой неопределенности технических и экономических исходных данных, а строительство намечается произвести в относительно короткие сроки (до 3 лет), полные приведенные затраты можно определять по формуле

(9.2)

т. е. нормативный срок окупаемости заменяется дисконтным показателем, определяемым сроком функционирования объекта:

(9.3)

Например, при сроке функционирования объекта Тф =10 лет показатель =7 лет; при Тф =20 лет, показатель =10 лет; при Тф =50 лет, показатель =12 лет.

Для обоснования направлений технической политики в строительных конструктивных решениях, а также при выборе конструктивных вариантов решений крупных объектов, если одновременно решаются вопросы создания местной базы по производству конструкций и материалов и фондовооруженности строительно-монтажных организаций, вместо сметной стоимости применяют показатель сметно-расчетной себестоимости. Под сметно-расчетной себестоимостью понимается стоимость, определенная с использованием данных о себестоимости производства строительных конструкций и материалов, и себестоимости строительно-монтажных работ.

При существенном различии сравниваемых вариантов проектных решений по уровню построечных затрат труда целесообразно в сметной стоимости учитывать расчетную величину накладных расходов Н и плановых накоплений П_н в зависимости от величины сметных затрат на основную заработную плату рабочих С₃ и эксплуатацию машин и механизмов См

где а_н— коэффициент, зависящий от вида выполняемых работ. Так, для монтажа сборных конструкций а_н = 0,7, для кирпичной кладки — 0,99, для монолитных железобетонных работ, настилки полов, устройства стропил, заполнения оконных и дверных проемов — 1,2.

В соответствии с правилами, изложенными в гл. 5, при технико-экономической оценке проектных решений необходимо учитывать фактор времени, поскольку время выступает в качестве своеобразного ресурса общественного производства.

Учет разновременных затрат и эффектов, осуществляемых в разные периоды времени, а также учет разрыва во времени для обеспечения сопоставимости стоимостных показателей вариантов, разработанных в разное время, осуществляется путем умножения затрат и результатов на коэффициент приведения.

9.3. Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных

решений

Для определения народнохозяйственной эффективности капитальных вложений наряду со сметной стоимостью строительства необходимо знать и размеры затрат по эксплуатации проектируемых зданий, сооружений и их комплексов.

Такая суммарная экономическая оценка предусмотрена Типовой методикой определения экономической эффективности капитальных вложений АН СССР, на основе которой научно-исследовательскими организациями разработаны действующие в настоящее время инструкции и методические рекомендации по оценке проектных решений зданий различного назначения и селитебных территорий.

Издержки, связанные с эксплуатацией объектов, следует различать по направлениям: на содержание строительных конструкций зданий и сооружений в технически исправном состоянии; на поддержание нормальных санитарно-гигиенических условий и обеспечение функционирования различных видов инженерного оборудования зданий и сооружений; на проведение технологических процессов,

Состав эксплуатационных расходов и методики определения их размеров отражают специфику функционального назначения зданий и сооружений.

В соответствии с Инструкцией СН 547-82 Госстроя СССР в состав расходов по эксплуатации жилых домов и общественных зданий входят следующие затраты:

1) на восстановление и ремонт зданий; отчисления на восстановление (реновацию); отчисления на капитальный ремонт; затраты на текущий ремонт;

2) на эксплуатацию систем инженерного оборудования здания (отопления; водоснабжения; лифты; мусоропроводы) ;

3) на содержание зданий и территорий: мест общего пользования в здании; придомовых территорий; внешних инженерных сетей;

4) административно-управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций (для жилых домов).

При проектировании общественных зданий в расчет затрат по эксплуатации, кроме перечисленных выше, включаются дополнительно те расходы по содержанию зданий, которые в жилых домах осуществляются жильцами. К этой группе расходов относятся: затраты на электрическое освещение зданий; на эксплуатацию систем вентиляции и кондиционирования; теплоизоляцию, радио; санитарно-гигиенические работы по зданию.

Однако основными эксплуатационными затратами в общественных зданиях являются расходы на осуществление основного функционального назначения здания, т.е. проведение в нем соответствующих технологических или социальных процессов. К ним относятся в первую очередь содержание административного, производственного, технического и другого обслуживающего персонала, а также прочие затраты, связанные с основной деятельностью предприятий или учреждений.

К таким затратам относятся: расходы на питание больных в больницах, детей в детских учреждениях; стоимость пара, электроэнергии, топлива для обработки белья в прачечных, приготовление пищи в предприятиях общественного питания, проката фильмов в кинотеатрах и т. д.

В общей сумме эксплуатационных расходов по общественным зданиям затраты на содержание персонала составляют около 55 %, прочие затраты, связанные с основной деятельностью,— около 31 %, на содержание собственно зданий приходится 14—15 %.

Следует обратить внимание на то, что в общественных зданиях более 85 % эксплуатационных затрат непосредственно не зависят от объемно-планировочного и конструктивного решений здания. Они изменяются в зависимости от производственной деятельности, проходящей в общественном здании, и от его вместимости. Поэтому учет их целесообразен в основном при выборе оптимальной вместимости здания, который, в свою очередь, оказывает влияние на эффективность капитальных вложений.

В промышленных зданиях все эксплуатационные затраты входят в состав себестоимости изготовления продукции. Основной частью себестоимости продукции являются затраты на сырье и материалы для ее изготовления, энергетические ресурсы (топливо, электроэнергия, пар и др.), а также заработная плата персонала, непосредственно участвующего в создании продукции.

Эта часть себестоимости единицы промышленной продукции составляет примерно (в зависимости от отрасли производства) 70—75 %. Кроме того, в составе себестоимости содержатся цеховые и общезаводские эксплуатационные расходы. В эти расходы входят содержание и амортизация основных фондов, как в виде процента амортизационных отчислений на реновацию и капитальный ремонт основных фондов, так и в виде затрат по содержанию зданий — на отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию, освещение и текущий ремонт, зарплату непроизводственного персонала и ряд других затрат, не связанных с проектным решением объекта.

На себестоимость продукции влияет ряд факторов, в том числе проектных, к которым относятся технологическое решение проекта, режим производства, его мощность и объемно-планировочные решения зданий. Так же как и в зданиях непроизводственного назначения, эксплуатационные затраты полностью отражают специфику объемно-планировочного и конструктивного решения здания.

Порядок расчета расходов по эксплуатации проектируемых объектов определяется действующими методическими документами. Нормы амортизационных отчислений (на реновацию и капитальный ремонт), а также затраты на текущий ремонт установлены в процентах к полной сметной стоимости здания в зависимости от группы его капитальности. Расходы по отоплению в значительной мере определяются объемно-планировочными и конструктивными решениями проекта, поэтому хотя в жилых зданиях они и оплачиваются жильцами, их рекомендуется учитывать не только для зданий производственного и культурно-бытового назначения, но и для жилых домов. Эти расходы рассчитываются по теплопотерям зданий за отопительный период и стоимости 1 ккал тепла. Теплопотери определяются специалистами по отоплению, но на ранней стадии разработки проекта могут быть подсчитаны и проектировщиком-архитектором по упрощенной формуле, отражающей основные положения расчета затрат на отопление Инструкции СЧ 547-82 по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений:

Q =Q024(tвн – tн)z (9.4)

1 000 000

 

Таблица 9.1

Число этажей	Тип дома	А Величина коэффициента при расчетной температуре наружного воздуха, °С	Величина коэффициента В при расчетной температуре наружного воздуха	Величина коэффициента С при расчетной температуре наружного воздуха	Величина коэффициента Д при расчетной температуре наружного воздуха
— 30°	— 10°	— 30°	— 10°	—30°	— 10°	—30°	— 10°
9 и более	С неотапливае-мым подвалом   То же	1,16   1,13	1,48   1,44	2,82   3,03	3,1   13,65	13,55	13,55	1,09   1,09	1,38   1,38

где Q₀— расчетное количество тепла, теряемое зданием за 1 ч на 1° расчетной разницы температур (внутри здания и наружного воздуха); t_ВН— расчетная внутренняя температура, °С; ( t_н— средняя расчетная наружная температура отопительного периода, °С; z — длительность отопительного периода, дни.

Q₀ определяется по формуле

Q0 = AFнс + BFпр + CFдв + DFп (9.5)

гдеF_нс— площадь наружных стен здания за вычетом проемов; Fпр— площадь проемов в наружных стенах здания (за исключением проемов входных дверей в здание); F_№— площадь входных дверей в здание; F_п— площадь, заключенная между внутренними гранями наружных стен; А, В, С, D — коэффициенты, определяемые исходя из сопротивления теплопередаче R_о ограждающих поверхностей для зданий различной этажности, а также расчетной температуры наружного воздуха применяемые по табл. 9.1

Состав формулы определения расчетного количества тепла, теряемого зданием за 1 ч/град, показывает значительное влияние конфигурации здания, процента проемности в стенах и этажности на затраты по отоплению здания.

Эксплуатационные затраты по лифтовым установкам зависят от двух проектных факторов — этажности здания и количества общей площади на этаже в одной секции. При увеличении выхода общей площади на один лестнично-лифтовой узел от 240 до 450 м² эксплуатационные затраты по лифтовым установкам при одинаковой этажности уменьшаются вдвое.

Затраты на обслуживание мусоропроводов в жилых домах находятся в зависимости от места расположения сборных камер в здании, а также от среднего числа комнат в квартирах.

Затраты на горячее водоснабжение изменяются в зависимости от этажности. Кроме затрат непосредственно по эксплуатации зданий учитываются и затраты на содержание территорий, принадлежащих застройщику. Они зависят от этажности здания, а также от соотношения общих, жилых или рабочих площадей. Для жилых домов необходимо учитывать также затраты на содержание жилищно-эксплуатационных организаций. Эти затраты обратно пропорциональны средней этажности застройки района, микрорайона или квартала, обслуживаемого одним ДЭЗом.

Из всего вышеизложенного следует вывод о большой роли архитектора-проектировщика в повышении эффективности капитальных вложений не только в части сметных затрат на строительство, но и в части расходов в процессе эксплуатации построенных объектов, поскольку размер будущих эксплуатационных затрат, повторяющихся ежегодно в течение всего срока службы здания, непосредственно связан с принятыми в процессе проектирования объемно-планировочными решениями.

Взаимосвязь различных систем обслуживания, включающих предприятия повседневного и периодического спроса, предопределяет для каждых конкретных условий общую организацию системы общественного обслуживания населения жилого района. Территория жилого района формируется с учетом обеспечения пешеходной доступности населением объектов обслуживания районного значения на расстоянии до 1500 м или временной доступности, включая пешеходные и транспортные передвижения,— не более 15 мин.

Границы расчетной территории жилого района устанавливаются при примыкании жилого района: к улицам районного значения — по осям этих улиц; к скоростным дорогам и железным дорогам — по внешней стороне местного проезда; к магистральным улицам общегородского значения и дорогам грузового движения — по красным линиям.

В расчетную территорию жилого района не включаются участки общественных зданий и коммунальных предприятий и учреждений городского значения.

Учреждения периодического обслуживания жилого района подразделяются на две функциональные группы. К первой относятся учреждения регулярного пользования: дома культуры, клубы, кинотеатры, библиотеки с читальными залами, продовольственные и промтоварные магазины, универсамы, кафе, рестораны, комбинаты бытового обслуживания, ателье, парикмахерские, поликлиники, аптеки, отделения связи, сберегательные кассы, спортивные залы и комплексы. Учреждения этой группы целесообразно размещать в общественных центрах жилых районов. Ко второй группе относятся учреждения нерегулярного пользования: больницы, диспансеры, коммунальные предприятия (бани, механические прачечные, гаражи, пункты проката легковых автомашин и т. п.). Учреждения второй группы целесообразно объединять: лечебные учреждения — в комплексы

(кварталы) лечебно-профилактического назначения, коммунальные предприятия — в комплексы (кварталы) коммунально-хозяйственного назначения. Такие комплексы (кварталы) могут обслуживать два или несколько смежно расположенных жилых района.

При расположении жилых районов вдоль линий скоростного общественного транспорта входящие в состав центра учреждения торгово-бытового и частично культурно-просветительного назначения целесообразно совмещать с остановками скоростного транспорта, образуя общественно-транспортные центры, а учреждения спорта и отдыха относить в глубь территории района. Учреждения повседневного обслуживания при планировочной структуре без выделения микрорайонов размещаются рассредоточение по территории района с обеспечением допустимых радиусов доступности и комфорта обслуживания.

Примерный баланс территории жилых районов приведен в прил. 2.

Технико-экономические показатели.Для экономической оценки планировки и застройки микрорайона применяются следующие технико-экономические показатели:

 

Численность населения .... тыс. чел.

Территория........га

Плотность населения.....чел/га

Норма жилищной обеспеченности ........... м^г/чел.

Проектируемый жилой фонд (всего и с распределением его по этажности зданий) .... тыс. м общей площади

Средневзвешенная этажность жилой застройки......этаж

Плотность жилого фонда (брутто) ...........м² общей площади/га территории микрорайона

Плотность жилого фонда (нетто-2).......... м² общей площади/га жилой территории

Протяженность внешних инженерных сетей (по видам) на 1000 м² общей площади жилого фонда... м

Объем использования подземного пространства (по направлениями глубине заложения).....тыс. м³

Стоимость строительства по сводному сметному расчету:

всего......... тыс. руб.

на 1 жителя.......руб/чел.

на 1 м² общей площади жилого фонда........руб/м

 

Кроме того, в составе ТЭП приводится проектный баланс территории микрорайона.

По жилому району состав технико-экономических показателей аналогичен составу по микрорайону. Экономические требования состоят в повышении интенсивности использования территории, сокращении площади, занятой уличной сетью и дорожными покрытиями, на основе рациональных планировочных решений, сокращения удельной протяженности внешних инженерных коммуникаций.

При разработке проектов планировки и застройки микрорайона и жилого района на территории реконструируемой жилой застройки экономичность решения дополняется технико-экономическими показателями, отражающими объемы сноса пригодного жилого фонда по реконструкции, тыс. м², и удельный вес такого сноса по отношению к вновь возводимому жилому фонду, % Задача состоит в максимальном сохранении и использовании сложившегося фонда капитальных зданий в ремонтоспособном состоянии.

10. 4. 3. Реконструкция планировки и застройки города

и жилых районов

 

Город — развивающаяся система. Его функциональная и структурная организация претерпевает те или иные изменения; ломаются старые рамки, возникают новые потребности в жизни людей, необходимость совершенствования городской среды в целом и отдельных ее элементов.

Экономическое обоснование содержания и последовательности реконструкции включает следующие этапы работ: анализ исходного состояния городской среды с выявлением недостатков ) степени их влияния на развитие функционирование этой среды; формулировка проблем реконструкции сложившейся ситуации; установлении целей, задач, ограничений и выработка основных направлений и методе реконструкции; разработка основы проектных вариантов (альтернатив) их технико-экономическая оценка уточнение и выбор окончательного варианта. Хотя в целом реконструкция городов проводится как комплексное мероприятие и преследует единые цели создание наиболее благоприятных условий для труда, быта, отдыха и пер( движения населения — тем не менее проблематика реконструктивных рабе в разных городах различна. Это зависит от фактического состояния планировки и застройки конкретного город его элементов.

Например, в Москве общегородскими задачами реконструкции являются совершенствование транспортно-коммуникационной структуры города частности, организации третьего транспортного кольца, уплотнение селительных территорий с сокращением размеров резервных отводов за пределами МКАД, модернизацией сложившегося пятиэтажного жилого фонда строительства конца 50-х, 60-х гг.; формирование планировочных зон и их центров, обновление исторически сложившегося столичного центра — ядра города (комплексная реорганизация плотно застроенных территорий, создание заповедных зон, пешеходных пространств, упорядочение функций центрального ядра с созданием развитой сети гостиниц, предприятий туристского обслуживания и т. д.). В центральны районах Ленинграда стоит задача разуплотнения исторически сложившейся застройки, расчистки внутриквартальных и дворовых территорий с формированием сети предприятий первичного обслуживания, повышением уровня озеленения территорий.

В ряде городов задачи реконструкции во многом определяются потребностями территориального роста города, нехваткой пригодных территорий, необходимостью совершенствования функционального зонирования города, транспортного обслуживания районов, повышения качества жилой среды.

Оценка технического состояния зданий. Очевидно, что без тщательного изучения материального фонда города нельзя сделать выводов о задачах реконструкции, выявлении имеющегося потенциала, который должен быть использован сегодня и в дальнейшем. Основные результаты технико-экономического обследования города, его застройки, уличной сети, систем транспорта, благоустройства и озеленения должны быть отображены на топографическом плане. После нанесения на него данных, характеризующих экономическое (техническое) состояние материальных фондов города (зданий, сооружений, подземных коммуникаций, элементов благоустройства и т. д., а также зон планировочных ограничений, вызванных природными условиями), такой план становится опорным.

Подготовка опорного плана производится в целях: получения наглядной картины размещения пригодного материального фонда с подразделением его по этажности, степени физического износа, плотности застройки; выявления территориальных резервов для развития и размещения элементов городской структуры, застройки; выработки предложений по дальнейшему использованию реконструируемых территорий и очередности реконструкции.

Оценка технического состояния сложившейся застройки используется при экономическом обосновании вариантов реконструкции, установлении экономически оправданного объема сноса жилого фонда (табл. 10. 16).

Для определения физического износа и технического состояния зданий различной степени капитальности в зависимости от срока их эксплуатации используется номограмма (рис. 10. 19).

Вполне очевидно, что экономически не безразлично, какое здание определено проектом реконструкции под снос: ветхое с непродолжительным остаточным сроком службы и повышенными затратами на его капитальный ремонт или же здание в удовлетворительном и хорошем состоянии, которое может прослужить еще не один десяток лет. Во втором случае будут соответственно ниже затраты и на текущие ремонты, поскольку их объем и периодичность проведения зависят от технического состояния здания и составляют примерно треть стоимости капитального ремонта.

 

Таблица 10 16 Оценка технического состояния зданий и возможные мероприятия для их дальнейшего использования

Категория физического износа, %	Оценка технического состояния	Мероприятия	Примерная стоимость капитального ремонта, % восстановительной
Более 80	Негодное	Снос	—
61 - 80	Ветхое	Ограниченное использование	50 —
41 - 60	Неудовлетворительное	Возможен капитальный ремонт и переоборудование зданий из долговечных материалов для использования по другому назначению	30 —
21 - 40	Удовлетворительное	Комплексный капитальный ремонт с максимальным устранением физического и морального износа	6 —
До 20	Хорошее	Капитальный ремонт на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ	0 —

 

Рис 10.19 Номограмма для определения физического износа и технического состояния зданий

В зависимости от технического состояния и степени капитальности здания, а следовательно, и от остаточного срока его службы существующий фонд подразделяется на опорный, условно опорный и временный, что отображается на опорном плане.

К опорному фонду относят капитальные здания с износом до 40 %, при котором он будет функционировать и за пределами расчетного срока. Сюда же входят здания, имеющие историческую или архитектурную ценность. К условно опорному фонду относят здания в ремонтоспособном состоянии (с износом 41—60 %), которые будут выбывать в течение расчетного срока в том случае, если не предусматривать для них проведение капитального ремонта. Наконец, временный фонд составляют здания с повышенным износом (свыше 61 %), при котором проведение капитального ремонта нецелесообразно. Этот фонд будет выбывать в течение расчетного срока вне связи с реконструктивными мероприятиями.