Оценка потерь при сносе зданий.

Впроцессе функционирования под воздействием различных факторов здание претерпевает физический износ, «стареет», теряет свои потребительные качества. Соответственно снижается и его стоимостная оценка. Различают понятия «первоначальная» («балансовая»), «остаточная» и «восстановительная» стоимость здания. Первоначальная стоимость определяется затратами, которые были осуществлены при строительстве здания, принятого на баланс. Остаточная стоимость отражает разницу между первоначальной стоимостью и оценкой степени износа (расчетной величиной амортизации на полное восстановление) . Наконец, восстановительная стоимость представляет собой те затраты, которые потребуются в данное время для возведения аналогичного здания, т. е. с учетом современных условий сметного ценообразования, влияния факторов технического прогресса, роста производительности труда в строительстве.

Для сносимого здания появляется понятие «ликвидационной» стоимости. Последняя представляет собой размер возвратных сумм, который зависит от возможности повторного использования материалов, получаемых при разборке здания. Как показывает практика, для здания с повышенным физическим износом состояние таких материалов, объем отходов при разборке снижают эффект получения дополнительных ресурсов, который не превышает затрат на оплату труда при разборке. Поэтому такие возвратные суммы не могут рассматриваться как удешевляющие факторы сноса здания. При расчете остаточной стоимости следует учитывать не только физический износ здания, но при необходимости и его моральный износ. Основной вид морального износа состоит в том, что потребительные качества здания снижаются за счет несоответствия старой постройки современным требованиям к комфорту проживания. Ликвидация морального износа требует тех или иных затрат на перепланировку квартир, устройство необходимых элементов инженерного оборудования и т. п. Соответственно удельному весу затрат на ликвидацию морального износа от восстановительной стоимости здания устанавливается процент износа:

 

Характеристика здания, определяющая степень морального износа Моральный износ, %

 

Планировка, удобная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 45 м², дом оснащен всеми видами удобств О — 15

 

Планировка, недостаточно удобная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 65 м², отсутствие некоторых видов удобств........15 — 25

 

Планировка, не удобная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м², отсутствие некоторых видов благоустройства ........ 25 — 35

 

Планировка, непригодная для посемейного заселения, многокомнатные коммунальные квартиры, отсутствие некоторых видов удобств ........ более 35

 

Рис 10. 20 Схема единого замкнутого регенерационного цикла строительства технической эксплуатации реконструкции жилой застройки и ее взаимосвязь со смежными проблемами развития города

Определение экономически оправданного объема сноса.Эта проблема возникает при рассмотрении следующей альтернативы: реконструировать освоенную территорию, т. е. снести старую застройку и возвести новую в большем объеме или обеспечить тот же прирост фонда за счет освоения новых площадок. Стоит задача сопоставления экономической эффективности застройки новых и реконструкции старых районов. Таким образом, эффективность проектного решения следует рассматривать не в пределах квартала или района, а города в целом, его территориальных резервов на основе сравнительного анализа (рис. 10. 20).

Снос жилого фонда экономически оправдан в том случае, если потери от сноса П_сн не будут превышать затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство, озеленение и транспорт, необходимых при освоении новых территорий для размещения того же размера жилого фонда, что и на реконструируемых территориях.

Условие экономически допустимых потерь от сноса пригодного жилого фонда П_с определяется выражением

П_с + К_р больше или равно К_н (10.9)

где К_н — капитальные вложения в инженерную подготовку, оборудование, благоустройство, озеленение и транспорт на свободных вновь осваиваемых территориях, руб/м² общей площади; К_р — то же, на реконструируемых территориях (по перекладке инженерных сетей, совершенствованию дорожных покрытий, формированию зеленых насаждений и т. п.).

При выполнении поставленного условия следует руководствоваться следующими положениями: 1) количество и качество размещаемого жилого фонда на вновь осваиваемой и реконструируемой территориях должны быть одинаковыми; 2) решение вопроса о первоочередном сносе следует основывать на сопоставлении со свободными территориями, застраиваемыми в городе в ближайший период и требующими меньших затрат на их освоение по сравнению с замыкающими участками. Последнее приведет к отсрочке более значительных сносов и понизит допустимый процент сноса пригодного жилого фонда.

Расчеты экономически допустимого сноса требуют довольно сложного анализа проектных схем инженерного оборудования и городского транспорта, изучения данных о стоимости освоения отдельных участков территории. В крупнейших и крупных городах, особенно при недостатке свободных территорий, допустим больший объем сноса по сравнению с другими городами. Для решения задачи используются экономико-математические модели. Критерием оптимальности является минимум суммарных затрат на новое строительство и модернизацию старой застройки в реконструируемом районе с учетом потерь от сноса и на строительство

недостающей части жилого фонда нг свободной территории.

Различия в постановке задачи минимизации затрат и потерь от сноса зависят от типов реконструкции: в районах с малоэтажной экстенсивной застройкой; в районах с переуплотненной капитальной многоэтажной застройкой. При реконструкции районов I типа обычно преследуется цель увеличения количества жилого фонда, Ее осуществляют тогда, когда предполагают получить экономию по сравнению с затратами на прирост такого же количества жилого фонда на свободных территориях. При реконструкции районов IIтипа ставится задача улучшения в них условий проживания за счет разуплотнения, развития системы обслуживания, совершенствования системы озеленения, обеспечения требований инсоляции жилых помещений.

В настоящее время при определении эффективности реконструкции часто используют показатели КГОТ по отдельным городским районам, включая данные оценки в состав капитальных вложений по рассматриваемым вариантам. При этом исходят из условия, что создать уровень комфорта в районе нового строительства можно, лишь вложив дополнительно на каждый гектар территории разницу в оценке территории нового и реконструируемого района. Так, при рассмотрении показателей эффективности реконструкции микрорайона на 15 тыс. жителей во II и IIIзонах КГОТ для Москвы получены соответственно 27 %-ный и 5 %-ный эффекты по сравнению с освоением района нового строительства в V зоне (в районе МКАД). При этом для сокращения размеров потерь от сноса реконструкция предусматривалась по этапам: на первом этапе — минимальный снос изношенного фонда в размере 5 тыс. м², на втором — уже 46,2 тыс. м², на третьем —75 тыс. м².

Экономический эффект реконструкции, проводимой по этапам, определяется следующим. Отсрочка сноса ряда зданий, составляющих условно опорный фонд, хотя и ограничивает возможность размещения на их месте нового фонда, тем не менее не требует срочной компенсации этого фонда за счет нового строительства. Сохраняемые же на ближайший период времени здания продолжают служить, их физический износ растет, остаточная стоимость снижается и последующий снос ведет к меньшим потерям.

 

Глава 11. Экономика проектных решений жилых зданий

11.1. Общие тенденции развития жилищного строительства

Дальнейший подъем благосостояния всех слоев и социальных групп населения, усиление социальной ориентации развития экономики страны выдвигают ряд важных задач перед жилищным строительством. К 2000 г. намечено обеспечить практически каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом, что потребует к этому периоду ввода в эксплуатацию жилых домов не менее 2 млрд м².

В целях закрепления кадров и рационального размещения производительных сил намечается приоритетное выделение государственных капитальных вложений на жилищное и социально-культурное строительство во вновь осваиваемых районах Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также в сельской местности. Для ускоренного решения жилищно-бытовых проблем будут привлекаться средства предприятий, формируемых за счет прибыли, а также средства трудящихся — через жилищно-строительные кооперативы и индивидуальное строительство.

По общим объемам строительства жилья СССР с конца пятидесятых годов превосходит все страны мира, а из расчета на 10 000 чел. населения вводит в эксплуатацию квартир больше, чем США, Канада, ФРГ, Франция, Великобритания, несколько уступая лишь Японии, Финляндии и Австралии.

В настоящее время перспективное проектирование жилищ ведется из расчета 18—22 м²/чел.

Периодически меняющиеся стандарты жилья вызвали дополнительные проблемы по модернизации жилого фонда, построенного в 1956—1973 гг. Дело в том, что в целях устранения жилищной проблемы в то время были несколько снижены требования к качественным характеристикам жилых зданий: по воздействиям от ударного и воздушного шумов, по теплотехнике, габаритам помещений квартиры и т. п. Из-за недоучета общегородских затрат и затрат на инженерные сети и благоустройство микрорайонов, стоимости земли основная концепция жилой застройки сводилась к застройке пятиэтажными домами.

В настоящее время в связи с тем, что жилые здания с совмещенными санузлами в двухкомнатных квартирах, с кухнями, размеры которых уменьшены до 4,5 м , «сжатыми» прихожими и т. д. строить запрещено, а также в связи с ростом этажности — стоимость жилищного строительства возросла за последние 20 лет из расчета на I м² общей площади более чем в два раза. Часть этого удорожания связана с ценообразующими факторами и применением затратного метода в формировании цен, другая же часть объясняется улучшением качества жилья: повышением уровня инженерного оборудования (наличием лифтов, мусоропроводов, горячего водоснабжения и др.), увеличением средней этажности, улучшением качества отделки и санитарно-технических приборов. Динамика изменения структуры жилищного строительства за период 1960—1990 гг. по конструктивным системам и этажности представлена в табл. 11.1.

Как явствует из табл. 11.1, резкий прирост объемов жилищного строительства в двенадцатой пятилетке изменил структуру возводимых жилых домов по конструктивным решениям в пользу деревянных и кирпичных зданий в связи с тем, что создание материально-технической базы для их строительства может быть осуществлено в более короткие сроки и с меньшими капитальными вложениями. Преимущества индустриального монолитного домостроения до последнего времени использовались не полностью. Лишь 0,1 % общего объема строительства велось на начало 1990 г. этим эффективным способом. Многие разработки научно-исследовательских и проектных институтов не внедрялись в практику.

Таблица 11-1. Структура государственного и кооперативного строительства жилых домов, %

 

Группы домов	Годы
А. По конструктивным решениям:
панельные и каркасные
блочные	8,3	7.1	6,5	2,6
кирпичные	75,2	45,6	28,2	35,4
деревянные	8,5	7,3	8,3	13,1
прочие	—	—		3,6
В том числе монолитные	—	—	—	3,4
Б. По этажности:
1 — 4 этажа		41,7
5 — 9 »		54,3
Св. 9 »

Необходимость более эффективного использования городских территорий и ограничение возможностей изъятия ценных сельскохозяйственных земель определяют также тенденцию дальнейшего повышения этажности жилищного строительства, особенно зданиями выше 9 этажей.

Значительный прирост строительства деревянных зданий связан с организацией заводского деревянного домостроения, особенно в районах Сибири, Дальнего Востока и Севера.

11.2. Факторы, влияющие на экономичность проектных

решений жилых домов

 

Этажность. При изолированном от общеплощадочных и градостроительных затрат рассмотрении стоимости собственно зданий «в коробке» минимальной стоимостью обладают пятиэтажные жилые дома. Это обстоятельство явилось одной из причин ошибочной установки на массовое строительство в конце 50—60-х гг. в основном пятиэтажных жилых зданий, что привело к неэффективному использованию городских земель, отчуждению из оборота большого количества земель сельскохозяйственного назначения и, в конечном итоге, к значительным народнохозяйственным потерям.

При застройке домами ниже пятиэтажных удорожание общей площади здания обычно происходит за счет повышения удельной стоимости крыши и подземной части здания, включая вводы и выпуски инженерных коммуникаций. При увеличении же этажности затраты на эти части здания работают как удешевляющие факторы, вызывая снижение стоимости общей площади по отношению к пятиэтажным домам: в 9-этажных зданиях на 4—4,5 %, в 16-этажных — на 5,5—6 %.

Наиболее существенным удорожающим фактором при повышении этажности является устройство лифтов необходимость устройства которых обусловлена требованиями норм проектирования, начиная с шести этажей. Увеличение стоимости общей площади в здания* повышенной этажности связано также с необходимостью усиления несущих конструкций, увеличением удельной стоимости лестнично-лифтовых узлов, балконов, лоджий, объемов стен и перегородок, а также устройством временных грузопассажирских лифтов Э процессе возведения здания (рис 11.1).

Обычно с ростом этажности здания выше пяти происходят потери общей площади, связанные с расширением лестнично-лифтового узла. В пятиэтажных домах на одной лестничной клетке обычно возможно разместить до четырех квартир. В 6—10 этажных домах в связи с необходимостью устройства лифта в том же продольном шаге, для размещения четырех квартир приходится делать с обеих сторон лестничной площадки «карманы», что наряду с площадью, занятой лифтовой шахтой, ведет к увеличению внеквартирных площадей, соответственно за счет уменьшения общей площади квартир. При росте этажности выше 10 этажей и появлении второго лифта для лестнично-лифтового узла приходится выделять уже два продольных шага, что вызывает уменьшение общей площади квартир на секцию примерно до 11 % с соответствующим ее удорожанием.

При дальнейшем повышении этажности (до 16 этажей и выше) возникает необходимость устройства незадымляемости лестничной клетки, лифтов повышенной грузоподъемности для перевозки крупногабаритных грузов, а иногда и технического этажа, пожарных переходов из секции в секцию, пожарного водопровода начиная с 12-тажных домов, и т. п.

В общем виде тенденция изменения стоимости общей площади жилых домов при росте этажности представлена а рис. 11.2.

Возведение зданий повышенной этажности связано с ростом типоразмеров и марок сборных железобетонных изделий, применением новых типов монтажных кранов и др.

Рис 11.1 Изменение стоимости 1 м² общей площади в домах с 4 квартирными секциями высотой 10 и 16 этажей по сравнению с 5 этажными 100 %

принятыми за

Рис 11. 2 Тенденции изменения стоимости 1 м^г общей площади в крупнопанельных домах в зависимости от этажности %

 

Так, при переходе от строительства пятиэтажных к 9—10- и 16—17-этажным домам удельные капитальные вложения в производственные основные фонды предприятий по выпуску сборного железобетона, промышленности строительных материалов и строительных организаций возрастают соответственно на 15— 20 % и 20—25 %.

 

Таблица 11.2 Изменение годовых эксплуатационных расходов на 1 м² общей площади в 9 — 10 и 16— 17 этажных домах по статьям расходов по сравнению с пятиэтажными домами %

 

 

Рис 11.3 Динамика изменения стоимостных показателей по жилым домам в зависимости от этажности из расчета на 1 м общей площади %

 

Для зданий выше 16—17 этажей к факторам роста затрат следует добавить устройство специальных установок водоснабжения, отопления и других систем инженерного оборудования, размещаемых в технических этажах.

В структуре эксплуатационных расходов наибольший удельный вес приходится на эксплуатацию лифтов, составляющий в 9-этажных домах 20 %, в 16-этажных 24, в 22—24-этажных до 30 %.

Изменение годовых эксплуатационных расходов на 1 м² общей площади по статьям затрат в 9—10- и 16— 17-этажных домах по сравнению с пятиэтажными приводится в табл. 11.2.

В табл. 11.2 расходы на отопление снижаются за счет уменьшения удельного веса теплопотерь через горизонтальные ограждающие конструкции. Рост расходов на ремонты объясняется более высокой балансовой стоимостью домов и наличием лифтов. Снижение административно-управленческих расходов при повышении этажности зданий достигается за счет укрупнения ЖЭКов и ДЭЗов.

Динамика изменения единовременных, текущих и приведенных затрат при изменении этажности от 5 до 25 представлена на рис. 11.3

Конфигурация здания вплане. Наружные стены в стоимости жилого здания занимают около 15 %. Порядка 40 % теплопотерь происходит в зимний период времени через наружные стены. Поэтому поиск рационального соотношения между протяженностью наружных стен и заключенной внутри них площадью застройки является весьма существенным. Обычно это соотношение измеряется показателем К4— отношением периметра здания к площади застройки. Наиболее выгодным в этом отношении является здание круглое или квадратное в плане. Добиться этого, однако, не всегда удается из-за требований инсоляции, лимитирующих, особенно в секционных домах, ширину жилого корпуса Во всяком случае, сложные изрезанные планы жилых зданий ведут к росту стоимости общей площади и должны мотивироваться или спецификой градостроительной ситуации, или общим архитектурным замыслом.