Цели и принципы оценки недвижимости

Цели и принципы оценки недвижимости

 

Цели оценки недвижимости, стоимость и виды стоимости

Целями оценки объекта недвижимости являются: 1. Купля – продажа. 2. Купля – продажа акций, доли (вклада) в Уставном капитале предприятий.

Отличие стоимости от затрат и цены представлено на рис. 11.

 

ЗАТРАТЫ

необходимые для воспроизводства собственности)                

СТОИМОСТЬ

Типичный Денежный Оцениваемая

(инвестор) собственности      

ЦЕНА

(денежные средства,

уплачиваемые за собственность)

 

Рис. 11. Различие понятий: стоимость, затраты и цена

 

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (рис. 12).

Стоимость в обмене – это стоимость, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется типичными для данного сектора рынка экономическими условиями.

Стоимость в пользовании –это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью.

 

 

 

Рыночная

Ликвидационная

Залоговая

Стоимость Страховая

в обмене Арендная

Утилизационная

Стоимость

недвижимости

Инвестиционная

Стоимость Балансовая

в пользовании Налогооблагаемая

Нормативная

Рис. 12. Две группы стоимости недвижимости

 

Основными видами стоимости являются:

1. Рыночная стоимость – стоимость, характерная для данного объекта на открытом и конкурентном рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

2. Первоначальная стоимость -фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

3. Ликвидационная стоимость– это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной, принудительной продаже недвижимости в ограниченный период времени.

4. Залоговая стоимость– стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.

5. Страховая стоимость– денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

6. Утилизационная стоимость– стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

7. Арендная стоимость– величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

8. Инвестиционная стоимость– стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.

9. Балансовая стоимость– стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации.

- восстановительная стоимости (ВС)– затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки;

- стоимость замещения (СЗ)– затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов;

- стоимость остаточная– стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

10. Налогооблагаемая стоимость– устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

 

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

На стоимость недвижимости оказывают влияние самые различные факторы. Их влияние проявляется на различных этапах оценки недвижимости. Степень влияния… Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к четырем… Первый уровень –интернациональный, является наиболее отдаленным от объекта недвижимости и поэтому самым абстрактным.…

Принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют… В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 14).

ПРИНЦИПЫ

Обусловленные предложение 3-я группа рыночной Конкуренция средой Соответствие

Рис. 14. Принципы оценки недвижимости

2-я группа:принципы, вытекающие из процесса эксплуатации

недвижимости:

1. Принцип вклада– для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

2. Остаточная продуктивность– определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технологические средства, менеджмент.

3. Принцип сбалансированности– для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

4. Принцип разделения– означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости недвижимости.

 

 

3-я группа:принципы, обусловленные действием рыночной среды:

1. Принцип спроса и предложения –цена недвижимости изменяется в процессе взаимодействия спроса и предложения.

2. Принцип конкуренции – цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

3. Принцип соответствия – максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

4. Принцип изменения – показывает, что стоимость недвижимости не остается постоянной, а меняется с течением времени.

5. Принцип зависимости – предполагает взаимное влияние стоимости конкретного объекта недвижимости и стоимости объектов, составляющих его окружение (ситус объекта и связь с другими объектами).

4-я группа:принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ – означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Принцип НЭИ является основополагающим в оценке недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой оптимальный вариант использования качеств оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.

Принцип НЭИ основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки должны были бы эксплуатироваться в соответствии с принципом НЭИ. Однако указываемое в отчете об оценке НЭИ, может не совпадать с существующим использованием оцениваемого имущества.

При определении НЭИ принимаются во внимание:

- рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого объекта имущества);

- существующие нормы зонирования;

- ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

- существующее использование имущества.

 

 

В отчете об оценке наиболее эффективным может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных вариантов использования.

НЭИ - это наиболее вероятное использование участка земли, которое является юридически допустимым физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.

НЭИ может быть установлено, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для недвижимого имущества в целом, т.е. участка земли с имеющимися на нем в настоящий момент улучшениями.

НЭИ конкретного участка земли определяется не субъективным мнением владельца участка, девелопера (застройщика) или оценщика. Напротив, оно зависит от условий, сложившихся на рынке, на котором предполагается продажа этого участка.

Мнение оценщика о НЭИ вырабатывается на основе экономического анализа качественных и количественных характеристик рассматриваемого объекта недвижимости. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость недвижимости, представляет собой НЭИ.

 

Наиболее эффективное использование участка как свободного

Можно изменить улучшения, имеющиеся на участке, но нельзя изменить характеристики, присущие этому участку и определяющие его стоимость. На основании этих характеристик определяется способ использования участка как незанятого улучшениями, т.е. возможности и предполагаемые сроки строительства на нем зданий, сооружений, коммуникаций и т.д. Заключение о НЭИ должно даваться с достаточной степенью подробности. Вместо формулировки «наиболее эффективным использованием участка будет возведение на нем офисного здания», желательно указать предполагаемую площадь, количество этажей, среднюю площадь офиса, класс офисных помещений, прогнозируемый уровень строительных затрат, арендных ставок и эксплуатационных расходов.

Если имеется достаточная вероятность изменения варианта НЭИ в ближайшем будущем, то существующее наиболее эффективное использование считается промежуточным. Примером может служить использование для сельскохозяйственных целей участка, расположенного в непосредственной близости от быстро растущего города.

Основной целью исследования НЭИ участка как свободного является оценка земли остаточным методом. Согласно этому методу, стоимость участка определяется доходом от эксплуатации недвижимого имущества, остающимся после вычета из него затрат на воспроизводство улучшений.

НЭИ земельного участка как свободного определяется даже при наличии на этом участке улучшений. В этом случае задачей является анализ обоснованности дальнейшего продолжения существующего использования участка.

Улучшения, соответствующие НЭИ участка как свободного, сравниваются с улучшениями, имеющимися на участке на данный момент. Расхождения в их характеристиках указывают на наличие у имеющихся улучшений функционального или внешнего износа.

Поскольку набор вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, определение НЭИ проводится в два этапа:

1. Для участка как свободного и готового для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием.

2. Для участка с уже имеющимися улучшениями.

В случае, если существующее использование не является наиболее эффективным, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при НЭИ не превысит стоимости всего недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать НЭИ участка земли, на котором они находятся. Однако, если подобный объект находится в деловом квартале центральной части города, то вполне возможно, что в соответствии с принципом НЭИ, имеющиеся улучшения должны быть снесены, а участок отдан под строительство офисного здания или торгового центра.

Вариант, отвечающий НЭИ, может изменяться с течением времени. В качестве примера рассмотрим земельный участок с находящимся на нем жилым домом. Автострада, строительство которой было недавно закончено, пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях НЭИ участка может стать строительство мотеля, заправочной станции, пункта автосервиса или ресторана быстрого питания.

 

Наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями

В этом случае НЭИ участка является его использование с учетом находящихся на нем зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Если, например, оцениваемый объект представляет собой административное здание возрастом в 30 лет, то среди вариантов НЭИ могут быть:

- дальнейшая сдача помещений в аренду под офисы;

- реновация здания с целью повышения класса офисных помещений;

- увеличение общей площади (путем надстройки дополнительных этажей);

- перепрофилирование объекта (например, под элитное жилье).

Использование, при котором стоимость имущества достигает максимума, с учетом долгосрочной ставки (нормы) отдачи на вложенные средства и уровня риска, связанного с вложением этих средств, является НЭИ участка земли с имеющимися на нем улучшениями.

Если потенциальные варианты использования не требуют дополнительных затрат капитала, проводится прямое сопоставление доходов,

 

которые они способны обеспечить.

Если потенциальные варианты использования требуют дополнительных капиталовложений, по каждому из инвестиционных сценариев рассчитывается внутренняя ставка отдачи. Затем все результаты сравниваются между собой.

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о НЭИ объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют оценивать отдельно участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно незастроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1. Правомочность- рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.

2. Физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

3. Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

4. Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.