1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Виды стоимости недвижимости
Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.
Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.
Дефицитность — ограниченность предложения.
Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
• рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
• потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
• инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
• страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
• замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
• восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
• залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
• ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
• для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
• утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
• действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.
2. Принципы оценки недвижимости
|
| Принципы оценки недвижимости |
| Таблица 3.1 |
| Остаточной продуктивности | В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала |
| Предельной продуктивности | В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек |
| Вклад | Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов |
| Возрастающей и убывающей доходности | Закономерность об убывающей предельной производительности - т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений |
| Сбалансированности (пропорциональности) | Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость - составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой |
| Оптимальных величин | Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости |
| Оптимального разделения имущественных прав | Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости |
| Наиболее эффективного использования | Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования |
| Соответствие | Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка |
| Зависимость | Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п. |
| Спрос и предложение | Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка |
| Конкуренция | Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций |
| Изменение | Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия |
*В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:
• от потенциала местоположения участка - оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;
• возможности рынка принять данный вариант использования - оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке - инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;
• правовой обоснованности застройки - экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;
• технологической обоснованности застройки - оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;
• финансовой обоснованности застройки - подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;
• физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.
.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
| Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. |
|
| Таблица 3.2 |
Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.
| Характеристика факторов | Факторы | |
| Общие | - состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - финансовое состояние предприятий | |
| Факторы спроса | - уровень занятости; - величина заработной платы и доходов; - платежеспособность; - наличие источников финансирования; - ставки процента и аренды; - издержки при формировании продаж | |
| Факторы предложения | - площадь продаваемой земли; - число объектов, выставленных на продажу; - затраты на СМР; - финансирование, налоги |
объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;
- базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
- тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение;
- тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;
- стиль и уровень жизни_________________________
- налоговая, финансовая политика;
- предоставление разного рода льгот;
- контроль землепользования, ставок арендной платы;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;
- правовые нормы и правила_____________________
Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать: различныеуровни влияния факторов: • региональный;
местный (локальный);
• непосредственного окружения; основные градостроительные принципы:
У функциональное зонирование - разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;
У город как единое целое - ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;
У создание системы взаимосвязанных общественных центров - общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;
У транспортно-планировочная организация города - улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;
У поселение как развивающаяся структура - в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;
У город в системе расселения - поселение является элементом системы национального расселения - рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной при-родно-ландшафтной среде;
У комплексность - при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:
• социальная - обеспечить выполнение социальных функций - жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;
• экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;
• экономическая - направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;
• эстетическая - обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;
• техническая - обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;
циклы развития среды местоположения недвижимости:
• рост;
• стабильность (зрелость);
• упадок (ухудшение);
• зарождение (обновление).
4. Технология оценки недвижимости
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл. 3.3), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.
| Таблица 3.3 Этапы оценки недвижимости | |||
| Содержание этапа | |||
| 1 Определение проблемы | |||
| идентификация объекта - определение наименования, местоположение, физические характеристики | |||
| выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом | |||
| устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки | |||
| определение цели оценки объекта - от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат | |||
| определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью | |||
| формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества | |||
| ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР ОБЪЕКТА И | |||
| ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ | |||
| Предварительный осмотр и знакомство с администрацией | |||
| Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик | |||
| № этапа | Содержание этапа | ||
| 2.3 | Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов | ||
| 2.4 | Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия | ||
| 2.5 | Составляется календарный план работ по оценке | ||
| 2.6 | подготовка и подписание договора на оценку | ||
| Сбор и анализ данных | |||
| 3.1 | Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки | ||
| 3.2 | Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование | ||
| Оценка земельного участка | |||
| 4.1 | Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка | ||
| 4.2 | Определение стоимости земельного участка | ||
| Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижи- | |||
| мости | |||
| 5.1 | Применение сравнительного подхода | ||
| 5.2 | Применение доходного подхода | ||
| 5.3 | Применение затратного подхода | ||
| № этапа | Содержание этапа | ||
| Согласование результатов, полученных с помощью различных подхо дов | |||
| получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев | |||
| Подготовка отчета и заключения об оценке. | |||
| подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества | |||
| Доклад об оценке | |||
5. Подходы к оценке недвижимости
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис. 3.1):
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода: 1 . Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода: 1 этап
Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
- сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;
- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1 . Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).
Виды корректировок (поправок)
Рис. 3.2. Виды корректировок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют це-
ну проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивает-
ся различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поло-
жительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого
аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в
целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия
в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов. Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики. Преимущества сравнительного подхода:
1 . В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
3.5.1.1. Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие гаража.
Решение
| Факторы | Объекты | |||||
| Оцениваемый | ||||||
| Площадь, м2 | ||||||
| Корректировка | -13000 | -13000 | 1и3 | |||
| Сад | нет | есть | есть | есть | нет | |
| Корректировка | -3000 | -3000 | -3000 | 3и4 | ||
| Гараж | есть | есть | нет | есть | нет | |
| Корректировка | +2000 | +2000 | 1и2 | |||
| Цена продажи, $ | ||||||
| Суммарная корректировка | -3000 | -1000 | -16000 | -11000 | ||
| Скорректированная цена |
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х; Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%). Тогда:
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться
на 1 5%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 1 5%, то цена аналога должна уменьшиться
на 1 5%
Х = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 1 5%, то цена аналога должна уменьшиться
1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; Х = = 0,87.
если аналог хуже оцениваемого объекта на 1 5%, то цена аналога должна увеличиться
1,0 = (1,0 - 0,15) * Х; Х = -10- = 1,18.
0,85
6. Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо: 1 ) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом; 2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица 3.3