Требования к составлению отчета об оценке

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Виды стоимости объекта оценки, предусмотренные стандартами оценки РФ.Дышко

3.(1) Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

4. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а)(2) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б)(3) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в)(4) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г)(5) стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д)(6) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е)(7) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж)(8) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з)(9) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и)(10) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

6. Субъекты и объекты оценочной деятельности. Труханович

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объектов и субъектов оценки. Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т. е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.
К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

• органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
• оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;
• профессиональные объединения оценщиков;
• заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
• потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки.

Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки — тем, кто оценивает и тем, кто заказывает оценку.
Оценивать объекты могут физические лица — оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работникамиоценочных компаний.
В последнем случае, именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки.
В Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).

Таким образом, оценщики и заказчики — это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».
Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для осуществления оценочной деятельности посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оценщиков.
Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков.
Что касается потребителей оценки, то ими не обязательно являются заказчики.
Потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего).
Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.
Так, например, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости для целей налогообложения, то в данном случае потребителем услуг независимого оценщика будут являться налоговые органы, использующие информацию, содержащуюся в отчете обоценке объекта оценки для контроля правильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны.
Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако отметим, что на заказчике должна лежать ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и прямой доступ оценщика к объекту.
В целях защиты интересов потребителей услуг оценщиков Минимущетвом России принято распоряжение от 02.09.2002 № 3062-р «О совете потребителей оценочных услуг». В соответствии с указанным распоряжением Минимуществом России ведется работа по созданию Совета потребителей оценочных услуг, в который будут входить представители крупнейших организаций, пользующихся данными услугами.
В случае, когда основанием для проведения оценки является договор об оценке, на отношение сторон в полной мере распространяются требования гражданского законодательства и вышеуказанного Закона в частности.
В соответствии с законом в договоре об оценке заказчиком, равно как оценщиком могут являться как физические лица, так и юридические, причем заказчиком в отличие от оценщика может быть физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в договоре об оценке конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.(статья 9 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)
Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах, во-первых, «оценщик» — оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществляющий оценочную деятельность, во-вторых, «оценщик» — физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность.

Объект оценки. В соответствии со статьей 5 Закона к объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работа, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например, оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли, оценка предприятия (бизнеса).

7. Теория и практика процентных ставок. Труханович

Принятие решения о вложении капитала определяется в конечном счете величиной дохода, который инвестор предполагает получить в будущем.

Например, приобретая сейчас облигацию, мы рассчитываем в течении всего срока займа регулярно получать доход в виде начисленных процентов, а по окончании получить основную сумму долга. Вложение капитала выгодно только в том случае, если предполагаемые поступления превысят текущие расходы. В нашем примере инвестиционный доход равен сумме полученных процентов, т. к. затраты на покупку облигаций будут совпадать с выплатами по процентам. Однако, положительные денежные потоки (выплата процентов и основной суммы долга) и отрицательные денежные потоки (инвестирование капитала) не будут совпадать по времени возникновения и, следовательно, будут не сопоставимы.

Теория изменения стоимости денег исходит из предположения, что деньги, являясь специфическим товаром, со временем меняют свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменение стоимости денег происходит под влиянием ряда факторов, важнейшими из которых можно назвать инфляцию и способность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты.

Таким образом, в данном случае мы должны сравнивать затраты на приобретение облигации с суммой предстоящих доходов, приведенных к стоимости на момент инвестирования.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.

Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций сложного процента, или шести функций денежной единицы.

1.	Сложный процент.
2.	Дисконтирование.
3.	Текущая стоимость аннуитета.
4.	Периодический взнос на погашение кредита.
5.	Будущая стоимость аннуитета.
6.	Периодический взнос в фонд накопления.
Теория и практика использования указанных функций сложного процента базируется на ряде допущений.
1.	Денежный поток — это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности.
2.	Денежный поток, в котором все суммы различаются по величине называют обычным денежным потоком.
3.	Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называютаннуитетом.
4.	Суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки времени, называемые периодом.
5.	Денежный поток может возникать в конце, в начале и середине периода.
6.	Предварительно рассчитанные таблицы сложного процента без корректировки применимы только к денежному потоку, возникающему в конце периода.
7.	Доход, получаемый на инвестированный капитал, из хозяйственного оборота не изымается, а присоединяется к основному капиталу.
8.	Временная оценка денежных потоков учитывает риски, связанные с инвестированием.
9.	Риск — это вероятность получения в будущем дохода, совпадающего с прогнозной величиной.
10.	Уровень риска должен иметь адекватную ставку дохода на вложенный капитал.
11.	Ставка дохода на инвестиции — это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.
Для приведения денежных потоков к сопоставимому виду существуют так называемые множительные таблицы. В приложении 1 приведены два типа таблиц. Приложение № 1 Таблицы типа А систематизированы по видам функций сложного процента. Для их применения необходимо определить используемую функцию и на пересечении строки, соответствующей периоду, и столбца, адекватного ставке дисконта, найти множитель, позволяющий откорректировать ту или иную сумму. Таблицы типа В сгруппированы по величине процентной ставки. Для решения задачи в этом случае необходимо сначала найти страницу, совпадающую со ставкой дисконта, а затем на пересечении столбца, совпадающего с нужной функцией, и строки, соответствующей периоду, найти множитель.

Символ функции - FV
Таблицы типа А - А-3
Таблицы типа Б - колонка № 1
Данная функция позволяет определить будущую стоимость суммы, которой располагает инвестор в настоящий момент, исходя из предполагаемой ставки дохода, сроки накопления и периодичности начисления процентов.

Расчет будущей стоимости основан на логике сложного процента (см.рис.), который представляет геометрическую зависимость между первоначальным вкладом, процентной ставкой и периодом накопления:
FV=S(1+i) , где:
FV — величина накопления,
S — первоначальный вклад,
i — процентная ставка,
n — число периодов начисления процентов.

Задача, которая по сути является алгоритмом, позволяющим решать самые разнообразные инвестиционные вопросы, может быть сформулирована следующим образом: