Расчет ликвидационной стоимости предприятия.

Расчет ликвидационной стоимости производиться на основании следующей формулы: V = Vактивов+CF-Cost-Q, где Vактивов - текущая стоимости активов предприятия, CF прибыль (убытки) ликвидационного периода, Cost - стоимость затрат на ликвидацию, Q - стоимость долговых обязательств предприятия.

 

29. Особенности оценки машин и оборудования при оценке бизнеса затратным подходом. Прищ

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости.

атратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Процедура затратного подхода как бы моделирует схему затратного ценообразования, согласно которой цена описывается простой формулой: «себестоимость объекта + прибыль».

Правда, необходимо при этом отметить очень важное ограничение: чтобы цена воспринималась и покупателем, и продавцом как цена справедливая, затраты, входящие в себестоимость, должны быть технологически оправданными (т.е. нормативными или плановыми), а прибыль соответствовать разумному, среднеотраслевому уровню рентабельности.

В общем случае с помощью методов затратного подхода определяется стоимость воспроизводства.

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддается оценке этим подходом. Ведь любой объект есть продукт производства и, следовательно, характеризуется своими производственными затратами. Ограничивает применение затратного подхода малая доступность для оценщиков экономической и другой информации из сферы производства. В то же время имеется большой класс машин, оборудования и транспортных средств, для оценки которых методы затратного подхода являются единственно возможными.

Процедура затратного подхода начинается с того, что собирается и анализируется информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической характеристики недостаточно, требуются подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

Прежде всего, в конструкции объекта выделяют стандартные узлы и элементы, для которых можно подыскать аналоги на рынке и которые, следовательно, могут быть оценены методом прямого сравнения или каким-либо другим методом сравнительного подхода.

Затем в конструкции объекта выделяют основные агрегаты на основе принципа их материальной и технологической однородности. Количество таких агрегатов (блоков, узлов, систем) небольшое (обычно не более 10), а совокупные затраты на их изготовление составляют около 90% всей себестоимости объекта.

Оценку каждого из этих агрегатов выполняют отдельно с помощью того или иного метода затратного подхода

На последнем этапе для получения стоимости всего объекта суммируются ранее полученные стоимости отдельных агрегатов и добавляются затраты на общую сборку.

Таким образом, оценка затратным подходом является по агрегатной (поэлементной), и с этим связана ее высокая трудоемкость.

Привлекаемая для оценки информация может быть подразделена на два вида:

ценовая;

производственно-экономическая.

 

30. Оценка недвижимого имущества – земельного участка со строениями доходным подходом. Грозин

 

Объектами оценки в соответствии с гос стандартом РБ являются незастроенные и застроенные (в составе единых объектов недвижимого имущества) земельные участки, которые сформированы или могут быть сформированы с учетом имущественных прав на них

В отношении земельных участков могут быть определены следующие виды стоимостей.

Рыночная стоимость земельного участка - это расчетная денежная сумма, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель согласен его приобрести на дату оценки

Рыночная стоимость земельного участка в текущем использовании - это рыночная стоимость земельного участка, которая определялась без учета принципа его наиболее эффективного использования.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, в денежном выражении отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка для типичных участников рынка при существующем его использовании.

Инвестиционная стоимость земельного участка - это стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных инвестиционных целях.

Специальная стоимость земельного участка - расчетная денежная сумма, превышающая рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в активе, связанном с оцениваемом земельным участком экономически, юридически или географически.

5.1Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объективным видом стоимости. Оценка рыночной стоимости возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки.

5.2Рыночная стоимость земельного участка отражает стоимость земельного участка в обмене, то есть стоимость, признанную рынком, а не стоимость в использовании, определяемую для конкретного пользователя.

5.3Оценка земельных участков подразделяется на индивидуальную и кадастровую.

5.4Индивидуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с результатами кадастровой оценки, поскольку при индивидуальной оценке выявляются и учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, оказывающие влияние на его стоимость на рынке, а при кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов.

5.5Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стоимости в условиях развитого рынка недвижимости (сегмента рынка недвижимости соответствующего назначения), и если использование земельного участка соответствует варианту его наиболее эффективного использования.

5.6Все виды стоимостей земельных участков определяются без учета налога на добавленную стоимость и должны быть выражены денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.

 

31. Особенности оценки земельных участков.Грозин

 

6.1Индивидуальная оценка земельных участков производится затратным, доходным и сравнительным методами.

6.2Кадастровая оценка земельных участков производится методом кадастровой оценки.

6.3Основными способами оценки земельных участков в рамках сравнительного, доходного и затратного методов являются способы сравнения продаж, предполагаемого использования, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка и иные. При использовании иных способов оценки оценщик обязан раскрыть их суть и обосновать их применение в отчете об оценке.

6.5. Способ сравнения продаж

6.5.1Данный способ основывается на сравнительном методе и применяется при оценке застроенных и незастроенных земельных участков. Способ сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами, для которых имеются сведения по рыночным сделкам.

6.6 Способ выделения

6.6.1Данный способ основывается на сравнительном и затратном методах и применяется при оценке застроенных земельных участков. Условие применения способа выделения - наличие информации о ценах сделок с аналогичными едиными объектами недвижимого имущества.

6.7 Способ распределения

6.7.1Данный способ основывается на сравнительном методе и применяется при оценке застроенных земельных участков. Условие применения способа распределения - наличие информации о ценах сделок с аналогичными едиными объектами недвижимого имущества.

6.8 Способ остатка для земли

6.8.1Данный способ основывается на доходном методе и применяется при оценке застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения способа остатка - наличие или возможность строительства на оцениваемом земельном участке улучшений, приносящих доход.

6.9 Способ капитализации дохода

6.9.1Данный способ основывается на доходном методе и применяется при оценке незастроенных земельных участков. Условие применения способа капитализации дохода - возможность получения дохода от сдачи в аренду земельного участка и наличие информации о рыночных ставках арендной платы.

6.10 Способ предполагаемого использования

6.10.1Данный способ применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения способа предполагаемого использования - возможность получения дохода от земельного участка.

6.11 Метод кадастровой оценки

6.11.1Метод кадастровой оценки предполагает определение кадастровой стоимости земельных участков путем моделирования рынка недвижимости и построения модели оценки.

6.11.2Метод кадастровой оценки земельных участков предполагает статистический анализ рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.

7. Порядок оценки

8.1 Порядок проведения индивидуальной оценки включает следующие этапы:

8.1.1Постановка задания на оценку.

8.1.2Сбор и анализ исходных данных.

8.1.3Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного (при определении рыночной стоимости).

8.1.4Оценка земельного участка.

8.1.5Согласование итоговой величины стоимости.

8.1.6Оформление результата оценки в форме заключения и отчета.

9 Требования к результату оценки и содержанию документов, отражающих результаты оценки

9.1Результат индивидуальной оценки земельных участков представляется заказчику в форме заключения об оценке. К заключению прилагается отчет об оценке.

 

32. Оценка стоимости нематериальных активов затратным подходом.Ольсевич

33. Доходный подход к стоимости нематериальных активов. Ольсевич

34. Особенности оценки машин и оборудования при оценке бизнеса затратным подходом.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Оценка машин и оборудования затратным подходом производится в следующем порядке:

· изучается соответствующий рынок и собирается информация о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам

· необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов

· оценивается величина накопленного износа

· итоговое определение стоимости затратным подходом делается на основе разницы восстановительной стоимости машин и оборудования за вычетом накопленного износа.

Оценка машин и оборудования затратным подходом в части восстановительной стоимости машин и оборудования (определение состава и величины затрат) может производиться несколькими способами: на основе данных о восстановительной стоимости машин и оборудования на период последней переоценки с последующим пересчетом в текущие цены; "на основе средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного по своим характеристикам объекта (по данным различных организаций-производителей); "при помощи моделирования сметы производства, Т.е. анализа укрупненных статей затрат на создание объекта заново".

Оценка машин и оборудования затратным подходом должна стремиться к максимальной полноте и достоверности изложения фактов, рассуждений и выводов

 

35. Оценка недвижимого имущества – земельного участка со строениями доходным подходом. Куницкий

36. Особенности оценки земельных участков. Шестаков

Оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

 

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

1) Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам (или участкам с аналогичным использованием), проданным за последнее время и несения поправок в цены объекта. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование.

2) Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

3) Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

4) Метод остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

5) метод предполагаемого использования. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок.

 

37. Оценка стоимости нематериальных активов затратным подходом.

38. Доходный подход к стоимости нематериальных активов.