Понятие затратного подхода к оценке

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Фактически затратный основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значение стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Оценка стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода основывается на следующем соотношении: Vоо = Vзу + (ПВС – И), где Vоо - искомая величина стоимости объекта; Vзу - стоимость земельного участка; Vулучш - полная восстановительная стоимость улучшений (как новых); И - величина накопленного (совокупного) износа.

Сфера применения и преимущества затратного подхода:

лучший результат дает при оценке недвижимости с недавно построенными зданиями, имеющими незначительный износ и отвечающих НЭИ участка;

используется при наличии достаточных данных для раздельной оценки земельных участков и строений;

используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;

применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивном рынке;

специфической областью применения является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.);

применим в сфере страхования;

возможно использование в условиях недостатка информации для применения других подходов к оценке.

Основным недостатком затратного подхода считается то, что он является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.

Этапы использовании затратного подхода:

Оценка стоимости земельного участка, как не застроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

Корректировка стоимости объекта недвижимости на

стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

стоимость безусловного права собственности, относительно оце¬ниваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.

 

27. Метод чистых активов, порядок его применения. Гниломедов

 

Метод чистых активов применяется в следующих случаях:

Оцениваемое предприятие обладает значительными материальными активами.

У оцениваемого предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибыли или нет возможности прогнозировать будущую прибыль.

Оценивается новое предприятие или незавершенное строительство.

Оцениваемое предприятие сильно зависит от контрактов или не имеет постоянной клиентуры.

Оценивается холдинговая или инвестиционная компания, которая не получает прибыли за счет собственного производства.

Информационной базой метода чистых активов является бухгалтерский баланс предприятия. Оценщик проводит анализ и корректировку всех статей ежеквартального баланса на последнюю отчетную дату для определения рыночной стоимости имеющихся активов.

Стоимость предприятия = Рыночная стоимость активов - долговые обязательства.

При оценке акционерных обществ необходимо учитывать "порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ", утвержден приказом министерства финансов РФ и федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. №10Н, 03-6/ПЗ.

Процедура оценки рыночной стоимости предприятия методом чистых активов:

Оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия.

Определяется стоимость движимого имущества предприятий.

Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

Определяется рыночная стоимость краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений.

Определяется рыночная стоимость материально-производственных запасов.

Оценивается дебиторская задолжность.

 

28. Метод ликвидационной стоимости, его сущность, характеристика, область применения. Прищиц

 

Под ликвидацией предприятия понимается прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродажи его активов.

Оценка ликвидационной стоимости проводится в следующих случаях:

Денежные потоки предприятия не велики по сравнению со стоимостью его чистых активов; стоимость предприятия по методу чистых активов значительно превышает стоимость, рассчитанную доходным подходом. Собственником принимается решение о добровольной ликвидации.

Ликвидация предприятия может произойти принудительно в результате признания его банкротом в соответствии с федеральным законом ("О несостоятельности (банкротстве)" №127 от 26 октября 2002 года)

Юридическое лицо может ликвидировано принудительно в соответствии с 61-ой статьей гражданского кодекса в следующих случаях: а) по решению его учредителей; б) по решению суда (суд установил: предприятие осуществляет деятельность без лицензии; предприятие осуществляет деятельность, запрещенную законом; со стороны предприятия имели место неоднократные нарушения закона)

Виды ликвидационной стоимости:

Упорядоченная ликвидационная стоимость (распродажа активов осуществляется в период времени, достаточный чтобы получить наибольшую цену за каждый из продаваемых активов);

Принудительная ликвидационная стоимость аукционная стоимость (имеет место, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно - обычно на одном аукционе);

Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия (в этом случае активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится данное предприятие);

Важной особенностью оценки ликвидационной стоимости является высокая степень заинтересованности 3-их сторон. Обычно результаты оценки предоставляются, а возникающие проблемы обсуждаются только с заказчиком. При ликвидации предприятия результаты оценки используются третьей стороной - кредиторами, судебными органами.

Процедура оценки ликвидационной стоимости предприятия:

Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия;

Расчет текущей стоимости активов предприятия;

Определение величины долговых обязательств предприятия;

Расчет ликвидационной стоимости предприятия.