Прекращение, расторжение (изменение) договора аренды недвижимости

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра­щения договора аренды, даже если заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест­во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас­леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск­лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич­ными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, пред­ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о воз­можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск­лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.[87] О прекращении договора аренды предприятия арендатор должен письменно уведомить всех кредиторов.

По требованию арендодателя договор аренды может быть, досроч­но расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушени­ями условий договора. Понятие существенного нарушения условий до­говора дано в п.2 ст. 450 ГК. К числу существенных нарушений договора, в частности, относится предоставление имущества в субаренду без согласия арендодателя.[88] Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назна­чения имущества, то под ним следует понимать такое изменение на­значения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК.;

2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существе­нным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нар­ушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) Не производит капитального ремонта имущества в установлен­ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос­рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование аре­ндатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот­ветствии с условиями договора или назначением имущества. Соз­дание препятствий пользования имуществом может трактоваться до­вольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не ­проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности во­зложены на него договором;

2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль­зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще­ства или проверки его исправности при заключении договора. Пос­кольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существен­ными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендова­нного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка­питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от­вечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Дополнительные основания для расторжения договора аренды земельного участка предусмотрены п. 2 ст. 46 ЗК РФ: аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель. Однако, прекращение договора аренды земельного участка по названному основанию не возможно в период полевых сельскохозяйственных работ и иных установленных федеральными законами случаях.[89]

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.[90]