Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав

Установив необходимость государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество, законодатель не осуществил четкого ее отграничения от государственной регистрации прав и регистрации сделок. Понятие государственной регистрации, приводимое в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, такой дифференциации не дает.

Раскрыть сущность понятий "регистрация права", "регистрация сделки" и "регистрация ограничения" и одновременно отграничить одну регистрацию от другой способно только такое определение, которое четко указывает на последствия осуществления регистрации и на последствия ее отсутствия.

Регистрация – заключительная стадия совершения сделки. Регистрация субъективного права представляет собой завершающий юридический факт, который имеет особое значение в юридическом составе, так как при наличии данного факта и возникает соответствующее субъективное право.

Сформулировать подобное определение регистрации ограничения (обременения) права на основе действующего в РФ законодательства не возможно. Причина заключается в том, что законодатель не устанавливает общих правил, указывающих на последствия регистрации ограничения и на последствия ее отсутствия, применимых ко всем подлежащим регистрации обременениям (ограничениям). Более того, Закон о регистрации содержит нормы, провоцирующие отождествление регистрации обременения и регистрации договора.[108]

Далее приведен ряд положений, призванных, с одной стороны, подчеркнуть самостоятельное значение государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество, а с другой – выявить проблемы правового регулирования.

Ограничение права собственности, обусловленное субъективным правом другого лица на принадлежащее собственнику имущество, несомненно связано с этим субъективным правом. Оно возникает и прекращается в момент возникновения и прекращения соответствующего субъективного права. Однако, точка зрения согласно которой "в силу ст. 26 Закона о государственной регистрации речь идет о том, что регистрации подлежит право аренды, которое в силу ст. 4 этого же закона является ограничением (обременением) права на недвижимое имущество"[109] представляется неверной, нельзя поставить знак равенства между понятием "право на чужое имущество" и "ограничение права". Субъективное право другого лица на имущество собственника в некоторых случаях вызывает ограничение, но само ограничением не служит.

Как отмечает Камышанский В.П., "ограничения собственности не являются правом ограниченного пользования чужим имуществом … отграниченные вещные права являются не ограничениями, а вызывают ограничения субъективного права собственности"[110]. Поэтому в перечне подлежащих регистрации ограничений Закон о регистрации прав на недвижимость называет не право аренды, право залога, право доверительного управляющего, а аренду, ипотеку, доверительное управление (термин "сервитут" используется законодателем как для обозначения субъективного права лица, в чью пользу установлен сервитут, так и для обозначения соответствующего ограничения). Соответственно требование государственной регистрации ограничения (обременения) вовсе не обязательно означает необходимость государственной регистрации вызывающего данное ограничение субъективного права. Например, согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке право залога, возникает в момент заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло позднее – с момента возникновения этого обязательства. Таким образом, законодатель прями предусматривает ситуацию, в которой право возникло, а ограничение еще не зарегистрировано.

В ряде случаев в государственной регистрации нуждается как договор, так и ограничение, обусловленное возникающим из данного договора субъективным правом. Однако, регистрация договора и регистрация ограничения – понятия не тождественные. Здесь есть определенный потенциал правового регулирования. Пример, когда такая возможность получила реализацию, - закон об ипотеке. Как следует из норм данного закона регистрация договора об ипотеке не всегда совпадает с моментом возникновения права залогодержателя и соответственно – ограничения права собственности – п. 1 ст. 11 Закона.

Поэтому представляется неверной позиция, согласно которой в силу прямого указания закона регистрация целого ряда договоров, предметом которых является недвижимость, ... должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на недвижимость.[111] Хотя следует отметить, что указанная позиция поддерживается судебной практикой[112].

Не признавая данного вывода нельзя все же не отметить его "спровоцированность" законодателем. В Законе о регистрации прав на недвижимость отсутствует указание на подраздел соответствующего раздела в структуре ЕГРП, предназначенный для регистрации сделок, - ст. 12 Закона. Пробел правового регулирования восполнен правилами ведения реестра. Согласно п. 4 данных правил записи обо всех подлежащих государственной сделках вносятся в подрздел III соответствующего раздела реестра, то есть в подраздел, предназначенный для внесения записей об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Установление регистрации сделок посредством внесения записей в подраздел соответствующего раздела ЕГРП представляет собой прием законодательной техники, который не может служить аргументом в обоснование позиции, отождествляющей регистрацию сделки и регистрацию ограничения права.[113]

 

Заключение

 

Итак, в данной дипломной работе рассмотрена одна из разновидностей аренды – аренда объектов недвижимости. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

Договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс."[114]

Особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними. Так, по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключения установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года.

В рамках настоящей дипломной работы были рассмотрены как общие положения об аренде, применимые к аренде любых объектов недвижимости, так и особенности, присущие следующим разновидностям аренды: аренде

зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренде нежилых помещений и их части, аренде незавершенных строительством объектов, аренде земельных участков и аренде предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).

Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это согла­шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) поль­зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос­ти. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аре­нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен­ды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во­зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого­вор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавли­вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости­жения ими соглашения.[115]

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:[116]

- предмет;

- цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным;

- срок.

Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические инте­ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос­полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес­тва внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:

Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.[117]

Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным.[118]

В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.[119]

В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почти три с половиной тысячи.[120]

Однако, представляется, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика – это богатый материал для законопроектной работы,[121] который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.