Договір підряду на капітальне будівництво

Підрядні договори - один з видів господарських договорів. Відповідно до такого договору одна сторона (Підрядник) зобов'язується виконати у встановлений строк обумовлені договором роботи, а інша сторона (Замовник) зобов'язується передати Підрядникові необхідну для виконання робіт документацію, прийняти та оплатити виконані роботи (об'єкт).

У сфері господарювання широко застосовуються договори підряду на капітальне будівництво, договори підряду на виконання проектно-пошукових робіт, договори на виконання і передачу науково-технічної продукції.

Договір підряду на капітальне будівництво відіграє важливу роль у сфері господарювання, оскільки спрямований на створення нових, реновацію (відновлення) або консервацію діючих будівель, споруд (об'єктів), що використовуються суб'єктами господарювання в процесі здійснення своєї діяльності як основні фонди.

За договором підряду на будівництво (капітальне будівництво) підрядник зобов'язується побудувати і передати замовникові у встановлений строк обумовлений договором об'єкт або виконати обумовлені договором роботи відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва), а замовник зобов'язується надати підряднику будівельний майданчик (забезпечити фронт робіт), передати йому затверджену проектно-кошторисну документацію (інвестиційний проект будівництва), забезпечити своєчасність фінансування будівництва, прийняти закінчені будівництвом об'єкти/роботи та оплатити їх.

За своїм предметом договір підряду на капітальне будівництво є універсальним договором. Він укладається на нове будівництво, на усі види реновації (реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, капітальний ремонт), на консервацію об'єктів, на виконання передбачених проектно-кошторисною документацією комплексів робіт, пов'язаних із місцем знаходження об'єкта (сантехмонтаж, оздоблювальні, опоряджувальні, земляні роботи тощо).

Договори підряду на капітальне будівництво різноманітні, в зв'язку з чим їх можна класифікувати.

Залежно від предмета договору розрізняють:

- договори підряду на капітальне будівництво (нове будівництво, реновацію, консервацію основних фондів);

- договори на виконання будівельних і пов'язаних із ними робіт (спеціальних будівельних: монтажних, пусконалагоджувальних, земляних, а також опоряджувальних та інших робіт);

- договори на шефмонтаж - на виконання пусконалагоджувальних робіт виробником відповідного устаткування (обладнання), що монтується на об'єкті.

Залежно від сторін-виконавців і обсягу виконуваних ними робіт розрізняють:

• договори підряду на будівництво об'єкта (на виконання всього комплексу будівельних та пов'язаних з ними робіт на об'єкті силами підрядника);

• договори генерального підряду на будівництво об'єкта (на забезпечення генеральним підрядником виконання всього комплексу робіт на об'єкті - власними силами і з залученням субпідрядників);

• договори субпідряду (договори підряду на виконання частин будівельних та пов'язаних з ними робіт, що виконуються на об'єкті); укладаються між генеральним підрядником і субпідрядниками за наявності договору генерального підряду.

В залежності від розподілу між сторонами обов'язків та їх обсягом розрізняють:

- генпідрядний (підрядний) договір на капітальне будівництво: укладається на підставі готової проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва) і передбачає забезпечення підрядником (в т. ч. із залученням інших виконавців - субпідрядників) усього комплексу будівельних та пов'язаних із ними робіт на об'єкті відповідно до наданої йому замовником проектно-кошторисної документації;

- проектно-будівельний договір: укладається з організацією, здатною суміщати 2 стадії капітального будівництва — проектування і будівництво, на виконання і проектних, і будівельних робіт. Підрядник при цьому може виконувати увесь обсяг обумовлених договором робіт власними силами, а може залучати для цього інших виконавців на підставі договору субпідряду. Використання такого виду договору підряду на капітальне будівництво забезпечує скорочення строків будівництва;

- договір на управління будівництвом: укладається інвестором з посередницькою, консалтинговою або інжиніринговою організацією, яка здійснює управління будівництвом об'єкта, тобто визначає виконавців, укладає з ними договори, координує їх діяльність, контролює хід та якість виконуваних ними робіт, забезпечує приймання закінчених будівництвом об'єктів замовником і відповідає перед ним за якість і своєчасність будівництва об'єкта в цілому. Цей вид договору застосовується у випадках, коли замовник власними силами не спроможний здійснювати контроль за будівництвом.

Залежно від кількості сторін у договорі розрізняють:

- двосторонні договори підряду на капітальне будівництво, тобто договори, в яких беруть участь лише дві сторони – замовник і підрядник;

- багатосторонні договори, в яких нарівні із замовником та підрядником виступають як сторони в договорі гаранти або поручителі (з боку замовника та/або з боку підрядника), страхові, проектні та інші організації.

За принципом визначення ціни в умовах ринкової економіки розрізняють:

- договір з фіксованою ціною: вимагає наявності затвердженої проектно-кошторисної документації і гарантує замовникові виконання обумовлених договором робіт у межах кошторисної вартості, однак є ризикованим для підрядчика;

- договір з регульованою ціною: передбачає виконання обумовлених договором робіт в межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін, що бажано для підрядчика, але ризиковано для замовника через відсутність гарантій щодо визначеності вартості будівництва на етапі укладення договору;

- договір з контрольованою ціною: передбачає виконання робіт у межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін, але з встановленням максимальної вартості обумовлених договором робіт, що сплачується замовником; у цьому випадку є гарантія для замовника, що узгоджена з ним певна максимальна вартість будівництва об'єкта не буде перевищена, а підрядникові також гарантується оплата виконання з певним врахуванням змін цін на ринку.

При укладенні договорів підряду на будівництво застосовуються вищезгадані (конкурентні та неконкурентні) способи встановлення договірних зв'язків з врахуванням вимог законодавства (зокрема, законів «Про закупівлю товарів, робіт, послуг для державних потреб», «Про містобудування», «Про архітектурну діяльність»), вартості будівництва, строків виконання, рівня конкуренції на ринку виконання певних видів робіт та ін.

Сторонами традиційного двостороннього договору є замовник і підрядник, а в багатосторонньому договорі можуть брати участь гаранти або поручителі (з боку замовника та/або з боку підрядника), проектні організації, постачальники устаткування, кредитні установи, інжинірингові, страхові та інші організації.

Замовником може бути сам інвестор (особа, яка приймає рішення про вкладення власних або залучених коштів в основні фонди) або уповноважена інвестором особа. Функції замовника виконують:

• по об'єктах, що фінансуються за рахунок державних коштів, - дирекції підприємств, що будуються; діюче підприємство (на реновацію виробничих потужностей); місцеві державні адміністрації в особі своїх управлінь капітального будівництва; господарські міністерства та відомства, державні господарські об'єднання в особі своїх управлінь капітального будівництва (якщо функції замовника в галузі централізовано);

• по об'єктах, що фінансуються за рахунок місцевих бюджетів, - виконкоми місцевих рад в особі управлінь капітального будівництва.

Обов'язки замовника: передати підряднику будівельний майданчик (трасу будівництва) і затверджену належним чином проектно-кошторисну документацію/інвестиційний проект (за проектно-будівельним контрактом - завдання на проектування та будівництво); забезпечити безперервність фінансування будівництва, прийняти закінчений будівництвом об'єкт в експлуатацію, а також окремі види і комплекси робіт, здійснювати проміжні (за окремі види, етапи і комплекси робіт відповідно до графіка їх виконання) та остаточні розрахунки за виконані підрядником роботи;

Підрядником можуть бути фізичні та юридичні особи, зареєстровані як суб'єкти підприємницької діяльності, за наявності у них ліцензій, необхідних для виконання передбачених законом видів будівельних і пов'язаних із ними робіт.

Обов'язки підрядника: виконати та/або забезпечити виконання обумовлених договором будівельних та пов'язаних із ним робіт відповідно до державних будівельних норм і правил, проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва) та вимог договору щодо якості робіт; забезпечити виконання зазначених робіт і передачу їх замовникові своєчасно, тобто у передбачені договором строки; якщо підрядник забезпечує організацію обумовлених договором робіт, підбираючи їх безпосередніх виконавців, то він має здійснити підбір виконавців та координувати їх діяльність, а також забезпечити приймання виконаних робіт замовником.

Змістом договору підряду на капітальне будівництво є права та обов'язки його сторін, а також інші умови, що регулюють пов'язані з виконанням договірних зобов'язань питання.

Обов'язкові умови договору підряду на капітальне будівництво визначаються ч. 5 ст. 318 ГК України. До них належать:

- визначення предмета договору (види та обсяги будівельних та пов'язаних з ними робіт) та об'єкта, на якому або щодо якого здійснюватимуться ці роботи;

- строки початку та завершення будівництва (виконання робіт);

- вартість і порядок фінансування будівництва об'єкта (робіт);

- права та обов'язки сторін;

- порядок матеріального, технічного та іншого забезпечення будівництва;

- режим контролю якості робіт і матеріалів замовника;

- порядок прийняття об'єкта (робіт);

- порядок розрахунків за виконані роботи;

- умови про дефекти і гарантійні строки;

- страхування ризиків;

- фінансові гарантії;

- відповідальність сторін;

- порядок врегулювання спорів, пов'язаних з виконанням договору;

- підстави та умови зміни та розірвання договору.

Положенням про підрядні контракти в будівництві України, затвердженим науково-технічною радою Мінбудархітектури Украї­ни (протокол від 15 грудня 1993 р. № 9), рекомендовано включати до підрядних будівельних контрактів такі розділи:

1.Визначення та терміни: розкривається значення термінів та понять, які застосовуються в контракті, з метою виключення розбіжностей їх трактування сторонами та попередження пов'язаних з цим спорів;

2.Предмет договору: передбачаються роботи та послуги, замовлення на виконання яких приймає підрядник (будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні роботи, передбачені проектною документацією, випробування змонтованого устаткування тощо на певному об'єкті, а також передача замовникові підготовленого для експлуатації об'єкта);

3.Сума (ціна) предмета договору: визначається розмір договірної ціни, можливість та умови її корегування в процесі виконання робіт; при поетапному введенні об'єкта в експлуатацію ціна встановлюється, як правило, на перший етап (чергу, пусковий комплекс) будівництва з визначенням у контракті порядку розрахунку ціни на наступні етапи; в багатосторонніх контрактах загальна ціна робіт за договором визначається з виділенням ціни робіт, що виконуються кожним учасником контракт);

4.Строки виконання договору та окремих етапів робіт (згідно з календарним планом будівництва) визначаються на підставі вихідних умов, встановлених інвестором і передбачених інвестиційним проектом; зазначаються також умови та підстави зміни строків будівництва (виконання робіт);

5.Розрахунки та платежі: передбачається забезпечення, як правило, замовником безперервності та своєчасності фінансування будівництва об'єкта, а також проведення остаточних розрахунків з підрядником за виконані роботи після підписання акта приймання об'єкта в експлуатацію; можливість застосування авансування замовником підрядника;

6.Проектна документація (інвестиційний проект будівництва): розмежовуються зобов'язання сторін щодо підготовки проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва), отримання позитивного висновку обов'язкової комплексної державної експертизи в порядку, визначеному постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 р. № 483 «Про Порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи»; визначаються склад цієї документації, порядок узгодження та передачі, кількість примірників, права сторін щодо зміни проектних рішень та інші питання; при укладенні традиційного двостороннього договору відповідальність за забезпечення будівництва проектною документацією покладається на замовника, при укладенні багатостороннього договору за участю проектувальника цей обов'язок покладаєтеся на проектувальника, а при укладенні проектно-будівельного контракту - на підрядника;

7.Будівельний майданчик та відповідні обов'язки сторін: замовника - щодо вибору будівельного майданчика, звільнення його від існуючих забудов та насаджень та оформлення відповідної документації на будівельний майданчик, передача підрядникові за актом в обумовлені договором строки будівельного майданчика та документації на нього, забезпечення підряднику вільного, безперервного та безпечного доступу для виконання робіт в умовах діючого виробництва;

підрядника - щодо утримання будівельного майданчика в належному стані, а також після завершення будівельних та пов'язаних з ними робіт звільнення території будівельного майданчика від будівельної техніки, використаних матеріалів та відходів, допоміжних будівель.

8.Матеріально-технічне забезпечення: визначається порядок забезпечення будівництва та виконання будівельних і пов'язаних з ними робіт матеріально-технічними ресурсами (матеріалами, конструкціями, машинами, устаткуванням), а також розподіл обов'язків щодо цього між сторонами - замовником і підрядником;

9.Страхування ризиків: з метою зменшення можливих втрат від пошкодження об'єкта будівництва, устаткування, техніки, матеріалів тощо та пов'язаних з використанням праці найманих працівників визначаються види ризиків, які підлягають страхуванню (що виникають під час транспортування матеріалів, устаткування тощо від місця їх відвантажування до будівельного майданчика; пов'язані із захистом виконуваних робіт, матеріальних цінностей на будівельному майданчику від вогню та стихійного лиха з моменту початку робіт на об'єкті до моменту передачі його замовникові; що виникають відповідно до законодавства про охорону праці; інші ризики за домовленістю сторін); розподіл між сторонами обов'язків щодо страхування ризиків; визначення страхової організації та на чию користь відбувається страхування;

10. Виконання робіт: визначаються: 1) порядок виконання робіт підрядником та забезпечення виконання цих робіт відповідно до проектної документації, будівельних норм та правил, графіка виконання робіт; 2) можливість здійснення замовником контролю і технічного нагляду за якістю, обсягами та вартістю будівництва, відповідністю виконаних робіт проектам, кошторисам та вимогам чинного законодавства, а використаних матеріалів та конструкцій - державним стандартам та технічним умовам; 3) представники замовника і підрядника, які уповноважуються вирішувати оперативні питання з будівництва об'єкта та контроль за виконанням договірних зобов'язань; 4) форма, зміст та порядок ведення документації, пов'язаної з веденням будівництва; 5) порядок повідомлення підрядником замовника про припинення будівництва з вини замовника; 6) порядок використання підрядником приміщень об'єкта, що будується; 7) порядок здійснення контролю за будівництвом; 8) обов'язки сторін щодо залучення до виконання обумовлених договором робіт робочої сили.

11.Передача та приймання робіт: визначається порядок передачі-приймання закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства та з врахуванням специфіки об'єкта і конкретного договірного зв'язку. Порядок прийняття закінчених будівництвом об'єктів регулюється постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 р. № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення», затвердженими Радою Міністрів АР Крим, обласними, Київською і Севастопольською міськими виконкомами за погодженням з Держбудом України положеннями про порядок введення об'єктів в експлуатацію, будівництво яких здійснюється за рахунок недержавних коштів.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення відповідно до вищезгаданої постанови здійснюється у два етапи:

1) перевірка готовності об'єкта до експлуатації сформованою замовником/забудовником із заінтересованих осіб та представників компетентних органів робочою комісією, яка повинна перевірити: відповідність об'єкта встановленим законодавством санітарно-гігієнічним, протипожежним, радіаційним, екологічним, архітектурним та іншим вимогам; результати комплексного випробування устаткування; підготовленість об'єкта до нормальної експлуатації. Прийняття робочими комісіями зазначених об'єктів в експлуатацію оформляється відповідними актами, які передаються на розгляд державної приймальної комісії;

2) прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (після усунення виявлених робочою комісією недоліків) державною приймальною комісією, яка призначається органом, що затвердив проектно-кошторисну документацію, а об'єктів житлово-цивільного призначення - державними приймальними комісіями, які призначаються районними, районними міста Києва, Севастопольською міською державними адміністраціями та виконкомами місцевих рад. До складу державної приймальної комісії включаються представники заінтересованих осіб (експлуатаційної організації, замовника, генерального підрядчика, генерального проектувальника), представники компетентних органів (державного архітектурно-будівельного контролю, державного санітарного нагляду, державного пожежного нагляду, охорони навколишнього природного середовища, Держнаглядохоронпраці, Державної інспекції з ефективного використання газу, Держатомнагляду (на підконтрольних об'єктах), відповідного профспілкового органу (органів) - щодо об'єктів виробничого призначення, а також місцевих органів державної виконавчої влади та виконкомів місцевих рад, на території яких розташовано побудовані об'єкти). Прийняття державною приймальною комісією закінченого будівництвом об'єкта оформляється актом, який є підставою введення такого об'єкта в експлуатацію.

Прийняття закінчених будівництвом об'єктів, що фінансуються за рахунок недержавних (переважно власних) коштів інвестора, здійснюється в один етап - державною технічною комісією, яка призначається виконкомом місцевої ради народних депутатів. До складу комісії входять: представники замовника, підрядчика, проектувальника, а також компетентних органів (державного архітектурно-будівельного контролю, державного санітарного нагляду, державного пожежного нагляду, охорони навколишнього природного середовища, Держнаглядохоронпраці, Державної інспекції з ефективного використання газу, Держатомнагляду (на підконтрольних об'єктах), відповідного профспілкового органу (органів) - щодо об'єктів виробничого призначення). Рішення державної технічної комісії є підставою для введення об'єкта в експлуатацію.

12.Фінансові гарантії: передбачаються для захисту фінансових інтересів сторін; можуть здійснюватися у формі: застави (як щодо підрядчика, так і щодо замовника), в т. ч. і з використанням як предмета застави об'єкта будівництва, майбутніх доходів від експлуатації об'єкта та ін.); надання гарантій фінансової спроможності сторін з боку, наприклад, обслуговуючого банку;

13.Відповідальність сторін за порушення договірних зобов'язань:

- відповідальність у формі відшкодування збитків є універсальною і може застосовуватися на підставі закону (зокрема, ч. 1 ст. 322 ГК України) навіть за відсутності відповідних положень у договорі;

- відповідальність у формі штрафних санкцій (неустойки) має визначатися в договорі (вид, розмір штрафних санкцій, фактичні підстави - порушення конкретних договірних зобов'язань, за які передбачається застосування таких санкцій; можливим посиланням на застосування відповідних положень Правил про договору підряду на капітальне будівництво, що передбачають розмір неустойки); у разі фінансування робіт за договором за рахунок коштів Державного бюджету України, республіканського бюджету Автономної Республіки Крим, місцевих бюджетів, коштів державних та комунальних підприємств, установ та організацій передбачені в договорі санкції мають відповідати Закону від 06.04.2000 р. «Про майнову відповідальність за порушення умов договору (контракту) про виконання робіт на будівництві об'єктів» передбачено обов'язкове застосування майнової відповідальності, в т. ч. сплати залікової неустойки (пені), розмір якої за кожний день прострочення обчислюється від договірної ціни робіт (у разі порушення з вини підрядника строків виконання робіт) або від суми простроченого платежу (у разі порушення з вини замовника строків платежів за виконані роботи), визначеної з урахуванням офіційного рівня інфляції, з розрахунку облікової ставки Національного банку України, що діяла в період, за який сплачується неустойка (пеня), збільшеної у 1,5 раза (проте дія положень цього закону про обов'язкове застосування передбачених ним видів відповідальності протягом 2002-2004 років щорічно призупиняється черговим Законом «Про Державний бюджет України»);

- договором підряду на капітальне будівництво можуть бути передбачені оперативно-господарські санкції (статті 235—237 ГК).

Так, Правилами про договори підряду на капітальне будівництво, затв. постановою Ради Міністрів СРСР від 26.12.1986 р. № 1550 (застосовуються лише в частині, що не суперечить чинному законодавству України, а щодо санкцій - лише при посиланні на них в договорі) передбачалася неустойка:

- за прострочку передачі замовником устаткування для монтажу та інших матеріальних ресурсів, забезпечення якими покладається на нього - в розмірі 8% вартості непереданих в строк устаткування та інших матеріальних ресурсів;

- за передачу замовником некомплектного устаткування - в розмірі 20% його вартості;

- за затримку прийняття замовником об'єкта а експлуатацію - пеню в розмірі 0,05% вартості будівельно-монтажних робіт за кожний день прострочки (п. 33);

- за порушення підрядчиком строків виконання робіт - пеню в розмірі 0,05% кошторисної вартості цих робіт;

- за порушення строків передачі об'єкта під монтаж устаткування підрядчик повинен сплатити пеню у розмірі 0,03% вартості устаткування.

Специфіка капітального будівництва: самих робіт (їх складність, значний/великий обсяг), об'єкта будівництва (значна частина його конструкцій після виконання відповідного комплексу робіт стає недоступною для візуального огляду; завершена будівництвом споруда зазвичай призначається для тривалих строків експлуатації); складність контролю з боку замовника за виконанням робіт (і відповідно - дотриманням вимог проектно-кошторисної документації, будівельних норм та правил тощо) - усе це створює значні можливості для зловживань з боку підрядника щодо порушення встановлених вимог стосовно якості будівництва (будівельних та пов'язаних з ними робіт). Відтак, з метою захисту інтересів замовника ст. 322 ГК встановлюються спеціальні строки позовної давності для застосування відповідальності у формі відшкодування збитків. При визначенні тривалості цих строків враховується сукупність чинників (нормативні терміни експлуатації об'єкта, належність його до капітальних чи некапітальних споруд; характер недоліків і відповідно - можливість чи неможливість їх виявлення за звичайного способу прийняття робіт; ступінь тяжкості наслідків наявності в будівлі/споруді недоліків):

• щодо недоліків некапітальних конструкцій - один рік; у разі якщо недоліки не могли бути виявлені за звичайного способу прийняття роботи - два роки;

• щодо недоліків капітальних конструкцій - три роки; у разі якщо недоліки не могли бути виявлені за звичайного способу прийняття роботи - десять років; у випадку завдання збитків замовникові протиправними діями підрядника, які призвели до руйнувань чи аварій, - тридцять років.

Перебіг зазначених строків позовної давності пов'язується з днем прийняття роботи замовником відповідно до встановленого законом та договором порядку, якщо відсутні умови про гарантійні строки. Порядок визначення строку позовної давності змінюється у разі, якщо недоліки виявлено в межах встановленого законом та/або договором гарантійного строку щодо якості. В цьому випадку перебіг строку позовної давності починається з дня виявлення недоліків.

14.Гарантійні строки: Цивільним кодексом України (ст. 884 «Гарантії якості у договорі будівельного підряду») встановлює 10-річний гарантійний строк, якщо більший гарантійний строк не встановлено законом або договором будівельного підряду).

15.Порядок розгляду спорів: передбачається можливість залучення до розгляду таких спорів консалтингових, інжинірингових організацій; визначається згідно із вимогами чинного законодавства юрисдикційний орган, а якщо однією із сторін є іноземна організація, то додатково зазначаються: найменування та місцезнаходження юрисдикційного органу, що розглядатиме спори щодо виконання договору; законодавство конкретної країни, відповідно до якого має здійснюватися розгляд спору; мова судового розгляду; порядок розподілу пов'язаних з розглядом спору витрат.

16.Призупинення робіт та розірвання договору: визначаються підстави (відсутність коштів для фінансування будівництва; недоцільність продовження інвестування в об'єкт будівництва; банкрутство підрядника; тривала затримка замовником передачі підрядчику будівельного майданчика, проектно-кошторисної документації або оплати виконаних робіт; тривале відставання у виконанні підрядником обумовлених договором робіт), порядок призупинення робіт та розірвання договору; обов'язок сторони, з вини якої зупиняються роботи або розривається договір, відшкодовує іншій стороні пов'язані з цим збитки.