Элементы сравнения, их выбор и корректировка - Лекция, раздел Образование, Введение в оценку недвижимости Элементами Сравнения Называют Характеристики Объектов Недвижимости, Ко...
Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Девять основных элементов сравнения анализируются в обязательном порядке и по наиболее значимым из них для конкретного объекта оценки проводится корректировка. Корректировки (поправки) элементов сравнения – это определение влияния на оценку объекта недвижимости различий между объектом сравнения (аналогом) и объектом оценки по основным элементам и внесение этих корректировок (поправок) в цену объекта сравнения (аналога). Корректировки (поправки) могут быть стоимостные и процентные. По количественным признакам различия обычно вводятся стоимостные поправки, а по качественным – процентные. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на состояние рынка (время продажи), местоположение и износ осуществляются в процентах.
1. Права собственности (качество прав собственности) на недвижимость. Цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на нее. На практике возможна продажа собственности вместе с существующими договорами аренды. Если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.
Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости недвижимости называют корректировкой на права собственности. Исходным при корректировке является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
Величину корректировки на права собственности определяют двумя способами – прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой или дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.
2. Условия финансирования. Расчёт корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей (оплата наличными, безналичными, в кредит, в том числе с процентом за кредит меньше рыночного, ипотечный кредит и т.д.). При этом зачастую корректировки на условия финансирования и на условия продажи объединяются.
При предоставлении покупателю ипотечного кредита для корректировки можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента.
Если ипотечный кредит предоставлен под процентную ставку ниже рыночной, его настоящая стоимость определяется путем дисконтирования месячных платежей при рыночной процентной ставке в течение срока кредита.
Необходимыми условиями для корректировки является наличие достоверных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.
3. Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь.
Продажа может произойти по цене выше рыночной, если при покупке объекта недвижимости существенно увеличится стоимость общей собственности покупателя или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.
Главные трудности при корректировке на условия продажи – выявление нетипичных мотивов сделки и определение собственно величины корректировки. При подозрении на нерыночные условия продажи данный объект следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно или исключить его из перечня объектов сравнения.
4. Состояние рынка. Корректировка на состояние рынка учитывает прежде всего изменение рыночных условий, происходящих с течением времени.
Основными факторами, изменяющими рыночные условия, являются инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.
Оптимальным индикатором состояния рынка является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать данные по продаже подобных объектов на одном и том же рынке. Обычно изменение условий рынка измеряется в процентах от предыдущих цен, зафиксированных на определенный момент (период).
5. Местоположение. Корректировка на местоположение требуется тогда, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина корректировки обычно выражается либо в денежном исчислении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в разных местах. Корректировка на местоположение в первую очередь отражает разницу в стоимости земли для данных объектов.
6. Физические характеристики. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках: разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, а также состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.
Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого элемента различия. Величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить, например, за излишние архитектурные детали.
7. Экономические характеристики. Этот элемент сравнения обычно применяют к объектам, приносящим доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистого текущего дохода: текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д. Следует проявлять особую осторожность, чтобы не отнести права собственности и условия рынка к экономическим характеристикам.
8. Функциональное использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки. В этом случае цена продажи недвижимости может быть выше, чем его рыночная стоимость. Для определения возможного использования объекта оценки следует опираться на нормы местного зонирования. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.
9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Для коммерческих объектов, таких как гостиницы, рестораны, магазины и т.п., характерно присутствие в стоимости компоненты, не связанной с недвижимостью. Стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и т.д. должна учитываться отдельно, так как экономические характеристики таких позиций не совпадают с характеристиками недвижимости. При оценке недвижимости на основе арендной платы компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, для объекта оценки и для объекта сравнения должны быть обязательно выделены. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступность к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и др.
Корректировка цен сравнимых объектов недвижимости осуществляется с соблюдением следующих условий:
- корректировка осуществляется последовательно от первого до девятого основного элемента сравнения;
- все корректировки осуществляются только по ценам сравнимых объектов;
- цена сравнимых объектов корректируется последовательно с первого по пятый основной элементы сравнения, а по остальным элементам сравнения корректировки суммируются (так как по ним может быть несколько корректировок по одному элементу).
Полученные скорректированные цены объектов сравнения необходимо проанализировать с точки зрения разброса их значений и по результатам анализа сделать вывод о расчёте средневзвешенной цены или о привлечении дополнительных данных и объектов сравнения (при значительном диапазоне скорректированных цен).
Все темы данного раздела:
Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
К объектам оценки относятся:
права собственности, иные вещные права, обязательства (долги) и работы (услуги) в отношении недвижимого имущества; движимое имущество (за исключен
Объекты недвижимости
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, чт
Рынок оценочных услуг
Рынок оценочных услуг в начальный период его формирования в России характеризуется хаотичным развитием, непрофессионализмом случайных в профессии оценщика работников и компаний, демпингом и система
Законодательство по оценочной деятельности
Оценочная деятельность, включающая оценку недвижимости, осуществляется в соответствии со следующими документами:
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
Стандарты оценки
Международные стандарты оценки (МСО) – более широкие и универсальные и в то же время конкретные в тех вопросах, по которым удалось прийти к согласию. Национальные стандарты применяются в тех случая
Рыночная стоимость объекта недвижимости
Рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в ус
Виды стоимости объекта недвижимости, отличные от рыночной стоимости
Инвестиционная стоимость. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестици
Подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства
Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Фед
Итоговая величина стоимости объекта недвижимости
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта недвижимости.
Итоговая стоимость объекта недвижимости о
Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
Экспертиза отчёта об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной дея
Право осуществления оценочной деятельности
Оценка объекта недвижимости может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
Процесс оценки недвижимости включает в себя ряд последовательных действий, выполняемых в ходе определения величины стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки обычно включает в себя следующие
Цели оценки недвижимости
Формулировка цели оценки объекта недвижимости необходима для выбора вида стоимости. Вид стоимости, определяемый для каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Основными целями оцен
Информационная база оценки
Первичная информация по объекту оценки должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвующими в сделке по купле-продаже (покупатель, продавец, риэлтор, юрист) для подтверждения данных, не
Отчёт об оценке
Отчёт об оценке содержит заключение о стоимости, базу оценки, цель оценки, все допущения и ограничительные условия, информацию об оценщике, даты последнего осмотра объекта оценки и оценки, дату сос
Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
В сертификате качества оценки оценщик удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:
оценка рыночной стоимости объекта оценки выполнена и отчёт составлен в соот
Анализ исходных данных для оценки недвижимости
При оценке стоимости прав собственности на недвижимость необходимо выявить и проанализировать все основные факторы текущей рыночной ситуации, влияющие на величину стоимости объекта оценки.
Анализ социально-экономической ситуации в регионе
При анализе основных макроэкономических показателей, которые характеризуют развитие экономики в регионе расположения объекта оценки и могут оказывать влияние на состояние рынка недвижимости, рассма
Анализ местоположения объекта недвижимости
Исследуются отрицательные и положительные характеристики конкретного месторасположения объекта оценки, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости.
Природно-климатическ
Анализ рынка недвижимости
Активное развитие рынка недвижимости в России началось в конце 90-х годов XX в. Развитие рынка недвижимости привело к повышению требований, предъявляемых к современной недвижимости.
Рын
Принципы исследования рынка недвижимости
При проведении анализа (исследования) рынка недвижимости необходимо придерживаться следующих принципов:
для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может
Структура рынка недвижимости
Особенности недвижимости (длительный срок службы, привязка к конкретному местоположению, длительный срок строительства, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения) являются ос
Группы факторов, влияющих на функционирование рынка недвижимости
Международная ситуация:
изменение процентных ставок на кредиты на международных финансовых рынках; последствия конфликтов и связанные с ними миграционные потоки и др.
Анализ общего состояния рынка недвижимости
Фактическое состояние и общая активность рынка недвижимости определяются при анализе следующих показателей:
общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке недвижимости;
Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости
Анализ конкретного сегмента рынка недвижимости производится по трем направлениям.
1. Анализ спроса. Спрос формируется под воздействием факторов, специфических для конкретного сегмен
Формы и задачи обследования объектов недвижимости
Процесс сбора и анализа фактических данных об объекте недвижимости называется обследованием. Его целями являются:
оценка пригодности земельных участков для строительства;
Предварительный осмотр объекта недвижимости
При предварительном осмотре объекта недвижимости определяются:
ориентировочные размеры, характеристики формы и состояние земельного участка; состав улучшений; типы
Сбор и анализ исходных документов и информации
Для оценки недвижимости собирают и изучают:
справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе местонахождения объекта оценки; карту района расп
Подготовка рабочих материалов
Подготавливаются следующие рабочие материалы:
эскиз плана объекта – земельного участка в документально установленных границах с местами размещения улучшений; схемы поэтажных
Цели и задачи технического обследования
Целью технического обследования объекта недвижимости является сбор фактических данных о характеристиках и текущем состоянии улучшений. Устанавливаются (с использованием проектной документации и пас
Обмерные работы
Данные, полученные в результате обмерных работ, являются основой для расчёта объёма строительно-монтажных работ, выполненных при возведении здания или сооружения.
Обмеры и определение объё
Обмер общественных зданий
Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Полезная площадь общественного здания
Обмер жилых зданий
Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров.
Общую площадь к
Определение фактического состояния объекта недвижимости
Текущее состояние частей зданий и сооружений определяется по результатам визуального осмотра конструктивных элементов. Последовательность осмотра и определения состояния зданий:
а) участок
Анализ улучшений в составе недвижимости
Улучшения для приусадебного земельного участка могут включать в себя:
культурные насаждения (плодовые деревья, кустарники, ландшафтный дизайн и т.п.); возможность подведения
Анализ экологических факторов при оценке недвижимости
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность природных и природно-антропологических факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или исто
Анализ местоположения земельного участка, находящегося около водных объектов
Водный кодекс РФ накладывает множество ограничений по размещению объектов недвижимости около воды. Обычно цена участков, с которых открывается вид на водные глади, оказывается на 30…100 % выше стои
Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
После изучения нормативной, проектной и исполнительской документации и анализа данных натурного обследования объекта недвижимости составляется техническое заключение об освидетельствовании,
Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
При необходимости углубленного обследования объекта недвижимости для его оценки проводятся специальные виды экспертизы организациями, имеющими соответствующие разрешения.
Правовая экспе
Принципы оценки недвижимости
Основная задача определения стоимости объекта недвижимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет их в настоящую (тек
Позиция, отражающая точку зрения пользователя
Полезность (utility) – это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя (экономические, личные). Чем более полно объект недвижимости способен удовлетворить потр
Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
Принцип вклада (contribution) – стоимость дополнительного вклада (в виде какого-либо элемента) в собственность определяется величиной добавленной стоимости, созданной этим вкладом. Принцип в
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
В любой момент времени максимальная стоимость собственности соответствует её наиболее эффективному использованию, которое определяется текущим состоянием рынка.
Процедура выявления и обосн
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
Такой анализ выполняется в двух случаях:
при необходимости отдельной оценки участка земли; при выборе объектов для сравнительного анализа. Необходимо ответить
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
Такой анализ выполняется:
при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала; при выборе объектов для срав
Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям. Объект оценки должен соответствовать следу
Особые случаи применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования могут иметь место особые случаи:
Единственное в своем роде использование. Наилучшее и наиболее эффективное использ
Общие понятия и определения
Сущность затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат (стоимость строительства), которые должен понести типичный покупатель для создания на дату оценки зд
Выбор метода определения стоимости строительства при оценке недвижимости
При оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные методы и приемы. Оценка может производится:
на основе информации о реальных затратах на создание (строительство
Структура стоимости строительства недвижимости
Стоимость замещения и стоимость воспроизводства по существу являются стоимостью возведения (нового строительства) здания в современных рыночных условиях. В структуре стоимости нового строительства
Структура стоимости строительства при строительном проектировании
Сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами, называется сметной стоимостью строительства.
В соответствии с технологич
Точность расчёта стоимости строительства при оценке недвижимости
По действующим нормативам различают две стадии (этапа) строительного проектирования:
I. Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО).
II. Рабочее проектирование (при сост
Сметные нормативы
Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве в 2001 г. включает элементные сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах на 1 января 2000 г.) на:
строительные и спец
Виды сметной документации
Для определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчётов, объектных смет, объектных сметных рас
Индексы цен в строительстве
Система индексов (коэффициентов) пересчета (изменения) сметной стоимости строительства является важнейшим инструментом ценообразования в строительстве в современных условиях.
Индексы приме
Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости нового строительства (метод сравнительной единицы)
Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20 %.
Метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства
Метод обеспечивает точность расчётов в пределах 10 %. Сущность метода заключается в расчёте стоимости строительства как суммы стоимости возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, пере
Методы единичных расценок
Методы обеспечивают наибольшую точность расчёта (до 5 %). Сущность метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта недвижимости с применением единичных расценок и
Определение стоимости строительства с учетом УПВС
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) были разработаны специально для целей переоценки. В состав УПВС входят 37 отраслевых сбо
Общие положения и определения
Накопленный износ (accurued depreciation) –уменьшение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которое происходит в результате физического разрушения, функционального и внешнего (э
Метод экономического возраста
Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле
Инак = (ЭВ / ЭЖ) СС,
Модифицированный метод экономического возраста
Модифицированный метод экономического возраста устраняет некоторые ограничения, так как учитывает устранимый физический и функциональный износ. Вначале определяется стоимость всех устранимых позици
Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения метода
Метод разбивки
Метод разбивки (breakdown method) заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Износ относится к исправимому (curable), если затраты на его исправление меньш
Основы переоценки имущества предприятия
Переоценка имущества предприятия – это процесс изменения учетной стоимости основных средств предприятия. Основной целью переоценки основных средств в учете является определение их восстановительной
Область применения и ограничения сравнительного подхода
Сущность сравнительного подхода заключается в непосредственном определении стоимости объекта недвижимости путем сопоставления цен продажи подобных объектов (аналогов). Учитывая, что не существует д
Последовательность применения сравнительного подхода
1. Определение цели оценки – вид стоимости, оцениваемые права.
2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверн
Единицы сравнения и их выбор
Исследуемый сегмент рынка должен в наибольшей мере соответствовать характеристикам объекта оценки (максимально узким) и быть достаточным для выбора и отбора сравнимых объектов (максимально широким)
Количественные методические приемы корректировок
К количественным методикам относят:
анализ парного набора данных (paired data set analysis); статистический анализ (statistical analysis); графический
Качественные методические приемы корректировок
К качественным методикам относят:
относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis); распределительный анализ (ranking analysis); инди
Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
Оценить рыночную стоимость недвижимости можно методом анализа доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке, таких как:
валовый рентный мультипликатор (GRM
Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
Требуется определить рыночную стоимость офисного здания с характеристиками, представленными ниже с учетом существующих договоров аренды:
Возраст, лет
Область применения и ограничения доходного подхода
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих
Показатели дохода
Существенным моментом в доходном подходе является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные
Нормы дохода
Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом, приходящимся на определенный интерес, и стоимостью части собственности, относящейся к данному интересу.
Общий коэффициент капита
Виды договоров аренды и арендных платежей
Действующие договоры аренды недвижимости являются основным источником информации для расчёта текущего арендного дохода.
Договор аренды – это документ, который передает права на испо
Показатели арендной платы
При оценке недвижимости учитываются два источника дохода:
арендная плата, поступающая от сдачи недвижимости в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации недвижимости.
Расчёт будущих доходов. Операционные расходы
При оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом расчёт показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Сводный расчёт прогнозируемого дохода
Особенности составления реконструированного отчёта о доходах
Составление реконструированного отчёта о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости доходным подходом. Для составления реконструированного отчёта о доходах используютс
Практика составления реконструированного отчёта о доходах
Пример 7.1. Составить реконструированный отчёт о доходах для многоэтажного административного здания (бизнес-центра). Восьмиэтажное здание имеет 3 500 м2 площадей, подлеж
Общие положения
Метод прямой капитализации пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации либо путем умножения дохода на коэффициент дохода.
Основными
Определение общего коэффициента капитализации
При оценке рыночной стоимости недвижимости (полного права собственности) в качестве дохода принимается чистый операционный доход, а в качестве коэффициента капитализации – общий коэффициент
Техника остатка
Техника остатка относится к наиболее часто применяемым методам при оценке недвижимости. Сущность этой техники заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих
Метод прямой капитализации с применением коэффициентов валового дохода
К коэффициентам валового дохода относят:
коэффициент потенциального валового дохода; коэффициент действительного валового дохода. Коэффициенты валового дохода
Общие положения
Метод дисконтирования денежных потоков (в оценке – анализ дисконтированных денежных потоков) является наиболее универсальным расчётным инструментом капитализации, позволяющим определять наст
Методические приемы расчёта нормы дисконтирования
Норма (ставка) дисконтирования – ставка, используемая для приведения (дисконтирования) к одному моменту времени денежных потоков, относящихся к различным моментам времени, представляющая соб
Капитализация по норме отдачи с применением расчётных моделей
Настоящая стоимость любого потока доходов, как регулярного, так и нерегулярного, постоянного или изменяющегося, может быть определена анализом дисконтированного денежного потока. Вместе с тем для н
Модели дохода
Постоянный доход. Если в договоре аренды предусмотрено поступление постоянного потока доходов, то в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала возможно применение сл
Общие соотношения между нормами возврата капитала
Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) первого года и терминальным коэффициентом капитализации (RT). Общий коэффициент капитализации первого года зави
Общие положения
Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Доход, приносимый в
Выбор метода оценки земельного участка
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка основаны на трех подходах к оценке стоимости.
Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в с
Метод сравнения продаж
При наличии необходимой информации сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и к
Метод распределения
Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, заключающегося в том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земельного
Метод разбивки на участки
Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдел
Техника (прием) остатка для земельного участка
Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
стоимость здания; чистый опер
Метод капитализации земельной арендной платы
Аренда земельного участка – временная возмездная передача собственником земельного участка права пользования или владения и пользования им другому лицу согласно договору, заключенному между
Методы оценки земельных участков, установленные федеральным и региональным законодательством
Категории земельных участков. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ, земли в РФ по целевому назначению подразд
Библиографический список
Каминский А.В, Страхов Ю.И, Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвиж
Глоссарий
(стандартизированные термины с определениями)
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития
Новости и инфо для студентов