Методические приемы расчёта нормы дисконтирования - Лекция, раздел Образование, Введение в оценку недвижимости Норма (Ставка) Дисконтирования – Ставка, Используемая Для Приведения (...
Норма (ставка) дисконтирования – ставка, используемая для приведения (дисконтирования) к одному моменту времени денежных потоков, относящихся к различным моментам времени, представляющая собой норму сложного процента.
Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности могут иметь различную степень риска, поэтому для расчёта стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования.
Если стоимость собственности определяется без учета условий финансирования на базе денежного потока до уплаты налогов, норма дисконтирования называется общей нормой дисконтирования. Так как концептуально она соответствует общей норме отдачи, для обоих понятий используется один и тот же символ YО. Соответственно, если оценивается интерес собственного капитала с применением ипотечно-инвестиционного анализа, норма дисконтирования, применяемая для определения настоящей стоимости денежных потоков, приходящихся на собственный капитал, называется нормой отдачи собственного капитала YЕ, или нормой дисконтирования собственного капитала.
Реальная и номинальная нормы дисконтирования.Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная норма дисконтирования используется в условиях инфляции.
С точки зрения инвестора более удобно пользоваться номинальной нормой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы как денежных потоков, так и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания. Положительным моментом такого подхода является и то, что при прогнозировании изменения стоимости собственности практически очень трудно разделить составляющие инфляции и роста цен на недвижимость на рынке.
Вследствие этого недвижимость в условиях инфляции практически всегда является наилучшим финансовым инструментом. Собственник недвижимости может компенсировать незапланированный рост инфляции увеличением ставок аренды и стоимости собственности. Недвижимость в условиях инфляции можно рассматривать как актив с меньшим риском и одновременно инвестиции в недвижимость имеют премию за риск большую, чем другие финансовые инструменты.
Теоретически соотношение между номинальной и реальной нормами выражается следующим соотношением:
(1 + N) = (1 + R) (1 + Inf),
где N – номинальная норма;
R – реальная норма;
Inf – ожидаемая норма инфляции.
Записывая это выражение относительно номинальной нормы, получим
N = R + Inf + (R × Inf)
На практике обычно пренебрегают величиной малого порядка (R × Inf), поэтому номинальная норма определяется как сумма реальной нормы и нормы инфляции:
N = R + Inf
Результаты расчёта настоящей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислении абсолютно одинаковы.
Расчёт нормы дисконтирования методом суммирования.Теоретически метод суммирования основывается на предпосылке о том, что норма дисконтирования является только функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому конкретному проекту.
Риски – вероятность отклонения реального развития событий от их прогнозируемого развития вследствие случайных объективных и субъективных воздействий, вызванных динамичностью рынка недвижимости и рынка капитала, уровнем ликвидности капитала, инфляцией, неэффективностью управления недвижимостью, финансовыми, экологическими, законодательными осложнениями.
Основные виды рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в недвижимость, перечислены ниже:
Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.
Риск рынка капитала отражает вероятность того, что изменения на рынке капитала нормы процента, общей нормы прибыли, нормы прибыли собственного и заемного капитала изменят стоимость собственности. Данный вид риска существует независимо от того, используется или не используется для финансирования недвижимости заемный капитал.
Риск низкой ликвидности имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счёт быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной.
Риск инфляции предполагает неожиданные изменения темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности будущих денег. Для инвестиций в недвижимость риск инфляции имеет относительно низкое значение, потому что при инфляции появляется тенденция увеличения стоимости замещения собственности.
Риск управления недвижимостью отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению её стоимости. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления.
Финансовый риск появляется при использовании для финансирования инвестиций в недвижимость заемного капитала. В основе финансового риска лежит понятие финансового левереджа, который при изменении рыночной ситуации может измениться, существенно изменив норму прибыли собственного капитала инвестора в худшую сторону.
Экологический риск отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости могут появиться экологические факторы, которые затруднят или сделают невозможным получение дохода на рыночном уровне.
Законодательный риск отражает вероятность того, что возможные изменения законов, нормативных актов, инструкций могут снизить стоимость собственности.
В общем случае метод построения можно представить в следующем виде:
Норма дисконтирования = Безрисковая ставка + Норма инфляции + Премия за риск.
Безрисковая ставка (в национальной или зарубежной валюте) – максимальная ставка доходности при минимально возможном риске для инвестора на альтернативном рынке финансовых инструментов.
Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. На практике под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы (депозитные счета швейцарских банков, государственные казначейские обязательства правительства США, облигации внутреннего валютного займа и еврооблигации России, депозиты наиболее надежных российских банков по оценке международных рейтинговых агентств, а также ставку рефинансирования ЦБ РФ и др.).
Норма инфляции учитывает регулярное прогнозируемое снижение покупательной силы денег в течение срока проекта. Механизмом компенсации снижения покупательной способности денег является введение в состав нормы дисконтирования инфляционной компоненты, равной заранее известному темпу инфляции. Премия за риск учитывает рассмотренные выше типы риска, присущие инвестициям в недвижимость.
Расчёт нормы дисконтирования методом суммирования наиболее востребован в оценочной практике для российских условий. Это обусловлено неразвитостью рынка недвижимости, характеризующегося несовершенным законодательством в сфере имущественных отношений, ограниченностью доступных финансовых инструментов, низкой информативностью и др.
Расчёт нормы дисконтирования методическим приемом сравнения альтернативных инвестиций. В основе данного метода лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы дисконтирования. Соответственно, для определения нормы дисконтирования конкретного проекта, необходимо найти на финансовом рынке проект с аналогичной степенью риска. При этом норма дисконтирования такого проекта называется альтернативной стоимостью капитала, так как именно такую величину прибыли теряет инвестор, не вкладывая средства в альтернативный по риску проект на финансовом рынке.
Данный метод сравнивает инвестиции в недвижимость с альтернативными инвестициями на рынке и делает корректировки на различия. В первую очередь для сравнения выбирают нормы процента по коммерческим кредитам и нормы прибыли по облигациям. Нормы отдачи инвестиций в недвижимость должны быть больше норм прибыли по облигациям и регулярной нормы процента по коммерческому кредиту.
Расчёт коэффициента дисконтирования. Дисконтирование – приведение всех денежных потоков (потоков платежей) к единому моменту времени. Дисконтирование является базой для расчётов стоимости денег с учетом фактора времени. Таким образом, дисконтированием называют приведение прогнозируемых денежных потоков к дате оценки.
Дисконтирование выполняется путем умножения будущих денежных потоков (потоков платежей) на коэффициент дисконтирования Kd:
,
где j – процентная ставка;
n – количество периодов.
Расчёт нормы дисконтирования методическим приемом выделения.Метод выделения заключается в том, что норма дисконтирования, как норма сложного процента, применяемая для дисконтирования будущих выгод, рассчитывается на основании данных о совершенных сделках на рынке недвижимости. Механизм расчёта заключается в реконструкции предположений покупателя о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). В зависимости от объёма исходной информации и вида оцениваемого интереса в собственности расчёт нормы дисконтирования осуществляется следующим образом.
При наличии полной информации. Источником информации для расчёта нормы дисконтирования является база данных по сравнимым продажам.
Лучшим способом определения нормы дисконтирования является непосредственное обращение к инвестору с вопросом, какая норма была использована при определении цены продажи и каковы были его прогнозы относительно будущих денежных потоков. Достоверность этой информации можно проверить расчётом внутренней нормы прибыли (с учетом или без учета заемного финансирования).
Пример 7.2. Предположим, что для определения нормы дисконтирования собственником недавно купленной недвижимости предоставлена следующая информация (вариант А):
Цена продажи, руб. 1 000 000
Сумма кредита, руб. 800 000
Срок кредита, лет 20
Норма процента по кредиту, % 12
Платежи Ежемесячные
Ожидания инвестора
Чистый операционный доход 1-го года, руб. 150 000
Предполагаемое изменение чистого операционного дохода 2 % в год увеличение
Предполагаемая цена продажи
в конце 5-го года через 5 лет 20 % увеличения
Издержки продажи 5 % от цены продажи
В соответствии с условиями кредита величина годового платежа по кредиту составит 105 704, руб., а остаток кредита на конец 5-го года – 733 955 руб. С учетом предположений инвестора расчёт схемы денежных потоков на интерес полного права собственности и на интерес собственного капитала приведен в табл. 7.6.
Таким образом, внутренняя норма прибыли для интереса полного права собственности (без учета заемного финансирования) составит 17,48 %, а внутренняя норма прибыли для интереса собственного капитала 34,70 %. Эти величины и будут являться нормами дисконтирования, на которые рассчитывал инвестор при покупке данной недвижимости.
Таблица 7.6
Расчёт денежных потоков на интересы (полный и собственного капитала) (вариант А), руб.
Показатели
Год проекта
1-й
2-й
3-й
4-й
5-й
Денежные потоки от операций
Чистый операционный доход
150 000
153 000
156 000
159 000
162 000
Платеж по обслуживанию долга
105 704
105 704
105 704
105 704
105 704
Денежный поток до уплаты налогов
44 296
47 296
50 296
53 296
56 296
Денежные потоки от реверсии
Предполагаемая величина реверсии
1 140 000
Невыплаченный остаток кредита
733 955
Денежный поток инвестора
406 045
При отсутствии полной информации. В случае неполной информации для определения нормы дисконтирования применяется анализ чувствительности. Норма дисконтирования рассчитывается в предположении различных схем изменения денежных потоков, которые принимаются оценщиком исходя из его понимания текущей ситуации на рынке.
Пример 7.3. Предположим, что для определения нормы дисконтирования имеется следующая информация (вариант Б):
Цена продажи, руб. 1 000 000
Сумма кредита, руб. 800 000
Срок кредита, лет 20
Норма процента по кредиту, % 12
Платежи Ежемесячные
Чистый операционный доход, руб. 150 000
Общий коэффициент капитализации 0,15
Срок проекта, лет 5 лет
Предпосылки оценщика
Изменение дохода и стоимости собственности, % в год 2
В соответствии с принятыми допущениями построим схему поступления денежных потоков на интерес полного права собственности и на интерес собственного капитала в течение пяти лет (табл. 7.7).
Таблица 7.7
Расчёт денежных потоков на интересы (полный и собственного капитала) (вариант Б) , руб.
Показатели
Год проекта
1-й
2-й
3-й
4-й
5-й
Денежные потоки от операций
Чистый операционный доход
150 000
153 000
156 000
159 000
162 000
Платеж по обслуживанию долга
105 704
105 704
105 704
105 704
105 704
Денежный поток до уплаты налогов
44 296
47 296
50 296
53 296
56 296
Денежные потоки от реверсии
Предполагаемая величина реверсии
1 104 080
Невыплаченный остаток кредита
733 955
Денежный поток инвестора
370 125
Для денежного потока всей собственности от операций и от реверсии внутренняя норма прибыли составляет 17,0 %.
Задаваясь рядом предположений относительно нормы изменения дохода и стоимости собственности, можно получить зависимость между данной нормой (X) и нормой прибыли интереса полного права собственности (Yо) (рис. 7.1).
Рис. 7.1. Зависимость между нормой изменения дохода и стоимостью собственности
Графическая интерпретация результатов анализа информации позволяет сделать предположения относительно возможного диапазона изменения нормы дисконтирования при существующих тенденциях изменения рыночной ситуации.
Аналогичный подход применяется и для расчёта нормы дисконтирования собственного капитала. Для денежного потока собственного капитала внутренняя норма прибыли составляет 33,17 %. Результирующий график зависимости нормы отдачи собственного капитала от нормы изменения дохода и стоимости собственности представлен на рис. 7.2.
Рис. 7.2. Зависимость между нормой отдачи собственного капитала и стоимостью собственности
Подобные графики существенно уменьшают вероятный диапазон инвестиционных возможностей. Так как рынок недвижимости несовершенный и точного подобия для разных объектов просто не существует, но при известных допущениях соответствия ожидаемой нормы изменения дохода и стоимости и доли заемного капитала можно получать значения нормы дисконтирования, удовлетворяющие общей точности прогноза будущих периодов.
Расчёт нормы дисконтирования методическим приемом мониторинга.На стабильно функционирующих рынках недвижимости регулярно ведется мониторинг рынка, отслеживающий по данным сделок основные экономические показатели инвестиций в недвижимость. Информация анализируется и обобщается по разным сегментам рынка недвижимости и регулярно публикуется. Эти данные позволяют проводить качественное сравнение полученных расчётом показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений методов капитализации дохода. Пример типичной информации по мониторингу рынка одного из районов США приведен в табл. 7.8.
Таблица 7.8
Рыночные показатели по типам собственности
Показатели
Типы собственности
Промышленная
Торговая
Офисная
Жилая
в центре
на окраине
в центре
на окраине
Общая норма отдачи (IRR), %
11…14
10…14
11…14
11…15
12…16
11…14
Коэффициент капитализации 1-го года проекта, %
9,6
7,7
9,9
9,7
10,0
9,1
Терминальный коэффициент капитализации, %
9,7
8,3
10,1
9,6
9,9
9,3
Изменение дохода, %
1…2
3…5
2…4
3…4
2…3
3…4
Период владения, лет
Метод мониторинга позволяет также выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих корреляционную связь с доходностью инвестиций в недвижимость (табл. 7.9).
Таблица 7.9
Пример тенденций изменения доходности альтернативных инвестиций, %
Показатели
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
Средняя норма отдачи инвестиций в недвижимость
11,3
11,4
11,9
12,2
Норма отдачи долгосрочных закладных
10,2
10,0
8,5
9,3
Норма отдачи 10-летних казначейских обязательств
8,7
8,4
7,9
6,9
Анализ подобных тенденций позволяет сделать предположения относительно вероятного прогноза изменения доходности инвестиций в недвижимость.
Оценка недвижимости курс лекций ориентированный на расширение и углубление знаний студента о гражданском обороте собственности Оценочная... Изучение подходов и методов курсов Экономика оценка недвижимости и Оценка... Методы оценки...
Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
К объектам оценки относятся:
права собственности, иные вещные права, обязательства (долги) и работы (услуги) в отношении недвижимого имущества; движимое имущество (за исключен
Объекты недвижимости
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, чт
Рынок оценочных услуг
Рынок оценочных услуг в начальный период его формирования в России характеризуется хаотичным развитием, непрофессионализмом случайных в профессии оценщика работников и компаний, демпингом и система
Законодательство по оценочной деятельности
Оценочная деятельность, включающая оценку недвижимости, осуществляется в соответствии со следующими документами:
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
Стандарты оценки
Международные стандарты оценки (МСО) – более широкие и универсальные и в то же время конкретные в тех вопросах, по которым удалось прийти к согласию. Национальные стандарты применяются в тех случая
Рыночная стоимость объекта недвижимости
Рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в ус
Подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства
Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Фед
Итоговая величина стоимости объекта недвижимости
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта недвижимости.
Итоговая стоимость объекта недвижимости о
Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
Экспертиза отчёта об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной дея
Право осуществления оценочной деятельности
Оценка объекта недвижимости может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
Процесс оценки недвижимости включает в себя ряд последовательных действий, выполняемых в ходе определения величины стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки обычно включает в себя следующие
Цели оценки недвижимости
Формулировка цели оценки объекта недвижимости необходима для выбора вида стоимости. Вид стоимости, определяемый для каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Основными целями оцен
Информационная база оценки
Первичная информация по объекту оценки должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвующими в сделке по купле-продаже (покупатель, продавец, риэлтор, юрист) для подтверждения данных, не
Отчёт об оценке
Отчёт об оценке содержит заключение о стоимости, базу оценки, цель оценки, все допущения и ограничительные условия, информацию об оценщике, даты последнего осмотра объекта оценки и оценки, дату сос
Анализ исходных данных для оценки недвижимости
При оценке стоимости прав собственности на недвижимость необходимо выявить и проанализировать все основные факторы текущей рыночной ситуации, влияющие на величину стоимости объекта оценки.
Анализ социально-экономической ситуации в регионе
При анализе основных макроэкономических показателей, которые характеризуют развитие экономики в регионе расположения объекта оценки и могут оказывать влияние на состояние рынка недвижимости, рассма
Анализ местоположения объекта недвижимости
Исследуются отрицательные и положительные характеристики конкретного месторасположения объекта оценки, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости.
Природно-климатическ
Анализ рынка недвижимости
Активное развитие рынка недвижимости в России началось в конце 90-х годов XX в. Развитие рынка недвижимости привело к повышению требований, предъявляемых к современной недвижимости.
Рын
Принципы исследования рынка недвижимости
При проведении анализа (исследования) рынка недвижимости необходимо придерживаться следующих принципов:
для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может
Структура рынка недвижимости
Особенности недвижимости (длительный срок службы, привязка к конкретному местоположению, длительный срок строительства, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения) являются ос
Анализ общего состояния рынка недвижимости
Фактическое состояние и общая активность рынка недвижимости определяются при анализе следующих показателей:
общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке недвижимости;
Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости
Анализ конкретного сегмента рынка недвижимости производится по трем направлениям.
1. Анализ спроса. Спрос формируется под воздействием факторов, специфических для конкретного сегмен
Формы и задачи обследования объектов недвижимости
Процесс сбора и анализа фактических данных об объекте недвижимости называется обследованием. Его целями являются:
оценка пригодности земельных участков для строительства;
Предварительный осмотр объекта недвижимости
При предварительном осмотре объекта недвижимости определяются:
ориентировочные размеры, характеристики формы и состояние земельного участка; состав улучшений; типы
Сбор и анализ исходных документов и информации
Для оценки недвижимости собирают и изучают:
справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе местонахождения объекта оценки; карту района расп
Подготовка рабочих материалов
Подготавливаются следующие рабочие материалы:
эскиз плана объекта – земельного участка в документально установленных границах с местами размещения улучшений; схемы поэтажных
Цели и задачи технического обследования
Целью технического обследования объекта недвижимости является сбор фактических данных о характеристиках и текущем состоянии улучшений. Устанавливаются (с использованием проектной документации и пас
Обмерные работы
Данные, полученные в результате обмерных работ, являются основой для расчёта объёма строительно-монтажных работ, выполненных при возведении здания или сооружения.
Обмеры и определение объё
Обмер общественных зданий
Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Полезная площадь общественного здания
Обмер жилых зданий
Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров.
Общую площадь к
Определение фактического состояния объекта недвижимости
Текущее состояние частей зданий и сооружений определяется по результатам визуального осмотра конструктивных элементов. Последовательность осмотра и определения состояния зданий:
а) участок
Анализ улучшений в составе недвижимости
Улучшения для приусадебного земельного участка могут включать в себя:
культурные насаждения (плодовые деревья, кустарники, ландшафтный дизайн и т.п.); возможность подведения
Анализ экологических факторов при оценке недвижимости
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность природных и природно-антропологических факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или исто
Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
После изучения нормативной, проектной и исполнительской документации и анализа данных натурного обследования объекта недвижимости составляется техническое заключение об освидетельствовании,
Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
При необходимости углубленного обследования объекта недвижимости для его оценки проводятся специальные виды экспертизы организациями, имеющими соответствующие разрешения.
Правовая экспе
Принципы оценки недвижимости
Основная задача определения стоимости объекта недвижимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет их в настоящую (тек
Позиция, отражающая точку зрения пользователя
Полезность (utility) – это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя (экономические, личные). Чем более полно объект недвижимости способен удовлетворить потр
Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
Принцип вклада (contribution) – стоимость дополнительного вклада (в виде какого-либо элемента) в собственность определяется величиной добавленной стоимости, созданной этим вкладом. Принцип в
Общие понятия и определения
Сущность затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат (стоимость строительства), которые должен понести типичный покупатель для создания на дату оценки зд
Структура стоимости строительства недвижимости
Стоимость замещения и стоимость воспроизводства по существу являются стоимостью возведения (нового строительства) здания в современных рыночных условиях. В структуре стоимости нового строительства
Сметные нормативы
Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве в 2001 г. включает элементные сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах на 1 января 2000 г.) на:
строительные и спец
Виды сметной документации
Для определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчётов, объектных смет, объектных сметных рас
Индексы цен в строительстве
Система индексов (коэффициентов) пересчета (изменения) сметной стоимости строительства является важнейшим инструментом ценообразования в строительстве в современных условиях.
Индексы приме
Метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства
Метод обеспечивает точность расчётов в пределах 10 %. Сущность метода заключается в расчёте стоимости строительства как суммы стоимости возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, пере
Методы единичных расценок
Методы обеспечивают наибольшую точность расчёта (до 5 %). Сущность метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта недвижимости с применением единичных расценок и
Определение стоимости строительства с учетом УПВС
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) были разработаны специально для целей переоценки. В состав УПВС входят 37 отраслевых сбо
Общие положения и определения
Накопленный износ (accurued depreciation) –уменьшение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которое происходит в результате физического разрушения, функционального и внешнего (э
Метод экономического возраста
Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле
Инак = (ЭВ / ЭЖ) СС,
Модифицированный метод экономического возраста
Модифицированный метод экономического возраста устраняет некоторые ограничения, так как учитывает устранимый физический и функциональный износ. Вначале определяется стоимость всех устранимых позици
Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения метода
Метод разбивки
Метод разбивки (breakdown method) заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Износ относится к исправимому (curable), если затраты на его исправление меньш
Основы переоценки имущества предприятия
Переоценка имущества предприятия – это процесс изменения учетной стоимости основных средств предприятия. Основной целью переоценки основных средств в учете является определение их восстановительной
Область применения и ограничения сравнительного подхода
Сущность сравнительного подхода заключается в непосредственном определении стоимости объекта недвижимости путем сопоставления цен продажи подобных объектов (аналогов). Учитывая, что не существует д
Последовательность применения сравнительного подхода
1. Определение цели оценки – вид стоимости, оцениваемые права.
2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверн
Единицы сравнения и их выбор
Исследуемый сегмент рынка должен в наибольшей мере соответствовать характеристикам объекта оценки (максимально узким) и быть достаточным для выбора и отбора сравнимых объектов (максимально широким)
Элементы сравнения, их выбор и корректировка
Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Девять основных элементов сравнения анализируются в обязательном порядке и
Количественные методические приемы корректировок
К количественным методикам относят:
анализ парного набора данных (paired data set analysis); статистический анализ (statistical analysis); графический
Качественные методические приемы корректировок
К качественным методикам относят:
относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis); распределительный анализ (ranking analysis); инди
Область применения и ограничения доходного подхода
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих
Показатели дохода
Существенным моментом в доходном подходе является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные
Нормы дохода
Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом, приходящимся на определенный интерес, и стоимостью части собственности, относящейся к данному интересу.
Общий коэффициент капита
Виды договоров аренды и арендных платежей
Действующие договоры аренды недвижимости являются основным источником информации для расчёта текущего арендного дохода.
Договор аренды – это документ, который передает права на испо
Показатели арендной платы
При оценке недвижимости учитываются два источника дохода:
арендная плата, поступающая от сдачи недвижимости в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации недвижимости.
Расчёт будущих доходов. Операционные расходы
При оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом расчёт показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Сводный расчёт прогнозируемого дохода
Особенности составления реконструированного отчёта о доходах
Составление реконструированного отчёта о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости доходным подходом. Для составления реконструированного отчёта о доходах используютс
Общие положения
Метод прямой капитализации пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации либо путем умножения дохода на коэффициент дохода.
Основными
Определение общего коэффициента капитализации
При оценке рыночной стоимости недвижимости (полного права собственности) в качестве дохода принимается чистый операционный доход, а в качестве коэффициента капитализации – общий коэффициент
Техника остатка
Техника остатка относится к наиболее часто применяемым методам при оценке недвижимости. Сущность этой техники заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих
Общие положения
Метод дисконтирования денежных потоков (в оценке – анализ дисконтированных денежных потоков) является наиболее универсальным расчётным инструментом капитализации, позволяющим определять наст
Капитализация по норме отдачи с применением расчётных моделей
Настоящая стоимость любого потока доходов, как регулярного, так и нерегулярного, постоянного или изменяющегося, может быть определена анализом дисконтированного денежного потока. Вместе с тем для н
Модели дохода
Постоянный доход. Если в договоре аренды предусмотрено поступление постоянного потока доходов, то в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала возможно применение сл
Общие соотношения между нормами возврата капитала
Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) первого года и терминальным коэффициентом капитализации (RT). Общий коэффициент капитализации первого года зави
Общие положения
Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Доход, приносимый в
Выбор метода оценки земельного участка
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка основаны на трех подходах к оценке стоимости.
Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в с
Метод сравнения продаж
При наличии необходимой информации сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и к
Метод распределения
Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, заключающегося в том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земельного
Метод разбивки на участки
Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдел
Техника (прием) остатка для земельного участка
Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
стоимость здания; чистый опер
Метод капитализации земельной арендной платы
Аренда земельного участка – временная возмездная передача собственником земельного участка права пользования или владения и пользования им другому лицу согласно договору, заключенному между
Библиографический список
Каминский А.В, Страхов Ю.И, Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвиж
Глоссарий
(стандартизированные термины с определениями)
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
,
Новости и инфо для студентов