Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи - Лекция, раздел Образование, Введение в оценку недвижимости Оценить Рыночную Стоимость Недвижимости Можно Методом Анализа Доходных Показа...
Оценить рыночную стоимость недвижимости можно методом анализа доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке, таких как:
- валовый рентный мультипликатор (GRM);
- общий коэффициент капитализации (Ro).
Валовый рентный мультипликатор (gross rent multiplier) определяется как отношение цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. При оценке необходимо всегда пользоваться только одним из показателей дохода.
Стоимость недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора определяют следующим образом (табл. 6.1):
- на основе анализа рынка определяется величина рыночной арендной платы за год для объекта оценки;
- на основе анализа рынка определяется отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получается значение GRM для данного типа собственности;
- величину арендной платы для объекта оценки умножают на GRM и получают показатель рыночной стоимости объекта оценки.
Таблица 6.1
Расчёт валового рентного мультипликатора
| Объект сравнения
| Цена продажи, руб.
| Потенциальная валовая арендная плата, руб.
| Валовый рентный мультипликатор
|
| А
| 700 000
| 100 000
| 7,00
|
| В
| 850 000
| 125 000
| 6,80
|
| С
| 630 000
| 88 000
| 7,16
|
Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого метода обусловливает его недостатки:
- метод применим только на активных рынках доходной недвижимости;
- метод не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки;
- метод не учитывает разницу в чистом операционном доходе объектов сравнения.
Общий коэффициент капитализации (overall rate of return – Rо) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.
Для применения общего коэффициента капитализации на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые недостатки, присущие GRM. Затем для каждого объекта сравнения определяется Rо путем деления чистого операционного дохода на цену продажи и выводится среднее или средневзвешенное значение Rо (табл. 6.2). Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения Rо на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI), т.е. используется прямая капитализация для определения рыночной стоимости.
Таблица 6.2
Расчёт общего коэффициента капитализации
| Объект сравнения
| Чистый операционный доход, руб.
| Цена продажи, руб.
| Общий коэффициент капитализации
|
| А
| 63 000
| 525 000
| 0,12
|
| В
| 87 000
| 791 000
| 0,11
|
| С
| 54 000
| 540 000
| 0,10
|
Для данного рынка объекты сравнения характеризуются средним значением общего коэффициента капитализации, равным 0,11. Отсюда, зная величину чистого операционного дохода для объекта оценки, можно найти его рыночную стоимость.
Пример. Определение рыночной стоимости коттеджа методическим приемом анализа парного набора данных.
Исходные данные. Коттедж общей площадью 120 м2, имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, завершенный строительством подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь земельного участка– 10 000 м2.
Данные о продажах пяти сравнимых объектов на этом же рынке представлены в табл. 6.3.
Таблица 6.3
Первичные данные по объектам сравнения (вариант А)
| Показатели
| Объект № 1
| Объект № 2
| Объект № 3
| Объект № 4
| Объект № 5
|
| Цена продажи, руб.
| 65 000
| 78 000
| 56 000
| 70 000
| 54 000
|
| Право собственности
| Полное
| Полное
| Полное
| Полное
| Полное
|
| Условия финансирования
| Нерыночные, цена завышена на 3 000 руб.
| Нерыночные, цена завышена на 8 000 руб.
| Рыночные
| Рыночные
| Рыночные
|
| Условия продажи
| Рыночные
| Рыночные
| Рыночные
| Рыночное
| Рыночные
|
| Условия рынка (время)
| 2 недели
| 6 недель
| 1 год
| 1 год
| 1 год
|
| Площадь дома, м2
|
|
|
|
|
|
| Площадь участка, м2
| 10 000
| 12 000
| 10 000
| 12 000
| 10 000
|
| Количество комнат
|
|
|
|
|
|
| Количество спален
|
|
|
|
|
|
| Ванна
|
|
|
|
|
|
| Душ
|
|
|
|
|
|
| Подвал
| Не завершен
| Не завершен
| Не завершен
| Завершен
| Не завершен
|
| Гараж
| Есть
| Есть
| Есть
| Есть
| Нет
|
Из исходных данных видно, что объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной процентной ставке. В примере величины корректировок определены в размере 3 000 руб. для объекта № 1 и 8 000 руб. для объекта № 2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В примере объекты № 1 и № 3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта № 1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (62 000 – 56 000):56 000 = 0,1, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Участку площадью 12 000 м2 соответствует дом площадью 145 м2 с 7 комнатами, а участку площадью 10 000 м2 соответствует дом площадью 120 м2 с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов № 1 и № 2 имеет следующий вид: 70 000 – 62 000 = 8 000 руб.
Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов № 3 и № 5:
61 600 – 59 400 = 2 200 руб.
Корректировка на завершенный строительством подвал определяется из сравнения объектов № 2 и № 4:
77 000 – 70 000 = 7 000 руб.
Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6.4.
Таблица 6.4
Корректировка стоимости объектов сравнения
| Показатели
| Объект оценки
| Объект № 1
| Объект № 2
| Объект № 3
| Объект № 4
| Объект № 5
|
| Цена продажи, руб.
|
| 65 000
| 78 000
| 56 000
| 70 000
| 54 000
|
| Право собственности
| Полное
| Полное
| Полное
| Полное
| Полное
| Полное
|
| Корректировка на права собственности
|
|
|
|
|
|
|
| Скорректированная цена, руб.
|
| 65 000
| 78 000
| 56 000
| 70 000
| 54 000
|
| Условия финансирования
|
| Нерыночные
| Нерыночные
| Рыночные
| Рыночные
| Рыночные
|
| Корректировка на условия финансирования, руб.
|
| –3 000
| –8 000
|
|
|
|
| Скорректированная цена, руб.
|
| 62 000
| 70 000
| 56 000
| 70 000
| 54 000
|
| Условия сделки
|
| Коммерческие
| Коммерческие
| Коммерческие
| Коммерческие
| Коммерческие
|
| Корректировка на условия сделки
|
|
|
|
|
|
|
| Скорректированная цена, руб.
|
| 62 000
| 70 000
| 56 000
| 70 000
| 54 000
|
| Условия рынка (время)
|
| 2 недели
| 6 недель
| 1 год
| 1 год
| 1 год
|
| Корректировка на условия рынка, %
|
|
|
| + 10
| + 10
| + 10
|
| Скорректированная цена, руб.
|
| 62 000
| 70 000
| 61 600
| 77 000
| 59 400
|
| Местоположение
|
| Аналогичное
| Аналогичное
| Аналогичное
| Аналогичное
| Аналогичное
|
| Корректировка на местоположение
|
|
|
|
|
|
|
| Скорректированная цена
|
| 62 000
| 70 000
| 61 600
| 77 000
| 59 400
|
| Размер, м2
|
|
|
|
|
|
|
| Корректировка на размер, руб.
|
|
| –8 000
|
| –8 000
|
|
| Гараж
| Нет
| Есть
| Есть
| Есть
| Есть
| Нет
|
| Корректировка на наличие гаража, руб.
|
| –2 200
| –2 200
| –2 200
| –2 200
|
|
| Законченный строительством подвал
| Да
| Нет
| Нет
| Нет
| Да
| Нет
|
| Корректировка на наличие подвала, руб.
|
| + 7 000
| + 7 000
| + 7 000
|
| + 7 000
|
| Скорректированная цена, руб.
|
| 66 800
| 66 800
| 66 400
| 66 800
| 66 400
|
| Количество корректировок
|
|
|
|
|
|
|
| Общая чистая коррекция, руб.
|
| 1 800
| 11 200
| 10 400
| 3 200
| 12 400
|
| То же, % от цены продажи
|
|
|
|
|
|
|
| Общая валовая коррекция, руб.
|
| 12 200
| 25 200
| 14 800
| 17 200
| 12 400
|
| То же, % от цены продажи
|
|
|
|
|
|
|
Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. На основе этих цен необходимо рассчитать рыночную стоимость объекта оценки.
Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждой величине ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине (общая валовая коррекция), общий процент корректировок, определенный как разница между положительными и отрицательными корректировками (общая чистая коррекция), а также любые другие данные, влияющие на вес объектов сравнения.
В примере определился практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66 400 до 66 800 руб. Цене продажи с меньшими корректировками присвоен бóльший удельный вес – для объекта № 5 количество корректировок равно 2. Кроме того, сумма общей валовой коррекции для объекта № 5 также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта оценки принята скорректированная цена продажи объекта № 5 – 66 400 руб.
Все темы данного раздела:
Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
К объектам оценки относятся:
права собственности, иные вещные права, обязательства (долги) и работы (услуги) в отношении недвижимого имущества; движимое имущество (за исключен
Объекты недвижимости
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, чт
Рынок оценочных услуг
Рынок оценочных услуг в начальный период его формирования в России характеризуется хаотичным развитием, непрофессионализмом случайных в профессии оценщика работников и компаний, демпингом и система
Законодательство по оценочной деятельности
Оценочная деятельность, включающая оценку недвижимости, осуществляется в соответствии со следующими документами:
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
Стандарты оценки
Международные стандарты оценки (МСО) – более широкие и универсальные и в то же время конкретные в тех вопросах, по которым удалось прийти к согласию. Национальные стандарты применяются в тех случая
Рыночная стоимость объекта недвижимости
Рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в ус
Виды стоимости объекта недвижимости, отличные от рыночной стоимости
Инвестиционная стоимость. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестици
Подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства
Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Фед
Итоговая величина стоимости объекта недвижимости
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта недвижимости.
Итоговая стоимость объекта недвижимости о
Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
Экспертиза отчёта об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной дея
Право осуществления оценочной деятельности
Оценка объекта недвижимости может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
Процесс оценки недвижимости включает в себя ряд последовательных действий, выполняемых в ходе определения величины стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки обычно включает в себя следующие
Цели оценки недвижимости
Формулировка цели оценки объекта недвижимости необходима для выбора вида стоимости. Вид стоимости, определяемый для каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Основными целями оцен
Информационная база оценки
Первичная информация по объекту оценки должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвующими в сделке по купле-продаже (покупатель, продавец, риэлтор, юрист) для подтверждения данных, не
Отчёт об оценке
Отчёт об оценке содержит заключение о стоимости, базу оценки, цель оценки, все допущения и ограничительные условия, информацию об оценщике, даты последнего осмотра объекта оценки и оценки, дату сос
Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
В сертификате качества оценки оценщик удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:
оценка рыночной стоимости объекта оценки выполнена и отчёт составлен в соот
Анализ исходных данных для оценки недвижимости
При оценке стоимости прав собственности на недвижимость необходимо выявить и проанализировать все основные факторы текущей рыночной ситуации, влияющие на величину стоимости объекта оценки.
Анализ социально-экономической ситуации в регионе
При анализе основных макроэкономических показателей, которые характеризуют развитие экономики в регионе расположения объекта оценки и могут оказывать влияние на состояние рынка недвижимости, рассма
Анализ местоположения объекта недвижимости
Исследуются отрицательные и положительные характеристики конкретного месторасположения объекта оценки, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости.
Природно-климатическ
Анализ рынка недвижимости
Активное развитие рынка недвижимости в России началось в конце 90-х годов XX в. Развитие рынка недвижимости привело к повышению требований, предъявляемых к современной недвижимости.
Рын
Принципы исследования рынка недвижимости
При проведении анализа (исследования) рынка недвижимости необходимо придерживаться следующих принципов:
для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может
Структура рынка недвижимости
Особенности недвижимости (длительный срок службы, привязка к конкретному местоположению, длительный срок строительства, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения) являются ос
Группы факторов, влияющих на функционирование рынка недвижимости
Международная ситуация:
изменение процентных ставок на кредиты на международных финансовых рынках; последствия конфликтов и связанные с ними миграционные потоки и др.
Анализ общего состояния рынка недвижимости
Фактическое состояние и общая активность рынка недвижимости определяются при анализе следующих показателей:
общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке недвижимости;
Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости
Анализ конкретного сегмента рынка недвижимости производится по трем направлениям.
1. Анализ спроса. Спрос формируется под воздействием факторов, специфических для конкретного сегмен
Формы и задачи обследования объектов недвижимости
Процесс сбора и анализа фактических данных об объекте недвижимости называется обследованием. Его целями являются:
оценка пригодности земельных участков для строительства;
Предварительный осмотр объекта недвижимости
При предварительном осмотре объекта недвижимости определяются:
ориентировочные размеры, характеристики формы и состояние земельного участка; состав улучшений; типы
Сбор и анализ исходных документов и информации
Для оценки недвижимости собирают и изучают:
справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе местонахождения объекта оценки; карту района расп
Подготовка рабочих материалов
Подготавливаются следующие рабочие материалы:
эскиз плана объекта – земельного участка в документально установленных границах с местами размещения улучшений; схемы поэтажных
Цели и задачи технического обследования
Целью технического обследования объекта недвижимости является сбор фактических данных о характеристиках и текущем состоянии улучшений. Устанавливаются (с использованием проектной документации и пас
Обмерные работы
Данные, полученные в результате обмерных работ, являются основой для расчёта объёма строительно-монтажных работ, выполненных при возведении здания или сооружения.
Обмеры и определение объё
Обмер общественных зданий
Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Полезная площадь общественного здания
Обмер жилых зданий
Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров.
Общую площадь к
Определение фактического состояния объекта недвижимости
Текущее состояние частей зданий и сооружений определяется по результатам визуального осмотра конструктивных элементов. Последовательность осмотра и определения состояния зданий:
а) участок
Анализ улучшений в составе недвижимости
Улучшения для приусадебного земельного участка могут включать в себя:
культурные насаждения (плодовые деревья, кустарники, ландшафтный дизайн и т.п.); возможность подведения
Анализ экологических факторов при оценке недвижимости
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность природных и природно-антропологических факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или исто
Анализ местоположения земельного участка, находящегося около водных объектов
Водный кодекс РФ накладывает множество ограничений по размещению объектов недвижимости около воды. Обычно цена участков, с которых открывается вид на водные глади, оказывается на 30…100 % выше стои
Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
После изучения нормативной, проектной и исполнительской документации и анализа данных натурного обследования объекта недвижимости составляется техническое заключение об освидетельствовании,
Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
При необходимости углубленного обследования объекта недвижимости для его оценки проводятся специальные виды экспертизы организациями, имеющими соответствующие разрешения.
Правовая экспе
Принципы оценки недвижимости
Основная задача определения стоимости объекта недвижимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет их в настоящую (тек
Позиция, отражающая точку зрения пользователя
Полезность (utility) – это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя (экономические, личные). Чем более полно объект недвижимости способен удовлетворить потр
Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
Принцип вклада (contribution) – стоимость дополнительного вклада (в виде какого-либо элемента) в собственность определяется величиной добавленной стоимости, созданной этим вкладом. Принцип в
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
В любой момент времени максимальная стоимость собственности соответствует её наиболее эффективному использованию, которое определяется текущим состоянием рынка.
Процедура выявления и обосн
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
Такой анализ выполняется в двух случаях:
при необходимости отдельной оценки участка земли; при выборе объектов для сравнительного анализа. Необходимо ответить
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
Такой анализ выполняется:
при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала; при выборе объектов для срав
Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям. Объект оценки должен соответствовать следу
Особые случаи применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования могут иметь место особые случаи:
Единственное в своем роде использование. Наилучшее и наиболее эффективное использ
Общие понятия и определения
Сущность затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат (стоимость строительства), которые должен понести типичный покупатель для создания на дату оценки зд
Выбор метода определения стоимости строительства при оценке недвижимости
При оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные методы и приемы. Оценка может производится:
на основе информации о реальных затратах на создание (строительство
Структура стоимости строительства недвижимости
Стоимость замещения и стоимость воспроизводства по существу являются стоимостью возведения (нового строительства) здания в современных рыночных условиях. В структуре стоимости нового строительства
Структура стоимости строительства при строительном проектировании
Сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами, называется сметной стоимостью строительства.
В соответствии с технологич
Точность расчёта стоимости строительства при оценке недвижимости
По действующим нормативам различают две стадии (этапа) строительного проектирования:
I. Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО).
II. Рабочее проектирование (при сост
Сметные нормативы
Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве в 2001 г. включает элементные сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах на 1 января 2000 г.) на:
строительные и спец
Виды сметной документации
Для определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчётов, объектных смет, объектных сметных рас
Индексы цен в строительстве
Система индексов (коэффициентов) пересчета (изменения) сметной стоимости строительства является важнейшим инструментом ценообразования в строительстве в современных условиях.
Индексы приме
Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости нового строительства (метод сравнительной единицы)
Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20 %.
Метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства
Метод обеспечивает точность расчётов в пределах 10 %. Сущность метода заключается в расчёте стоимости строительства как суммы стоимости возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, пере
Методы единичных расценок
Методы обеспечивают наибольшую точность расчёта (до 5 %). Сущность метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта недвижимости с применением единичных расценок и
Определение стоимости строительства с учетом УПВС
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) были разработаны специально для целей переоценки. В состав УПВС входят 37 отраслевых сбо
Общие положения и определения
Накопленный износ (accurued depreciation) –уменьшение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которое происходит в результате физического разрушения, функционального и внешнего (э
Метод экономического возраста
Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле
Инак = (ЭВ / ЭЖ) СС,
Модифицированный метод экономического возраста
Модифицированный метод экономического возраста устраняет некоторые ограничения, так как учитывает устранимый физический и функциональный износ. Вначале определяется стоимость всех устранимых позици
Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения метода
Метод разбивки
Метод разбивки (breakdown method) заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Износ относится к исправимому (curable), если затраты на его исправление меньш
Основы переоценки имущества предприятия
Переоценка имущества предприятия – это процесс изменения учетной стоимости основных средств предприятия. Основной целью переоценки основных средств в учете является определение их восстановительной
Область применения и ограничения сравнительного подхода
Сущность сравнительного подхода заключается в непосредственном определении стоимости объекта недвижимости путем сопоставления цен продажи подобных объектов (аналогов). Учитывая, что не существует д
Последовательность применения сравнительного подхода
1. Определение цели оценки – вид стоимости, оцениваемые права.
2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверн
Единицы сравнения и их выбор
Исследуемый сегмент рынка должен в наибольшей мере соответствовать характеристикам объекта оценки (максимально узким) и быть достаточным для выбора и отбора сравнимых объектов (максимально широким)
Элементы сравнения, их выбор и корректировка
Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Девять основных элементов сравнения анализируются в обязательном порядке и
Количественные методические приемы корректировок
К количественным методикам относят:
анализ парного набора данных (paired data set analysis); статистический анализ (statistical analysis); графический
Качественные методические приемы корректировок
К качественным методикам относят:
относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis); распределительный анализ (ranking analysis); инди
Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
Требуется определить рыночную стоимость офисного здания с характеристиками, представленными ниже с учетом существующих договоров аренды:
Возраст, лет
Область применения и ограничения доходного подхода
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих
Показатели дохода
Существенным моментом в доходном подходе является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные
Нормы дохода
Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом, приходящимся на определенный интерес, и стоимостью части собственности, относящейся к данному интересу.
Общий коэффициент капита
Виды договоров аренды и арендных платежей
Действующие договоры аренды недвижимости являются основным источником информации для расчёта текущего арендного дохода.
Договор аренды – это документ, который передает права на испо
Показатели арендной платы
При оценке недвижимости учитываются два источника дохода:
арендная плата, поступающая от сдачи недвижимости в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации недвижимости.
Расчёт будущих доходов. Операционные расходы
При оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом расчёт показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Сводный расчёт прогнозируемого дохода
Особенности составления реконструированного отчёта о доходах
Составление реконструированного отчёта о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости доходным подходом. Для составления реконструированного отчёта о доходах используютс
Практика составления реконструированного отчёта о доходах
Пример 7.1. Составить реконструированный отчёт о доходах для многоэтажного административного здания (бизнес-центра). Восьмиэтажное здание имеет 3 500 м2 площадей, подлеж
Общие положения
Метод прямой капитализации пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации либо путем умножения дохода на коэффициент дохода.
Основными
Определение общего коэффициента капитализации
При оценке рыночной стоимости недвижимости (полного права собственности) в качестве дохода принимается чистый операционный доход, а в качестве коэффициента капитализации – общий коэффициент
Техника остатка
Техника остатка относится к наиболее часто применяемым методам при оценке недвижимости. Сущность этой техники заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих
Метод прямой капитализации с применением коэффициентов валового дохода
К коэффициентам валового дохода относят:
коэффициент потенциального валового дохода; коэффициент действительного валового дохода. Коэффициенты валового дохода
Общие положения
Метод дисконтирования денежных потоков (в оценке – анализ дисконтированных денежных потоков) является наиболее универсальным расчётным инструментом капитализации, позволяющим определять наст
Методические приемы расчёта нормы дисконтирования
Норма (ставка) дисконтирования – ставка, используемая для приведения (дисконтирования) к одному моменту времени денежных потоков, относящихся к различным моментам времени, представляющая соб
Капитализация по норме отдачи с применением расчётных моделей
Настоящая стоимость любого потока доходов, как регулярного, так и нерегулярного, постоянного или изменяющегося, может быть определена анализом дисконтированного денежного потока. Вместе с тем для н
Модели дохода
Постоянный доход. Если в договоре аренды предусмотрено поступление постоянного потока доходов, то в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала возможно применение сл
Общие соотношения между нормами возврата капитала
Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) первого года и терминальным коэффициентом капитализации (RT). Общий коэффициент капитализации первого года зави
Общие положения
Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Доход, приносимый в
Выбор метода оценки земельного участка
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка основаны на трех подходах к оценке стоимости.
Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в с
Метод сравнения продаж
При наличии необходимой информации сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и к
Метод распределения
Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, заключающегося в том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земельного
Метод разбивки на участки
Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдел
Техника (прием) остатка для земельного участка
Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
стоимость здания; чистый опер
Метод капитализации земельной арендной платы
Аренда земельного участка – временная возмездная передача собственником земельного участка права пользования или владения и пользования им другому лицу согласно договору, заключенному между
Методы оценки земельных участков, установленные федеральным и региональным законодательством
Категории земельных участков. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ, земли в РФ по целевому назначению подразд
Библиографический список
Каминский А.В, Страхов Ю.И, Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвиж
Глоссарий
(стандартизированные термины с определениями)
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития
Новости и инфо для студентов