Расчёт будущих доходов. Операционные расходы - Лекция, раздел Образование, Введение в оценку недвижимости При Оценке Рыночной Стоимости Недвижимости Доходным Подходом Расчёт Показател...
При оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом расчёт показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Сводный расчёт прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости (прогнозирование величин доходных и расходных денежных потоков на будущие периоды) называется реконструированным, илигипотетическим, отчётом о доходах (reconstructed operating statement).
Реконструированный отчёт о доходах выполняется на основе финансовых отчётов. Определение чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки недвижимости, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухгалтерского учета и поэтому реконструированный отчёт о доходах отличается от финансового (бухгалтерского) отчёта.
Стандартная последовательность составления реконструированного отчёта о доходах имеет следующий вид (табл. 7.1).
Таблица 7.1
Последовательность расчёта реконструированного отчёта о доходах1
| Потенциальный валовой доход
| PGI
| +/–
|
| Плановая аренда
|
| +
|
| Сверхплановая аренда
|
| +
|
| Рыночная аренда
|
| +
|
| Итого потенциальный валовой доход
|
| +
|
| Потери от незанятости и при сборе арендной платы
| V&L
| –
|
| Прочие доходы
| Ml
| +
|
| Действительный валовой доход
| EGI
| +
|
| Операционные расходы:
| ОЕ
|
|
| постоянные
| FE
| –
|
| переменные
| VE
| –
|
| Расходы на замещение
| RR
| –
|
| Итого операционные расходы
|
| –
|
| Чистый операционный доход
| NOI
| +
|
| Обслуживание долга
| DS
| –
|
| Денежный поток до выплаты налогов
| BTCF
| +
|
1
Плюс – доходы, минус – расходы.
Формирование каждой позиции реконструированного отчёта о доходах осуществляется в соответствии с существом этих понятий для целей оценки недвижимости.
Потенциальный валовой доход (PGI) – общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Формирование потенциального валового дохода производится за счёт плановой аренды, сверхплановой аренды и рыночной аренды.
Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется по условиям арендного договора. При расчёте плановой аренды необходимо учитывать все рыночные скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.
Сверхплановая аренда образуется за счёт пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, установленные в договоре.
Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
Потери арендной платы (vacancy and looses – V&L) имеют место за счёт неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
Коэффициент потерь от недобора арендных платежей – величина коррекции цены объекта сравнения (аналога) при расчёте арендной платы по договору аренды этого объекта ниже рыночного уровня арендной платы по аналогичным объектам вследствие недобора арендных платежей по типичным причинам (используется при оценке методом сравнения продаж).
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины не сданных в аренду (свободных) площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки (заполняемости).
В общем виде коэффициент заполняемости объекта недвижимости – это отношение используемой арендаторами (пользователями) части объекта недвижимости к объекту недвижимости в целом в системе измерения, соответствующей его функциональному назначению (площадь, кубатура, протяженность, производственная мощность, пропускная способность). Определение сформулировано как универсальное для различных видов объектов недвижимости, например, кубатура – для емкостей для хранения жидкостей, сыпучих материалов; протяженность – для дорог, оросительных систем (желобов), рудоспусков; производственная мощность – для производственных комплексов или промышленных установок; пропускная способность – для трубопроводов, шлюзов, социально-культурных учреждений и т.п.
Коэффициент незанятости является важнейшей характеристикой рынка недвижимости в целом, отражая общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. При этом отклонения от среднерыночного значения свидетельствуют о качестве управления (менеджмента) конкретной недвижимостью.
При составлении реконструированного отчёта о доходах величина потерь от незанятости принимается исходя из рыночных прогнозов или рассчитывается для конкретного объекта недвижимости.
Величина коэффициента незанятости отражает долю потенциального валового дохода, теряемого в результате невозможности 100 %-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта на местном рынке.
Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, при которой недобросовестные арендаторы, уезжая, не погашают задолженность по аренде. На рынке такие потери обычно выражают в процентах от потенциального валового дохода.
К прочим доходам относят доходы, получаемые за счёт функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату: доходы от пользования гаражом и автостоянкой, от торговых автоматов, сдачи в аренду мест отдыха, предоставления камер хранения и охраны, проката мебели и оборудования, обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники, экскурсионных и транспортных услуг и т.д.
Действительный валовый доход (EGI) есть предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости.
Операционные расходы, или расходы на эксплуатацию (operating expense), – это типичные для данного рынка и вида недвижимости регулярные среднегодовые расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода при требуемой доходности, т.е. расходы, необходимые для поддержания процесса воспроизводства дохода от собственности (недвижимости).
В общем виде эксплуатационные расходы – денежное выражение ресурсов всех видов, использованных для изготовления и продажи продукции (выполнения работ, оказания услуг) в пределах обычной для бизнес-структуры деятельности (материальные, энергетические, трудовые, финансовые ресурсы, амортизация основных средств).
При оценке недвижимости операционные расходы включают постоянные и переменные расходы и расходы на замещение.
К постоянным относят расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами: платежи по страхованию недвижимости, налоги на недвижимость (имущество) и некоторые эксплуатационные расходы.
Страховые платежи – плата страхователя страховщику в обмен на его обязательство возместить ущерб, причиненный застрахованному имуществу, или выплатить страхователю страховую сумму при наступлении событий, указанных в договоре страхования (могут устанавливаться в процентах от страховой стоимости имущества).
Налог на имущество с организаций – региональный налог, взимаемый с юридических лиц, постоянно или временно владеющих, пользующихся и распоряжающихся недвижимым и движимым имуществом, учитываемым согласно установленному порядку ведения бухгалтерского учета в составе их основных средств, по ставке в процентах от среднегодовой остаточной стоимости указанного имущества, исчисленной в соответствии с учетной политикой налогоплательщика.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг:
- расходы на управление;
- расходы по заключению договоров аренды;
- заработная плата обслуживающего персонала;
- расходы на вывоз мусора;
- коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, канализация);
- расходы на эксплуатацию и ремонт;
- расходы на содержание территории и автостоянки;
- расходы по обеспечению безопасности и т.д.;
- прочие расходы.
Расходы на управление недвижимостью – оплата работ и услуг (или затраты собственника недвижимости) по организации функционирования и развития объекта недвижимости (общий менеджмент, выделение отдельных офисов для управляющих, ведение бухгалтерского учета, расходы на почту, телефон, юридические консультации, рекламу, оформление, актуализация и хранение технической документации, обеспечение имущественных прав на объект, мониторинг его использования, управление обслуживающим персоналом, снабжение материально-техническими ресурсами для эксплуатационных нужд, отношения с арендаторами, подготовка вариантов коммерческого использования объекта – вклад в корпоративный капитал, продажа, сдача в аренду).
Обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Если эти расходы невелики, то они могут быть включены в состав расходов на управление, а для новой недвижимости расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть отнесены к стоимости строительства.
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого содержанием и эксплуатацией объекта, – уборщиков, дворников, работников, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования. Нормирование расходов на заработную плату работникам выполняется либо по действующим нормативам, либо по данным статистики эксплуатации.
Расходы на вывоз мусора включают вывоз твердых бытовых и пищевых отходов. Объём накапливаемых отходов зависит от функционального назначения недвижимости и рассчитывается в соответствии с действующими нормативами или по данным статистики эксплуатации.
Расходы на коммунальные услуги (коммунальные платежи) – оплата на коммерческой основе внешнего обслуживания объектов недвижимости (или затраты собственника) в виде электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, уборки территории, коммуникационных и других услуг, связанные с обеспечением функционирования объекта недвижимости. Эти расходы определяются из прошлых объёмов потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. В случае отсутствия подобной информации расходы на коммунальные услуги рассчитываются исходя из нормативных потребностей в ресурсах, определяемых в соответствии с действующими нормативами для конкретного функционального использования недвижимости. При этом возможен расчёт как по установленной мощности потребителей ресурсов, так и с помощью специальных формул.
Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату материалов и частично заработную плату работников, занятых текущим ремонтом здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма расходов на замещение, тем меньше расходы на текущий ремонт.
Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату тем арендаторам, которые пользуются автостоянкой.
Расходы по обеспечению безопасности (охране и защите) недвижимости зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования.
Прочие расходы включают специфические расходы, такие как расходы на дезинсекцию, дератизацию, прочистку дымоходов и т.п.
Расходы на замещение. В типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену элементов здания с коротким сроком службы.
Средства на замену элементов здания с коротким сроком службы аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счёт равных ежегодных отчислений из дохода (отчисления в резерв замещения).
Резерв на замещение – суммы денежных средств, аккумулируемых собственником объекта недвижимости для финансирования работ по регулярной замене в соответствии с техническими требованиями (и/или рыночными стандартами) отдельных строительных элементов, срок службы которых меньше срока службы объекта недвижимости (кровля, покрытие пола, элементы отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, санитарно-техническая и электротехническая арматура, приборы, техническое оборудование, элементы наружного благоустройства, косметический ремонт помещений, сдаваемых в аренду).
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.
На нормально функционирующих рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и расходами. Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.
Если для оцениваемого объекта недвижимости эти показатели не соответствуют среднерыночным, то при анализе следует определить причину отклонения.
Все темы данного раздела:
Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
К объектам оценки относятся:
права собственности, иные вещные права, обязательства (долги) и работы (услуги) в отношении недвижимого имущества; движимое имущество (за исключен
Объекты недвижимости
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, чт
Рынок оценочных услуг
Рынок оценочных услуг в начальный период его формирования в России характеризуется хаотичным развитием, непрофессионализмом случайных в профессии оценщика работников и компаний, демпингом и система
Законодательство по оценочной деятельности
Оценочная деятельность, включающая оценку недвижимости, осуществляется в соответствии со следующими документами:
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
Стандарты оценки
Международные стандарты оценки (МСО) – более широкие и универсальные и в то же время конкретные в тех вопросах, по которым удалось прийти к согласию. Национальные стандарты применяются в тех случая
Рыночная стоимость объекта недвижимости
Рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в ус
Виды стоимости объекта недвижимости, отличные от рыночной стоимости
Инвестиционная стоимость. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестици
Подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства
Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Фед
Итоговая величина стоимости объекта недвижимости
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта недвижимости.
Итоговая стоимость объекта недвижимости о
Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
Экспертиза отчёта об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной дея
Право осуществления оценочной деятельности
Оценка объекта недвижимости может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
Процесс оценки недвижимости включает в себя ряд последовательных действий, выполняемых в ходе определения величины стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки обычно включает в себя следующие
Цели оценки недвижимости
Формулировка цели оценки объекта недвижимости необходима для выбора вида стоимости. Вид стоимости, определяемый для каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Основными целями оцен
Информационная база оценки
Первичная информация по объекту оценки должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвующими в сделке по купле-продаже (покупатель, продавец, риэлтор, юрист) для подтверждения данных, не
Отчёт об оценке
Отчёт об оценке содержит заключение о стоимости, базу оценки, цель оценки, все допущения и ограничительные условия, информацию об оценщике, даты последнего осмотра объекта оценки и оценки, дату сос
Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
В сертификате качества оценки оценщик удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:
оценка рыночной стоимости объекта оценки выполнена и отчёт составлен в соот
Анализ исходных данных для оценки недвижимости
При оценке стоимости прав собственности на недвижимость необходимо выявить и проанализировать все основные факторы текущей рыночной ситуации, влияющие на величину стоимости объекта оценки.
Анализ социально-экономической ситуации в регионе
При анализе основных макроэкономических показателей, которые характеризуют развитие экономики в регионе расположения объекта оценки и могут оказывать влияние на состояние рынка недвижимости, рассма
Анализ местоположения объекта недвижимости
Исследуются отрицательные и положительные характеристики конкретного месторасположения объекта оценки, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости.
Природно-климатическ
Анализ рынка недвижимости
Активное развитие рынка недвижимости в России началось в конце 90-х годов XX в. Развитие рынка недвижимости привело к повышению требований, предъявляемых к современной недвижимости.
Рын
Принципы исследования рынка недвижимости
При проведении анализа (исследования) рынка недвижимости необходимо придерживаться следующих принципов:
для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может
Структура рынка недвижимости
Особенности недвижимости (длительный срок службы, привязка к конкретному местоположению, длительный срок строительства, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения) являются ос
Группы факторов, влияющих на функционирование рынка недвижимости
Международная ситуация:
изменение процентных ставок на кредиты на международных финансовых рынках; последствия конфликтов и связанные с ними миграционные потоки и др.
Анализ общего состояния рынка недвижимости
Фактическое состояние и общая активность рынка недвижимости определяются при анализе следующих показателей:
общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке недвижимости;
Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости
Анализ конкретного сегмента рынка недвижимости производится по трем направлениям.
1. Анализ спроса. Спрос формируется под воздействием факторов, специфических для конкретного сегмен
Формы и задачи обследования объектов недвижимости
Процесс сбора и анализа фактических данных об объекте недвижимости называется обследованием. Его целями являются:
оценка пригодности земельных участков для строительства;
Предварительный осмотр объекта недвижимости
При предварительном осмотре объекта недвижимости определяются:
ориентировочные размеры, характеристики формы и состояние земельного участка; состав улучшений; типы
Сбор и анализ исходных документов и информации
Для оценки недвижимости собирают и изучают:
справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе местонахождения объекта оценки; карту района расп
Подготовка рабочих материалов
Подготавливаются следующие рабочие материалы:
эскиз плана объекта – земельного участка в документально установленных границах с местами размещения улучшений; схемы поэтажных
Цели и задачи технического обследования
Целью технического обследования объекта недвижимости является сбор фактических данных о характеристиках и текущем состоянии улучшений. Устанавливаются (с использованием проектной документации и пас
Обмерные работы
Данные, полученные в результате обмерных работ, являются основой для расчёта объёма строительно-монтажных работ, выполненных при возведении здания или сооружения.
Обмеры и определение объё
Обмер общественных зданий
Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Полезная площадь общественного здания
Обмер жилых зданий
Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров.
Общую площадь к
Определение фактического состояния объекта недвижимости
Текущее состояние частей зданий и сооружений определяется по результатам визуального осмотра конструктивных элементов. Последовательность осмотра и определения состояния зданий:
а) участок
Анализ улучшений в составе недвижимости
Улучшения для приусадебного земельного участка могут включать в себя:
культурные насаждения (плодовые деревья, кустарники, ландшафтный дизайн и т.п.); возможность подведения
Анализ экологических факторов при оценке недвижимости
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность природных и природно-антропологических факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или исто
Анализ местоположения земельного участка, находящегося около водных объектов
Водный кодекс РФ накладывает множество ограничений по размещению объектов недвижимости около воды. Обычно цена участков, с которых открывается вид на водные глади, оказывается на 30…100 % выше стои
Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
После изучения нормативной, проектной и исполнительской документации и анализа данных натурного обследования объекта недвижимости составляется техническое заключение об освидетельствовании,
Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
При необходимости углубленного обследования объекта недвижимости для его оценки проводятся специальные виды экспертизы организациями, имеющими соответствующие разрешения.
Правовая экспе
Принципы оценки недвижимости
Основная задача определения стоимости объекта недвижимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет их в настоящую (тек
Позиция, отражающая точку зрения пользователя
Полезность (utility) – это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя (экономические, личные). Чем более полно объект недвижимости способен удовлетворить потр
Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
Принцип вклада (contribution) – стоимость дополнительного вклада (в виде какого-либо элемента) в собственность определяется величиной добавленной стоимости, созданной этим вкладом. Принцип в
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
В любой момент времени максимальная стоимость собственности соответствует её наиболее эффективному использованию, которое определяется текущим состоянием рынка.
Процедура выявления и обосн
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
Такой анализ выполняется в двух случаях:
при необходимости отдельной оценки участка земли; при выборе объектов для сравнительного анализа. Необходимо ответить
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
Такой анализ выполняется:
при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала; при выборе объектов для срав
Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям. Объект оценки должен соответствовать следу
Особые случаи применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования могут иметь место особые случаи:
Единственное в своем роде использование. Наилучшее и наиболее эффективное использ
Общие понятия и определения
Сущность затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат (стоимость строительства), которые должен понести типичный покупатель для создания на дату оценки зд
Выбор метода определения стоимости строительства при оценке недвижимости
При оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные методы и приемы. Оценка может производится:
на основе информации о реальных затратах на создание (строительство
Структура стоимости строительства недвижимости
Стоимость замещения и стоимость воспроизводства по существу являются стоимостью возведения (нового строительства) здания в современных рыночных условиях. В структуре стоимости нового строительства
Структура стоимости строительства при строительном проектировании
Сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами, называется сметной стоимостью строительства.
В соответствии с технологич
Точность расчёта стоимости строительства при оценке недвижимости
По действующим нормативам различают две стадии (этапа) строительного проектирования:
I. Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО).
II. Рабочее проектирование (при сост
Сметные нормативы
Сметно-нормативная база ценообразования в строительстве в 2001 г. включает элементные сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах на 1 января 2000 г.) на:
строительные и спец
Виды сметной документации
Для определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчётов, объектных смет, объектных сметных рас
Индексы цен в строительстве
Система индексов (коэффициентов) пересчета (изменения) сметной стоимости строительства является важнейшим инструментом ценообразования в строительстве в современных условиях.
Индексы приме
Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости нового строительства (метод сравнительной единицы)
Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20 %.
Метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства
Метод обеспечивает точность расчётов в пределах 10 %. Сущность метода заключается в расчёте стоимости строительства как суммы стоимости возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, пере
Методы единичных расценок
Методы обеспечивают наибольшую точность расчёта (до 5 %). Сущность метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта недвижимости с применением единичных расценок и
Определение стоимости строительства с учетом УПВС
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) были разработаны специально для целей переоценки. В состав УПВС входят 37 отраслевых сбо
Общие положения и определения
Накопленный износ (accurued depreciation) –уменьшение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которое происходит в результате физического разрушения, функционального и внешнего (э
Метод экономического возраста
Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле
Инак = (ЭВ / ЭЖ) СС,
Модифицированный метод экономического возраста
Модифицированный метод экономического возраста устраняет некоторые ограничения, так как учитывает устранимый физический и функциональный износ. Вначале определяется стоимость всех устранимых позици
Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения метода
Метод разбивки
Метод разбивки (breakdown method) заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Износ относится к исправимому (curable), если затраты на его исправление меньш
Основы переоценки имущества предприятия
Переоценка имущества предприятия – это процесс изменения учетной стоимости основных средств предприятия. Основной целью переоценки основных средств в учете является определение их восстановительной
Область применения и ограничения сравнительного подхода
Сущность сравнительного подхода заключается в непосредственном определении стоимости объекта недвижимости путем сопоставления цен продажи подобных объектов (аналогов). Учитывая, что не существует д
Последовательность применения сравнительного подхода
1. Определение цели оценки – вид стоимости, оцениваемые права.
2. Исследование рынка, выбор подобных (сравнимых) объектов и наиболее существенных факторов сравнения. Поиск достоверн
Единицы сравнения и их выбор
Исследуемый сегмент рынка должен в наибольшей мере соответствовать характеристикам объекта оценки (максимально узким) и быть достаточным для выбора и отбора сравнимых объектов (максимально широким)
Элементы сравнения, их выбор и корректировка
Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Девять основных элементов сравнения анализируются в обязательном порядке и
Количественные методические приемы корректировок
К количественным методикам относят:
анализ парного набора данных (paired data set analysis); статистический анализ (statistical analysis); графический
Качественные методические приемы корректировок
К качественным методикам относят:
относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis); распределительный анализ (ranking analysis); инди
Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
Оценить рыночную стоимость недвижимости можно методом анализа доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке, таких как:
валовый рентный мультипликатор (GRM
Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
Требуется определить рыночную стоимость офисного здания с характеристиками, представленными ниже с учетом существующих договоров аренды:
Возраст, лет
Область применения и ограничения доходного подхода
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих
Показатели дохода
Существенным моментом в доходном подходе является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные
Нормы дохода
Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом, приходящимся на определенный интерес, и стоимостью части собственности, относящейся к данному интересу.
Общий коэффициент капита
Виды договоров аренды и арендных платежей
Действующие договоры аренды недвижимости являются основным источником информации для расчёта текущего арендного дохода.
Договор аренды – это документ, который передает права на испо
Показатели арендной платы
При оценке недвижимости учитываются два источника дохода:
арендная плата, поступающая от сдачи недвижимости в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации недвижимости.
Особенности составления реконструированного отчёта о доходах
Составление реконструированного отчёта о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости доходным подходом. Для составления реконструированного отчёта о доходах используютс
Практика составления реконструированного отчёта о доходах
Пример 7.1. Составить реконструированный отчёт о доходах для многоэтажного административного здания (бизнес-центра). Восьмиэтажное здание имеет 3 500 м2 площадей, подлеж
Общие положения
Метод прямой капитализации пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации либо путем умножения дохода на коэффициент дохода.
Основными
Определение общего коэффициента капитализации
При оценке рыночной стоимости недвижимости (полного права собственности) в качестве дохода принимается чистый операционный доход, а в качестве коэффициента капитализации – общий коэффициент
Техника остатка
Техника остатка относится к наиболее часто применяемым методам при оценке недвижимости. Сущность этой техники заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих
Метод прямой капитализации с применением коэффициентов валового дохода
К коэффициентам валового дохода относят:
коэффициент потенциального валового дохода; коэффициент действительного валового дохода. Коэффициенты валового дохода
Общие положения
Метод дисконтирования денежных потоков (в оценке – анализ дисконтированных денежных потоков) является наиболее универсальным расчётным инструментом капитализации, позволяющим определять наст
Методические приемы расчёта нормы дисконтирования
Норма (ставка) дисконтирования – ставка, используемая для приведения (дисконтирования) к одному моменту времени денежных потоков, относящихся к различным моментам времени, представляющая соб
Капитализация по норме отдачи с применением расчётных моделей
Настоящая стоимость любого потока доходов, как регулярного, так и нерегулярного, постоянного или изменяющегося, может быть определена анализом дисконтированного денежного потока. Вместе с тем для н
Модели дохода
Постоянный доход. Если в договоре аренды предусмотрено поступление постоянного потока доходов, то в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала возможно применение сл
Общие соотношения между нормами возврата капитала
Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) первого года и терминальным коэффициентом капитализации (RT). Общий коэффициент капитализации первого года зави
Общие положения
Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Доход, приносимый в
Выбор метода оценки земельного участка
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка основаны на трех подходах к оценке стоимости.
Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в с
Метод сравнения продаж
При наличии необходимой информации сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и к
Метод распределения
Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, заключающегося в том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земельного
Метод разбивки на участки
Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдел
Техника (прием) остатка для земельного участка
Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
стоимость здания; чистый опер
Метод капитализации земельной арендной платы
Аренда земельного участка – временная возмездная передача собственником земельного участка права пользования или владения и пользования им другому лицу согласно договору, заключенному между
Методы оценки земельных участков, установленные федеральным и региональным законодательством
Категории земельных участков. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ, земли в РФ по целевому назначению подразд
Библиографический список
Каминский А.В, Страхов Ю.И, Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвиж
Глоссарий
(стандартизированные термины с определениями)
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития
Новости и инфо для студентов