Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа рассмотрим на условном примере при следующих исходных данных (таблица 3.2.1).

 

Таблица 3.2.1

Расчетные показатели	Значение показателя (условный пример)
1. Площадь оцениваемого помещения, м2
2. Доля неиспользуемой площади, %
- для первого года
- для второго года
- в последующие годы – полная загрузка
3. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс. руб./ м2
4. Рост арендной платы в год, %
5. Доля потерь при сборе платежей, ежегодно, %
6. Расходы на управление, % в год от ДВД
7. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД
8. Капитальные вложения, % в год от ЧОД
9. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб.	15 650
10. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб.	17 800
11. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения
12. Ставка банковского процента по ипотечному кредиту, %
13. Премия за риск вложения в недвижимость, %
14. Премия за риск ликвидности, %
15. Премия за риск инвестиционного менеджмента, %

 

Расчет производится в следующей последовательности.

1. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сводятся в расчетную таблицу (таблица 3.2.2).

 

Таблица 3.2.2

Расчетные показатели	Значение показателя (условный пример)
Годы прогнозного периода, год
Исходная информация по объекту оценки
1. Площадь оцениваемого объекта, м2
2. Доля неиспользуемой площади, %
3. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2		300+ 300Ч Ч 0,12	376,32 336+ 336Ч Ч 0,12	412,45 376,32 + + 376,32Ч Ч 0,12	461,94 412,45 + + 412,45Ч Ч 0,12
4. Доля потерь при сборе платежей, %
Расчетные показатели по объектам оценки
5. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 Ч стр. 3 Ч Ч 12 мес.)	1 800	2 016	2 258	2 475	2 772
6. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 Ч стр. 2/100)
7. Потерянный доход, тыс.руб. ((стр. 6 Ч стр. 3 Ч 12 мес.) + + (стр. 5 Ч стр. 4/100))
8. Действительный валовой доход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5 – стр. 7)	1 470	1 775	2 258	2 475	2 772
9. Операционные расходы (ОР), в том числе:
- управленческие расходы, 5 % от ДВД, (0,05 · стр. 8)
прочие операционные расходы, 10 % от ДВД, (0,1 · стр.8)

2. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).

2.1. Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта Спр:

 

ИК = 0, 35 · Спр = 0,35 · 15 650 = 5 478 тыс. руб.

 

2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:

 

ЕПЛ = ИК · /PМТ/ = ИК · /колонка № 6/ ,

 

где /PМТ/– фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N. Тогда:

 

ЕПЛ = 7 825 · /колонка № 6/ = 5 478 · 0,01435 = 78,6 тыс. руб.

2.2. Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:

 

РОД = ЕПЛ · 12 = 78,6 · 12 = 943 тыс. руб.

 

2.3. Определяем остаток платежей по кредиту ОПК(5) на конец прогнозного периода (5 лет).

 

ОПК(5) = ЕПЛ · /PVA/ = ЕПЛ · /колонка № 5/,

 

где /PVA/ – фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N – n). Тогда:

 

ОПК(5) = 78,6 · /колонка № 5/ = 78,6 · 44,95504 = 3 534 тыс. руб.

 

3. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3.2.3).

Таблица 3.2.3

Денежные потоки, тыс.руб.	Значение показателя (условный пример)
Прогнозный период, тыс.руб. /год
Годы
1. Действительный валовой доход (ДВД)	1 470	1 775	2 258	2 475	2 772
2. Операционные расходы
3. Чистый операционный доход (ЧОД) (стр.1 – стр.2)	1 323	1 597	2 032	2 227	2 495
4. Капитальные вложения, 15 % от ЧОД (0,15 · стр.3)
5. Обслуживание кредита
Денежный поток до уплаты налогов (стр. 3 – стр. 4 – стр. 5)					1 178

 

4. Определение ставки дисконтирования. Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 7,5 %. Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 3.2.4).

 

Таблица 3.2.4

Вид и наименование риска	Степень риска, баллы (по условиям задачи)
8. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)
9. Ликвидности
10. Неполучение арендных платежей
11. Неэффективный менеджмент
12. Криминогенные факторы
13. Финансовые проверки
14. Неправильное оформление аренды
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение балла	7,83
Величина ставки за риск (1 балл = 1%)	7,83% ≈ 7,8 %

 

Соответственно, ставка дисконтирования составит:

 

R = 7,5 + 7,8 = 15,3 %

стоимость недвижимость доходный сравнительный

5. Определяем текущую стоимость реверсии:

 

Срев. = (Сперепр – ОПК(5)) / (1 + R)5 = (17 800 – 3 534) / (1 + 0,153)5 =

= 7 001 тыс. руб.

 

6. Определяем рыночную стоимость склада Сн как сумму годовых дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости реверсии:

 

Сн = 181 / (1 + 0,153)1 + 414 / (1 + 0,153)2 + 784 / (1 + 0,153)3 +

+ 950 / (1 + 0,153)4 + 1 178 / (1 + 0,153)5 + 7 001 = 157 + 311 + 512 + 538 + + 578 + 7 001 = 2 096 + 7 001 = 9 097 тыс. руб.

 

Таким образом, вследствие необходимости в ипотечном кредите для реализации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимостью недвижимости Сн (инвестиционной стоимостью) и определенная доходным подходом, является более низкой, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости Спр (9 097 тыс. руб. << 15 650 тыс. руб.), что делает процесс инвестирования в данный объект недвижимости невыгодным.