Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом рассмотрим на условном примере. Согласно условиям задачи (см. п. 2.2.1), площадь оцениваемого объекта составляет 500 м2, а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 3.2.5 (студенты выбирают характеристики объектов-аналогов согласно своему варианту из таблицы 2.2.3).

Таблица 3.2.5

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.

1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. Как видно из таблицы 3.2.5, цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-аналогов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Однако у объекта-аналога 1 есть офис и парковка, а у объекта-аналога 2 их нет.

2. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравниваем объекты-аналоги 1 и 2 по их стоимости сделки (Ссд1 и Ссд2):

Коф+парк = Ссд1 – Ссд2 = 16 500 – 13450 = 3 050 тыс.руб.

3. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и 4:

Коф = 12 800 – 12 300 = 500 тыс. руб.

4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной территории:

Коф+парк – Коф = 3 050 – 500 = 2 550 тыс.руб.

5. Определяем стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта аналога 1 есть парковка, а у оцениваемого объекта парковка отсутствует), то делается минусовая корректировка:

Сн(оф+парк) = Ссд1 – Кпарк = 16 500 – 2 550 = 13 950 тыс.руб.

6. Поскольку в районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оцениваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где находится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответственно, его стоимость также будет на 5 % дороже):

Сн(мест) = 13 950 · 1,05 = 14 647 тыс. руб.

7. Поскольку годовой рост стоимости объектов данного вида недвижимости за период 10 лет составит 65 % (согласно общим условиям задачи, отраженным в п. 2.2.1), то сделаем корректировку на время.

Среднегодовая динамика роста стоимости – 6,5 % (65 /10). Соответственно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырастит на 3,25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скорректированная на время (окончательная) стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит:

Сн = 14 647 · 1,0325 = 15 123 тыс. руб.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, достаточно близка к цене предложения (по условиям задачи составляет 15 650 тыс.руб.), но на 527 тыс. руб. меньше ее.