Размещение земельного участка (землепользования) несельскохозяйственного объекта

Размещение земельного участка (землепользования) несельскохозяйствен­ного объекта является наиболее ответственной и сложной частью проекта.

На проектный план наносят границы участков землепользования, имеющие рассчитанную площадь, а также подъездную дорогу и другие элементы проекта. Конфигурация участка (промышленной площадки) определяется схемой гене­рального плана несельскохозяйственного объекта.

При размещении землепользования несельскохозяйственного объекта сле­дует соблюдать следующие основные требования:

- размещать там, где имеются условия для выполнения задач, которые по­ставлены перед несельскохозяйственным землепользованием с учетом эффектив­ности его производства и социально-экономических целей жизни его работников;

- размещать несельскохозяйственное землепользование в первую очередь на землях запаса, не пригодные для ведения сельского хозяйства или несельско­хозяйственных угодьях худшего качества (по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда, не покрытых лесом или занятых малоценными насажде­ниями и кустарником;

- не нарушать состояние землепользования, особенно несельскохозяйст­венные предприятия и крестьянские хозяйства, их внутрихозяйственную органи­зацию территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвен­но вызывающих снижение продуктивности и эффективности использования этих прилегающих земель;

- предусматривать меры по недопущению процессов эрозии, заболачива­ния, подтопления, других видов деградации, загрязнения и нарушения земель;

- не допускать неблагоприятных последствий, ведущих к ухудшению ус­ловий хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки и потери.

После размещения землепользования несельскохозяйственного объекта со­ставляется список землепользователей, интересы которых затрагиваются предос­тавлением земель для несельскохозяйственных нужд, с указанием форм собст­венности, владения или пользования землей: государственная (федеральная, му­ниципальная), частная, общая совместная, общая долевая собственность, аренда (табл. 7).

Состав и площади земельных угодий определяются в устанавливаемых проектом границах землепользования несельскохозяйственного объекта. Указы­вается площадь земель по землепользователям и срок изъятия участков.

Качество земель в границах проектируемого несельскохозяйственного зем­лепользования устанавливается по имеющимся на эту территорию материалам качественной оценки земель. По материалам почвенных исследований устанав­ливаются на плане и вычисляются площади типов и подтипов почв на изымаемых участках по каждому сельскохозяйственному угодью. Площади угодий вычисля­ются любым способом, обеспечивающим необходимую точность до 0,1 га (пла­ниметром, графическим, аналитическим) (табл.8).

Таблица 7

Список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд

 

№ п.п.	Перечень землепользователей	Формасобственности, владения или пользования земель
	СКП «Заря»	Коллективно-долевая

Таблица 8

Состав, площади и качественная характеристика сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта

 

№ п.п.	Перечень землепользовании, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйст­венного объекта	Видыс.-х. угодий	Типы и подтипы почв	Площадь, га	Баллкадастровой оценки	Характер воздейст­вия землепользова­ния несельскохозяйст­венного объекта на использование с.-х. угодий
	СКП «Заря»	пашня	чернозем оподзоленный маломощ­ный	3,5		изъятие в бессроч­ное пользование
		пашня	чернозем оподзоленный маломощ­ный	0,5		изъятие во времен­ное пользование
	Итого:			4,0
	Земли лесного фонда	лес	темно- серыелесные	3,5	-	изъятие в бессроч­ное пользование
		сено­кос	иловато- болотные	0,5	-	изъятие во времен­ное пользование
	Итого:			4.0	-

 

2.6. Определение размеров потерь сельскохозяйственного производства

При предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд потери сельскохозяйственного производства вызываются:

- безвозвратным изъятием земель из сельскохозяйственного оборота для размещения несельскохозяйственных объектов;

- предоставлением земель во временное пользование или в аренду;

- ухудшением качества сельскохозяйственных угодий (снижение плодо­родия почв) в результате размещения несельскохозяйственных объектов;

- ограничением использования сельскохозяйственных угодий в устанав­ливаемых вокруг несельскохозяйственных объектов охранных, санитарных и за­щитных зон;

- переводом (трансформацией) сельскохозяйственных угодий в несель­скохозяйственные угодья по организационно-хозяйственным причинам (при не­возможности или нецелесообразности их использования по прежнему назначе­нию).

Расчеты потерь сельскохозяйственного производства проводятся для зе­мель всех категорий, используемых для производства продукции сельского хо­зяйства, лекарственных трав и цветов. К ним относятся:

- земли сельскохозяйственного назначения, в том числе земли садоводче­ских товариществ и под коллективными огородами;

- сельскохозяйственные угодья в черте поселения;

- сельскохозяйственные угодья на землях лесного фонда;

- земли граждан, предоставленные для личного подсобного хозяйства, ин­дивидуально-жилищного и дачного строительства, а также служебные земельные наделы.

Потери возмещаются в целях сохранения сложившегося уровня сельскохо­зяйственного потенциала в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и по­вышению плодородия почв.

Таблица 9

Расчет размера потерь с.х. производства, виды представления земель с.х. назначения

 

Вид пользова­ния	Площадь изм. уч-ка, га	Нормы степени освоения земель, тыс. р.	Коэффициент перевода	Общий размер потерь, тыс. р.
постоянное	2,7			569,7
отдельное	0,5		0,2	21,1
Итого		590,8

 

2.7. Определение размеров убытков землепользователей, включая упущенную выгоду

Убытки, включая упущенную выгоду, причиненные изъятием или времен­ным занятием земельных участков для государственных общественных нужд, а также ограничением прав землепользователей (кроме случаев установления ох­ранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения) или ухудшением качества их земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреж­дений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме пользо­вателям земли, понесшим эти убытки.

Возмещению подлежат:

- стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место;

- стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насажде­ний;

- стоимость незавершенного производства;

- убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землеполь­зования;

- убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователей земли;

- затраты, необходимые на восстановление ухудшенного качества земель;

- затраты на переработку, внесение изменений в ранее разработанную проектно-сметную документацию или разработка новой;

- затраты, связанные с определением убытков, потерь, в том числе на поч­венные, агрохимические, почвенно-мелиоративные и другие обследования;

- затраты, связанные с переоформлением прав землепользователей;

- упущенная выгода.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных, а также защитных и других мно­голетних насаждений производится по стоимости саженцев и затрат на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах базового года).

Незавершенное строительство и неплодоносящие плодово-ягодные насаж­дения оцениваются по фактически произведенным землепользователем объемам работ и затратам в ценах базового года.

Убытки незавершенного несельскохозяйственного производства оценива­ются по фактически произведенным землепользователем объемам работ и затра­там в ценах базового года.

В состав убытков незавершенного несельскохозяйственного производства входят:

а) материальные затраты:

- стоимость семян;

- стоимость электроэнергии, воды, тепла;

- стоимость горюче-смазочных материалов;

- стоимость удобрений;

- стоимость средств защиты растений;

- транспортные затраты;

б) фиксированные платежи:

- затраты на погашение кредита и его оплату;

- страховые платежи;

- земельный налог;

в) амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов;

г) прочие расходы:

- оплата наемного труда;

- оплата посреднических и юридических услуг;

- другие непостоянные по количественной оценке затраты.

Расчет размеров убытков, вызываемых незавершенным производством, производится в таблице 10.

При изъятии или временном занятии земельных участков, в результате ко­торого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных и противоэрозионных объектов и сооружений (систем), убытки определяются ис­ходя из сметной стоимости работ на строительство или реконструкцию сущест­вующих объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.

Оценка неиспользованных затрат труда и средств, вложенных в строитель­ство объектов, неразрывно связанных с землей, производится по сметной стоимо­сти нового строительства аналогичных объектов, включая стоимость проектно-изыскательских работ.

Убытки (затраты), вызванные возникшими неудобствами в использовании земли (нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникация­ми и т.п.), определяются суммой единовременных затрат на строительство мос­тов, дорог, подъездов и других сооружений, необходимых для ведения сельско­хозяйственного производства в проектных условиях. На основании упомянутого положения убытки (затраты), вызванные возникшими неудобствами в использо­вании земли, определяются суммой единовременных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, катеров, паромов и иных транспортных средств. При этом общая стоимость затрат от нарушений транспортных связей и разобщения терри­тории включает и стоимость недополученной продукции.

 

Таблица 10

Расчет размеров убытков землепользователей, вызванных незавершенным производством

 

№

Наимено­вание землепользований, затрагиваемых предоставление земель

Перечень статей,затрат незавершенного производства

Объем работ незавершенного производства

Ежегодные производствен­ные затраты, тыс. руб.

Всего размер убытков земле пользователей, тыс.руб.

единица измере­ния

объем работ и единица, измерения

в расчете на единицу измерения

общая

СКП «Заря»

стоимость семян

ц

0,3

2,4

19,9

стоимость ГСМ

т

2,5

7,0

17,5

земельный налог

га

0,01

0,04

Всего

x

x

x

x

19,94

 

Упущенная выгода является частью убытков землепользователей, причи­ненных изъятием или временным занятием земельных участков для государст­венных и общественных нужд, ограничением прав землепользователей или ухудшением качеств земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений и организаций, которым предоставлены земельные участки.

Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода землепользователями в силу вышеназванных причин в расче­те на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного про­изводства.

Возмещение упущенной выгоды производится в размере одновременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушен­ного производства.

Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства сельскохозяйственной продукции в натуральном выражении в среднем за по­следние пять лет и ценам, действующим на момент изъятия земель. В общем виде ежегодный доход определяется как разница между стоимостью реализованной продукции и годовыми производственными затратами.

В тех случаях, когда данные о доходах сельскохозяйственных предприятий за последние пять лет получить невозможно, для расчета упущенной выгоды могут использоваться показатели нормативного дохода с одного гектара сельскохо­зяйственных угодий по материалам кадастровой оценки земель.

Эти показатели могут быть рассчитаны следующим образом. По материа­лам земельного кадастра устанавливается продуктивность земель в кормовых единицах в расчете на один балл их кадастровой оценки. Затем, исходя из содер­жания количества кормовых единиц в одном центнере зерновых, путем деления этого количества кормовых единиц на приведенный выше показатель продуктив­ности земель рассчитывается количество зерна, которое можно получить в расче­те на один балл оценки земель. Зная текущие цены на зерно, получаем показатель продуктивности земель в рублях в расчете на один балл их кадастровой оценки. Имея оценку продуктивности различного класса земель в баллах и цену в рублях, можно получать базовые ставки для расчета упущенной выгоды.

Упущенная выгода исчисляется умножением величины утрачиваемого еже­годного дохода на коэффициент перерасчета, соответствующий периоду восста­новления нарушенного производства. Продолжительность периода восстановле­ния нарушенного производства определяется экспертным методом.

Упущенная выгода также рассчитывается в случаях ограничения права пользователей земли или ухудшения ее качества, если это приводит к снижению ежегодного дохода за период, после которого права пользователей земли и каче­ство земель восстанавливаются. Упущенная выгода, вызванная возникшими не­удобствами в использовании земель с нарушением транспортных связей, разоб­щением территории коммуникациями и т.п., исчисляется как десятикратная раз­ница ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия зе­мель с образованием неудобств и до изъятия земель. Расчет размеров упущенной выгоды выполняется в таблице.

 

Таблица 11