Выводы к главе II

Выводы к главе II. Аренда, таким образом представляет собой способ распоряжения имущества и одну из форм наиболее полного и рационального его использования. Традиционное определение аренды - это передача одним лицом арендодатель другому лицу арендатору - имущество во временное владение и пользование или только пользование - за плату.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное полбзование.

Плоды, продукция и доход, полученные арендатором в результате использования арендованного имущество в соответствие с договором являются его собственностью. Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Предприятия и иные имещественые комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования непотребляемые вещи. Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условия к числу существенных. Единственное исключение составляет договор аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы обязательно. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или по каждой из его составных частей в виде 1 Определенных в твердой денежной суммеплатежей, вносимых периодически или единовременно. 2 Установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов. 3 Предоставления арендатором определенных услуг . 4 Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. 5 Возложения на арендатора обусловленных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Надо отметить что право о примущественом праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок дает арендатору возможность планирования свой деятельности. Организация взявшая в аренду предприятие или здание, зная что при добросовестном исполнения своих обязанностей будет иметь преимущество при заключение нового договора аренды будет прикладывать все усилия для улучшения взятого аренду имущества.

Примером этого является компания ЗАО ИСТ-ЛАЙН взявшего в аренду аэропорт Домодедово. Компания провела реконструкцию аэропорта, открыла удобное железнодорожное сообщение для пассажиров с центра города и все это побудило многих авиоперевозшиков пользоваться услугами этого аэропорта. ГЛАВА III. Отдельные виды договора аренды ГК РФ проводит разграничение между видами договоров аренды и арендой отдельных видов имущества п.3 ст.610, ст.625 ГК РФ . Виды договора аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в 2-6 гл.34ГК РФ. Аренда же отдельных видов имущества в ГК РФ в форме самостоятельных параграфов не урегулирована.

Могут существовать, только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила 1 гл. 34 ГК. Причем эти нормы имущества должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды т.е. любых видов имущества, кроме транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 ст. 609 и п.2 ст.651 ГК РФ. В п.2 ст. 609 ГК РФ речь идет об аренде недвижимого имущества аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий сооружений, как отдельной разновидности недвижимого имущества вид аренды. Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества как земля п.2 ст.652 ГК РФ . Деление аренды на виды в ГК РФ не основано, на каком либо едином классификационном критерии.

Выделение таких видов произвольно.

Если аренда транспортных средств, зданий сооружений и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта аренды, то прокат исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя. Что же касается финансовой аренды лизинга, то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

К отдельным видам договора аренды и договором аренды отдельных видов имущества общее правило о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах ст.625 ГКРФ . ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды 1. Договор проката 2. Договор аренды транспортных средств 3. Договор аренды зданий и сооружений 4. Договор аренды предприятий 5. Договор финансовой аренды лизинга 6. Аренда жилья.

Законодательство РФ предусматривает еще и такой вид договора аренды, как договор аренды с правом выкупа. Отличие договора аренды с правом выкупа от договора аренды, не предусматривающего выкуп объекта аренды, заключается в переходе права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору. При прекращении договора аренды арендатор становится собственником имущества и, не возвращая его арендодателю, учитывает имущество у себя в балансе естественно, при условии уплаты арендодателю всей обусловленной договором выкупной цены. Поскольку стороны предусмотрели в договоре выкуп имущества, арендатор вместе с платой за пользование имуществом уплачивает арендодателю и выкупные платежи.

Следовательно, договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, так как содержит элементы, как договора аренды имущества, так и договора его купли-продажи. 3.1. Договор проката Договор проката является специальным видом договора аренды.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду, в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату, во временное владение и пользование п.1 ст. 626 ГК РФ . В определении договора проката отражены три его специфические черты 1. В качестве арендодателя, выступает специальный субъект - предприниматель п.1 ст. 626 ГК РФ . Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность при сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становиться основным или дополнительным источником существования.

В любом случае, такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием.

Юридическое лицо, является коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом, должна быть предусмотрена учредительными документами 2. Объектом договора является только движимое имущество кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила, используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Следовательно, цели использования имущества, могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими 3. Объект проката передается во владение и пользование арендатору п.1 ст.626 ГК РФ . Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью. Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил отличных от общих норм о договорах аренды.

Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде, максимальный срок договора проката не может превышать одного года п.1 ст.627 ГК РФ . Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды ст.621 ГК РФ к договору проката не применяется п.2 ст.627 ГК РФ . Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более короткие сроки, ограничиваясь часами работы соответствующей организации например, прокат коньков на катке, лодок и пляжного инвентаря на берегу водоема. Но, ничто не препятствует тем же сторонам, заключить новый договор проката с соблюдением очередности удовлетворения требований контрагентов, вытекающей из правил о публичных договорах ст.426 ГК РФ . Форма договора - только письменная, причем посредством, как составления одного документа, или в виде квитанции-обязательства, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждого из сторон.

Правительство РФ может издавать типовые договоры проката для отдельных видов имущества.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а так же определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах ст.426 ГК РФ . Содержание договора имеет некоторые особенности. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества п.1 ст.611 ГК РФ , дополнена дополнительными обязанностями ст.628 ГК РФ а В присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества б Ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества, либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При исполнении арендодателем этих дополнительных обязанностей, следует по аналогии применять нормы ст. 611 ГК РФ, а не ст.612, поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкции. Если недостатки арендованного имущества являлись следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества п.2 ст. 629 ГК РФ . Если арендатор обнаруживает недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок, для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящемся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права предусмотренные п.1 ст.612 ГК РФ. На арендодателя возложена обязанность по проведению капитального и текущего ремонта, сданного в прокат имущества.

Главной же обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы ст.630 ГК РФ . Арендная плата может устанавливаться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате, производится в бесспорном порядке, на основании исполнительной надписи нотариуса п.3 ст. 630 ГК РФ . В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате.

Что же касается взыскания убытков с арендатора, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества или пени за просрочку уплаты арендной платы платы за прокат, то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлено иное например, бесспорный порядок. При досрочном возврате арендатором взятого на прокат имущества, арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем, фактического возврата имущества п.2 ст.630 ГК РФ . Арендатор не имеет право сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свой права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование и т.д. п.2 ст. 631 ГК РФ . Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.

Что касается, досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время, т.е. арендатору принадлежит право на односторонний отказ от договора, без обращения в суд. Единственным условием для этого отказа является то, что арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор, не менее чем за 10 дней. Несоблюдение срока предупреждения не порочит отказ от договора, а лишь отодвигает момент вступления его в силу. Арендодатель же не может досрочно расторгнуть договор проката, только на основании предусмотренном ст.619 ГК РФ кроме, п.4 . Приведенные выше особенности, присущи любым договорам проката.

Вместе с тем, следует выделить и особую их разновидность - договоры бытового проката.

В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане потребители. Соответственно, предмет договора должен использоваться в потребительских целях.

К таким договорам применяется гл. 1 Закона О защите прав потребителей ФЗ РФ О защите прав потребителей по состоянию на 2005г За арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества ст.4 Закон, право на безопасность этого арендованного имущества ст.7 и на информацию о нем ст.8-12 , устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда ст.13-15 , наконец специальные правила судебного разбирательства ст.17 . 3.2. Договор аренды транспортных средств Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды, исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т.е. техническое устройство, по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих.

Именно эти два качества транспортных средств, требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид. Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - грузового, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического. Помимо аренды, с транспортом связанны также договоры перевозки эксплуатации и некоторые другие.

Общие правила аренды транспортных средств, в ГК РФ, не установлены.

Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно договоры аренды транспортного средства с предоставление услуг по управлению и технической эксплуатации с экипажем или договоры фрахтования на время и без такового предоставления без экипажа. Договоры аренды транспортных средств, должны быть заключены в письменной форме, независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества ст.33 ГК РФ . К такому договору не применяются правила о регистрации договора аренды, разумеется, речь в данном случае идет только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам п.1 ст.130 ГК РФ и сделки, с которыми подлежат, по общему правилу регистрации. Что касается транспортных средств, которые не отнесены к недвижимому имуществу автомобили, то даже, если они сами по себе и подлежат регистрации, это не в коем случае не затрагивает договоров аренды.

Ведь подобная регистрация носит технический характер, касается телесных вещей, а не прав на них. Причем не имеет значения, что в реестре записываются данные о владельце транспортного средства.

И, тем не менее, заключение договора аренды автомобилей, широкого распространения не получило. Этому препятствует выработанная многолетней практикой форма передачи владения и пользования транспортным средством по доверенности. Такая форма искажает суть складывающихся отношений. Ведь лицо, управляющее транспортом по доверенности, делает это не от имени и в интересах своего доверителя, а самостоятельно.

Поэтому, более предпочтительнее в данном случае, был бы договор аренды или безвозмездного пользования. Важно отличать транспортное средство, предназначенное исключительно для передвижения в пространстве, от самодвижущихся машин, имеющих производственное назначение, таких как землеройные машины, экскаваторы, бульдозеры, рельсоукладчики, земснаряды, тракторы, сельскохозяйственные комбайны и т.д. Последние нельзя относить к предмету данного договора, ибо их функция перемещения в пространстве, являясь технически необходимой, с точки зрения целевого использования такого средства носит вспомогательный характер.

Транспортные средства, являющиеся объектом регулирования третьего параграфа гл. 34 ГК РФ, не включают трубопроводный транспорт, а также технически несложные механические транспортные средства, такие как велосипеды, лодки, мопеды и др не требующие специальной государственной регистрации учета. В доктрине договорного права сформулирована позиция, согласно которой объектом договора аренды транспортного средства по смыслу регулирования третьего параграфа гл. 34 ГК РФ может быть только такое транспортное средство, которое требует управления со стороны экипажа, а именно морское, речное, воздушное судно, поскольку одним из конституирующих признаков этих договоров и одновременно основанием их внутренней классификации является возложение обязанностей по управлению таким транспортным средством и его технической эксплуатации на одну из сторон договора.

С этой позицией, безусловно, можно согласиться с небольшой оговоркой в отношении автомобильного транспорта, в частности большегрузных грузовых машин и пассажирских автобусов. Хотя профессиональное управление им и его техническое обслуживание не предполагает большого числа работников команды, экипажа, но их использование в предпринимательских целях, как представляется, требует распространения на отношения, по поводу их аренды, положений третьего параграфа гл. 34 ГК РФ. Предельные сроки договора аренды транспортных средств, законом не установлены.

Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок ст.621 ГК РФ . По истечении срока, договор прекращается ч.2 ст.632, ч.2 ст. 642 ГК РФ . Однако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор.

Аренда транспортных средств, специально регламентируется, только применительно к автомобильному пп. 97-99 УАТ , морскому ст. 178-18 Кодекса торгового мореплавания, гл. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ гл. 10 с изменениями от 5 апреля, 30 июня 2003 г Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.

ТУЖД Транспортный Устав железных дорог вообще не регламентирует особенности договора аренды транспортных средств.

Имеющиеся в некоторых его статьях ст.44 упоминания об аренде касаются лишь вагонов, т.е. несамоходных перевозочных средств. УАТ Устав автомобильного транспорта никаких норм, отличных, от предусмотренных ГК РФ не содержит. Вместе с тем именно аренда автомобилей наиболее распространена на практике. При аренде автомобилей вряд ли можно ограничиться только нормами ГК РФ. Воздушный кодекс РФ, не упоминает об аренде транспортных средств. В ст.104 ВК, идет речь о договоре фрахтования воздушного судна воздушном чартере, на основании которого фрахтователю предоставляется одно или несколько воздушных судов, либо часть судно для воздушной перевозки пассажиров, багажа и грузов.

С учетом того, что договор воздушной перевозки урегулирован отдельно ст.103 ВК , чартер следует признать договором аренды судна. Никаких иных норм о воздушном чартере ВК не содержит, поэтому он целиком подчинен ГКРФ. Наиболее подробно аренда транспортных средств, урегулирована в КТМ Кодекс торгового мореплавателя. Ей посвящено 26 статей.

Правда ни в одном из них не использован термин аренда, но существо складывающихся отношений от этого не меняется. Так, согласно пп.2 п.2 ст.115 КТМ, договор морской перевозки груза может быть заключен с условием предоставления для морской перевозки груза всего судна, части его или определенных судовых помещений. Этот договор называется - чартером, разновидностями которого вроде бы выступают тайм-чартер и бербоут-чартер. Однако последний вообще не имеет ничего общего с морской перевозкой, перевозчик не доставляет груз, а только передает судно в пользование фрахтователю, который сам выступает в роли перевозчика.

Положение не изменяется и при тайм-чартере судно точно так же передается фрахтователю, хотя управляет им перевозчик, который не принимает груз и поэтому не заключает договора морской перевозки. То, что при тайм-чартере профессиональный перевозчик оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации судна, а при бербоут-чартере нет, не изменяет сути отношений между сторонами, которые сводятся к передаче имущества в пользование.

Что касается чартера судна в целом, то он является договором перевозки, при котором судно остается во владении и пользовании перевозчика и целиком используется для перевозки груза одного фрахтователя. По договору аренды транспортных средств с экипажем фрахтования на время, арендодатель предоставляет арендатору фрахтователю транспортное средство за плату фрахт во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им, и по его технической эксплуатации ч.1 ст.632 ГК РФ . Специфика изложенного определения заключается в том, что 1. Предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта, железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д способное к перемещению в пространстве 2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель, своими силами, т.е. при помощи экипажа, а именно работника работников состоящего с арендодателем в трудовых и иных отношениях в рамках которых, производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда ст.635 ГК РФ 3. Транспортное средство передается арендатору во владение и пользование.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель - специалист, в своем деле. Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об аренде, изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя.

Арендодатель в дополнение его общим обязанностям должен 1. В течение срока договора, поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей ст. 634 ГК РФ . Арендодатель освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства ст. 636 ГК РФ , что касается технической эксплуатации, то это является его обязанностью 2. предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства п.1 ст.635 ГК РФ . Эти услуги должны обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Если такие цели в договоре отсутствуют, подлежит применению правило п.1ст.611 ГК РФ, т.е. услуги должны обеспечивать нормальную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с его назначением.

Услуги арендодателя должны распространятся лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию транспортного средства.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификации должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованием обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя.

Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению в том числе правилам внутреннего трудового распорядка и технической эксплуатации и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Таким образом, применительно к фрахтованию на время происходит разделение хозяйственной власти над работниками на две составляющие. Одна из составляющих остается в руках арендодателя работодателя, а другая передается арендатору постороннему для работников лицу. Это разделение власти над работниками, вытекает из существа договора фрахтования на время, согласно которому транспортное средство, передается во владение и пользование арендатору, который извлекает из него доходы 3. Нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а так же расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное п.2 ст.635 ГК РФ . Возложение на арендатора этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства 4. Страховать транспортное средство и или страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им транспортным средством или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона, или обязанность осуществлять страхование, установлена договором ст.637 ГК РФ . Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательным в силу закона или обязанность страхования установлена договором, в том числе и самим договором аренды.

Но даже если закон вводит обязательное страхование, договор аренды может освободить арендодателя от обязанности заключить договор страхования.

В этом случае в роли страхователя выступает арендатор. Две последние обязанности арендодателя являются диспозитивными, остальные - императивные.

Арендатор в изъятии из его обычных обязанностей 1. Должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива 2. Имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду п.1 ст.635 ГК РФ , если иное не предусмотрено договором. Субаренда возможно только с экипажем субфрахтование на время. Ответственность сторон по договору тайм-чартера, так же отличается известными особенностями.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства, арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды ст.639 ГК РФ . По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации ст.642 ГК РФ . В этом определении отражены три специфические черты 1. Предмет договора - транспортное средство любого вида 2. Управление и техническую эксплуатацию осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица 3. Транспортное средство передается во владение и пользование арендатору.

Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять техническую и коммерческую эксплуатацию.

Арендатор в дополнение к обычным обязанностям, в отличие от договора аренды транспортного средства с экипажем, должен 1. В течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии ст.644 ГК РФ 2. Своими силами осуществлять управление арендованным имуществом ст.645 ГК РФ 3. Нести расходы на содержание транспортного средства и его страхование ст. 646 ГК РФ . Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьим лицом договор перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства п.2 ст.647 ГК РФ . Ответственность сторон договора без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах.

Ответственность же перед третьим лицом за вред, причиненный транспортным средством, несет арендатор, как его владелец по нормам о деликтных обязательствах ст. 1079 ГК РФ . В соответствии со ст. 646 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, о чем было сказано выше. Прямо расходы на отплату топлива в данном виде договора не поименованы, однако они могут быть включены в расходы, возникающие в связи с эксплуатацией транспортного средства.

Таким образом, обязанность арендодателя нести расходы по оплате бензина может быть предусмотрена и в договоре аренды транспортного средства без экипажа.

Таким образом, по договору аренды транспортного средства без экипажа расходы по содержанию транспортного средства текущий и капитальный ремонт, а так же расходы, связанные с эксплуатацией транспортного средства бензин, материалы и т.д. несет арендатор или арендодатель по соглашению сторон.

Несмотря на то, что ГК РФ предусмотрена возможность несения расходов по оплате расходов на бензин, как арендодателем, так и арендатором и при договоре аренды транспортного средства с экипажем и при договоре аренды транспортного средства без экипажа, следует так же учитывать следующее юридические лица всех форм собственности, осуществляющие деятельность по эксплуатации автотранспортных средств, должны вести первичный учет в соответствии с унифицированными формами первичной учетной документации путевые листы, установленными постановлением Госкомстата России от 28.11.97 г. 78. Путевой лист транспортного средства является первичным документом по учету работы автотранспорта время работы, маршрут, пробег, расход топлива и основанием для начисления заработной платы водителям, а также основанием для списания бензина.

Водитель, управляющий арендованным транспортным средством, будет находиться в трудовых отношениях либо с арендодателем договор аренды транспортного средства с экипажем, либо с арендатором договор аренды транспортного средства без экипажа. Соответственно обязанность по начислению заработной платы своему работнику водителю производит либо арендатор, либо арендодатель на основании путевых листов. Кроме этого, при приобретении бензина за наличный расчет выдача подотчетных сумм должна производится своему работнику, а не сторонним лицам.

Списание подотчетных сумм, бензина и в случае приобретения бензина за безналичный расчет производится так же на основании путевых листов арендатором или арендодателем, имеющим фактическую возможность отслеживать маршрут транспортного средства в зависимости от того, с кем из них водитель состоит в трудовых отношениях. Таким образом, обязанность по оформлению путевых листов при договоре аренды транспортного средства с экипажем может реализовать арендодатель, при договоре аренды транспортного средства без экипажа - арендатор.

При этом в соответствии со ст. 636 и ст. 646 Гражданского Кодекса РФ договором аренды транспортного средства как с экипажем, так и без экипажа можно предусмотреть компенсацию расходов на бензин либо арендодателем, либо арендатором. Если же между сторонами заключен договор лизинга, то по договору лизинга, лизингодатель обязан приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество предмет лизинга и предоставить его лизингополучателю во временное пользование и владение за определенную плату ст. 2 Закон 164-ФЗ . Пунктом 3 статьи 17 Закона 164 - ФЗ установлено, что лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Таким образом, в договоре аренды транспортного средства можно предусмотреть, что расходы на техническое обслуживание и ремонт транспортного средства несет арендодатель.

Расходы на бензин не связанны с техническим обслуживанием и ремонтом транспортного средства, поэтому договором лизинга не может быть предусмотрено несение таких расходов лизингодателем. Таким образом, по договору финансовой аренды лизинга расходы по техническому обслуживанию, капитальному и текущему ремонту несет лизингодатель или лизингополучатель по соглашению сторон расходы на бензин - лизингополучатель обязанность по оформлению путевых листов - лизингополучатель.

Если же был заключен договор перевозки, то по договору перевозки пассажира перевозчик обязуется перевезти пассажира и доставить багаж в пункт назначения, а пассажир обязуется уплатить установленную плату за проезд и за провоз багажа ст. 786 ГК РФ . В отличие от договоров аренды отправитель грузов пассажир не несет никаких обязательств перед перевозчиком по содержанию и обслуживанию транспортного средства, а также по оформлению документов, в том числе путевых листов.

Организация, оказывающая транспортные услуги, обязана иметь лицензию на перевозки пассажиров на коммерческой основе легковым автомобильным транспортом в соответствии с Федеральным законом О лицензировании отдельных видов деятельности Федеральный закон от 8.08.2001 г. 128-ФЗ О лицензировании отдельных видов деятельности 3.3. Договор аренды зданий и сооружений По договору аренды зданий или сооружений, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение п.1 ст. 650 ГК РФ . По данному договору предусматривается передача, как самого здания или сооружения, так и право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель собственности, аренды и т.д Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре аренды.

Однако их отсутствие не влечет недействительности договора.

В таком случае арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый арендодателем земельный участок. Срок договора аренды здания или сооружения, законодательством не установлен.

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды арендная плата. Предмет договора объект аренды - здание или сооружение. Здания делятся на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных административных, учебных научно - просветительских, складских и т.п. целях. Жилыми зданиями являются те, которые используются для жилья. К сооружениям относятся инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д. Если в договоре не согласованны условия предмета и арендной платы такой договор считается незаключенным. Плата за пользование зданием сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором ст.654 ГК РФ . Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендуемого здания сооружения - 1кв.м. Однако в договоре стороны могут предусмотреть и другое.

Если аренда зданий носит долгосрочный характер, целесообразно использовать годовую ставку. Размер арендной платы зависит от следующих показаний а места расположения здания б технического состояния объекта в назначения помещения г принадлежности здания к памятникам культуры, искусства и т.д. д степени обустроенности е пригодности здания к коммерческой эксплуатации ж вида помещения з фактической площади здания.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Передача здания, осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания сооружении на условиях предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества. В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон. 3.4. Договор аренды предприятий Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие.

К аренде предприятий применяются правила ГК РФ об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами 5 параграфа ГК РФ касающегося аренде предприятий. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное. По договору аренды предприятия, в целом, как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства ст. 656 ГК РФ . Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются в аренду в порядке, на условиях и в пределах определяемых договором.

По договору передаются также право пользования землей, водой, иными ресурсами и имущественными правами арендодателя, связанные с предприятием.

Передача этих прав производиться на основе закона и иных правовых актах. Арендатору передаются права и на обозначения индивидуализирующие деятельность предприятия, другие исключительные права. Что касается формы договора аренды предприятия, то согласно ст. 658 ГК РФ он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается. Отсюда следует, что положение о форме является императивной нормой, и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие является недвижимостью, как имущественный комплекс, а потому подлежит государственной регистрации. Цена аренды предприятия устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре.

Предметом договора аренды предприятия является само предприятие, как единый имущественный комплекс, относящийся, к недвижимому имуществу и включает в себя, основные и оборотные средства, право пользования, природные ресурсы, исключительные права, а так же право требования и долги. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту ст.659 ГК РФ . Подготовка предприятия к передаче, включая составление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

При прекращении договора, предприятие должно быть возвращено арендодателю так же по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Арендатор в праве без согласия арендодателя передавать, обменивать, представлять во временное пользование, либо взаймы материальные ценности, сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды.

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а так же уплаты платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора. Арендатор обязан так же нести текущий и капитальный ремонт императивный характер. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде ст. 618-620 ГК РФ и распространяются на все виды арендных сделок.

В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора, а так же имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны. 3.5. Договор финансовой аренды лизинг Преобразование под воздействием научно-технического производства и обращения, глубокие изменения экономических условий хозяйствования вызывают необходимость поиска и внедрения, нетрадиционных для хозяйства нашей страны методов обновления материально-технической базы и модификации основных фондов субъектов различных форм собственности.

Одним из таких методов является лизинг. В настоящее время большинства российских предприятий испытывает недостаток оборотных средств. Они не могут обновлять свои основные фонды, внедрять достижения научно-технического прогресса и вынуждены брать кредиты. Существуют различные виды кредитования ипотечное, под залог ценных бумаг, под залог партий товара, недвижимости.

Однако предприятию при необходимости обновления своих основных средств выгоднее брать оборудование в лизинг. Форма лизинга примиряет противоречия между предприятием, у которого нет средств на модернизацию, и банком, который неохотно предоставит этому предприятию кредит, так как не имеет достаточных гарантий возврата инвестированных средств. Лизинговая операция выгодна всем участвующим одна сторона получает кредит, который выплачивает поэтапно, и нужное оборудование другая сторона - гарантию возврата кредита, так как объект лизинга является собственностью лизингодателя или банка, финансирующего лизинговую операцию, до поступления последнего платежа.

Конструкция лизинга как и сам термин пришла в Европу, а затем распространилась по всему миру из США. Термин лизинг произошел от латинского глагола to lease, что означает нанимать, брать в аренду. В английском юридическом языке словом leasing обозначается и традиционная сдача имущества в аренду, и собственно лизинг как разновидность аренды.

Именно последнее значение получило более широкое распространение в мире. Лизинговый бизнес представляет собой один из видов предпринимательской деятельности. Это одна из разновидностей арендных операций, получившая широкое распространение в послевоенный период за рубежом и развивающаяся в настоящее время в России. Принципиальной разницы между арендой и лизингом не существует. Сегодня лизинговые операции стали неотъемлемой частью экономики не только большинства промышленно развитых, но и развивающихся стран.

Условно в процессе лизинговых отношений можно выделить три этапа 1 - этап подготовительная работа для заключения юридических договоров, которая находит отражение в следующих документах ? заявка на оборудование от будущего арендатора лизингополучателя ? заключение о платежеспособности лизингополучателя и эффективности лизингового проекта ? кредитный договор, заключаемый лизингодателем с банком 2 - этап в юридических договорах заключается лизинговая сделка, что может отражаться в договоре купли-продажи, акта приемки лизингового имущества, лизинговом соглашении, договоре на техническое обслуживание, договоре на страхование объекта лизинга 3 - этап использование объекта лизинга и закрытие сделки, на этом этапе производиться выплата лизинговых платежей.

Преимущество лизинга 1. Позволяет быстро реагировать на изменение конъюнктуры, обновлять капитал, не прибегая к крупномасштабным инвестициям 2. Дает возможность компаниям модернизировать и организовывать новое производство без мобилизации больших финансовых ресурсов 3. Для мелких и средних фирм лизинг часто является возможным единственным способом финансирования их инвестиций 4. Освобождает арендатора от расходов связанных с владением имущества 5. Удобен для бухгалтерского учета 6. Международный лизинг, в ряде случаев позволяет арендатору пользоваться за счет снижения арендных ставок 7. Защищает интересы кредитора, так как является эффективным средством от защиты неплатежей 8. Позволяет снижать налог на прибыль. Первые лизинговые компании в России возникли в 1990 году. Первым нормативным документом, посвященным правовому регулированию лизинговых отношений, является Указ Президента Российской Федерации от 17 сентября 1994г. Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 года за 1929 О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности По договору финансовой аренды лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату, во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца ст. 665 ГК РФ . Близкое по смыслу определение лизинга дано в ст.1 Конвенции УНИДРУА Оттавской о международном финансовом лизинге 28 мая 1988г к которой присоединилась и РФ в ст. 2 ФЗ от 29 октября 1998 г. 164-ФЗ О финансовой аренде лизинге. Закон о лизинге как специальный по отношению к ГК не должен противоречить ГК, а может только дополнить и развивать его нормы.

Признаки договора лизинга 1. Наличие у лизингодателя цели финансирования инвестирования, т.е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг 2. Приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя и у указанного последним продавца 3. Использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей 4. Предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение и пользование лизингополучателя 5. Передача имущества на определенный срок, близкий к сроку амортизации предмета лизинга 6. Возможность выкупить предмет лизинга в Закон О лизинге предусматривает деление его на сроки 1. Долгосрочный три года и более 2. Среднесрочный от 1,5 до 3-х лет 3. Краткосрочный до 1,5 лет. Лизинговая сделка - это совокупность договоров с участием лизингодателя, лизингополучателя, продавца и иных лиц, заключаемых для реализации договора лизинга в узком смысле слова. Лизингодателем является физическое лицо или юридическое, которое за счет привлеченных и или собственных денежных средств, приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность определенное имущество предмет лизинга и предоставляет его по договору лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга п.1 ч. 1 ст.4 Закона О лизинге. Лизингодатель - коммерческая организация называется лизинговой компанией фирмой коммерческая организация резиденты РФ или нерезиденты РФ , выполняющие в соответствии с законодательством РФ и своими учредительными документами функции лизингодателей ФЗ от 29 октября 1998 г. 164-ФЗ О финансовой аренде лизинге. Принят Государственной Думой 11 сентября 1998г. Одобрен Советом Федерации 14 октября 1998г Лицензия требуется и лизинговым компаниям нерезидентам.

Этот вывод вытекает из п.1 ст.5 Закона.

Лизинговые компании имеют право привлечь денежные средства юридических лиц резидентов и нерезидентов для осуществления лизинговой деятельности в установленном порядке.

Лизингодатели - физические лица правом привлекать денежные средства, не наделены. Лизингополучатель - это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование на основании договора лизинга п.1 ч.2 ст. 4 ФЗ О лизинге. Физические лица, не относящиеся к числу индивидуальных предпринимателей, заключать договор лизинга не в праве.

Лизингодатель и лизингополучатель выступают в качестве сторон договора лизинга. Продавцом поставщиком выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи поставки с лизингодателем, продает последнему предмет лизинга.

Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения п.1 ч. 3 ст. 4 Закона. Предметом договора финансовой аренды, как и предметом договора аренды, вообще, могут быть только потребляемые вещи, которые не уничтожаются в процессе их использования, а лишь подвергаются постепенному снашиванию, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другое движимое недвижимое имущество ФЗ от 29 октября 1998 г. 164-ФЗ О финансовой аренде лизинге. Принят Государственной Думой 11 сентября 1998г. Одобрен Советом Федерации 14 октября 1998г При том эти вещи должны использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом договора не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Кроме того, предметом договора финансовой аренды, должно быть не имущество раннее использованное арендодателем, а новое, специально приобретенное им исключительно с целью передачи его в аренду.

Форма договора п.1 ст. 15 Закона О лизинге независимо от срока, должна быть заключена в письменной форме.

Существенные условия договора лизинга указанны в п.4,7 ст.15,Закона. Правда, там они указанны существенными положениями, многие из которых сформулированы не корректно 1. Предмет договора лизинга 2. Срок договора лизинга 3. Цена договора лизинга 4. Порядок балансового учета предмета договора лизинга.

Под ценой понимаются лизинговые платежи, которые состоят из двух частей - инвестиционных затрат и вознаграждений лизингодателя ст.28 Закона. Лизингодатель обязан 1. Приобрести в свою собственность избранное лизингополучателем имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи.

По сути, договор лизинга в этом случае в качестве своего компонента содержит основные условия договора купли-продажи 2. Обеспечить передачу предмета лизинга лизингополучателю в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Сублизинг в ст.8 Закона урегулирован по существу так же, как и субаренда в гражданском кодексе.

Лизингополучатель по договору лизинга становиться лизингодателем по договору сублизинга. Лизингодатель по договору сублизинга так же должен иметь лицензию на право осуществления лизинговой деятельности.

По определению, которое дает Закон, сублизингом является вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам лизингополучателям по договору сублизинга во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное раннее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. Изменение и прекращение договора лизинга возможно по тем основаниям, которые предусмотрены в ГК и Законом О лизинге, а так же по обычным для любого договора аренды основаниям, если они не противоречат Закону О лизинге. Основания для прекращения договора лизинга по инициативе лизингодателя закреплены в ст. 13 Закона.

Лизингодатель может отказаться от договора в одностороннем порядке в следующих случаях 1. Если условия пользования предметом лизинга, лизингодателем не соответствуют условиям договора или назначению предмета лизинга 2. Если лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодателя 3. Если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии 4. Если лизингополучатель более двух раз подряд по истечению установленного срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга п.1 ст.13 Закона. Расторжение договора по инициативе лизингополучателя возможно лишь в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 668 и п. 1,3,4 ст. 620 ГК РФ, причем только по обстоятельствам, которые зависят от лизингодателя, но ни как не от продавца. 3.6. Аренда жилья До вступления в силу второй части ГК РФ договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем, как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики ст. 17, 18 Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики с изменениями от 12 января 1996 г 21 апреля 1997 г 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г 24 декабря 2002 г 6 мая 2003 г ЖК РСФСР ст. 131-136 Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики с изменениями от 12 января 1996 г 21 апреля 1997 г 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г 24 декабря 2002 г 6 мая 2003 г Закона РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации ст. 2 Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации с изменениями от 23 декабря 1992 г 11 августа 1994 г 28 марта 1998 г 1 мая 1999 г 15 мая 2001 г 20 мая, 26 ноября 2002 г В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями.

Основным отличием таких соглашений сегодня являются не срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения.

Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо - то договор аренды. Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором - гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального - в основном актами жилищного законодательства как Россией, так и ее субъектами. Во втором - только актами гражданского законодательства исключительно Россией. Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо наймодателъ - обязуется предоставить другой стороне нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем п. 1 ст. 671 ГК РФ . Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и или пользование на основе договора аренды или иного договора.

При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса. Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ. Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования о классификации видов жилищного фонда в зависимости от целей использования.

Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В связи с этим новый Жилищный Кодекс в комментируемом разделе достаточно детально урегулировал отношения, связанные с социальным наймом. Отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом III Кодекса, прежде регулировались гл. 1 и 2 раздела III ЖК 1983 г. и Основами ст. 11-14, 20, 21 и др В этих правовых актах понятия наем жилого помещения, договор найма жилого помещения использовались не в том общем значений, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию договор социального найма жилого помещения. Исходя из приведенных выше положений ГК РФ, Кодекс устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием договор социального найма. Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, Кодекс урегулировал принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.

По общему правилу, участниками жилищных отношений могут быть как российские, так и иностранные граждане, а также лица без гражданства см. ст. 4 Кодекса. Однако применительно к социальному найму введено исключение из этого правила по договорам социального найма жилые помещения предоставляются только гражданам России, если международным договором не предусмотрено иное нормы международного права приоритетны по отношению к национальному законодательству. Следует полагать, что эта правовая новелла имеет целью обеспечить бесплатным или предоставляемым за доступную плату жильем прежде всего российских граждан.

Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду.

При этом в собственности государства Российской Федерации и ее субъектов, а также муниципальных образований находятся жилые помещения различного целевого назначения - жилищный фонд социального использования, специализированный жилищные фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования. Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.

Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание гл. 7 Кодекса и многих других его положений. Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты отмечают, что она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир.

Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Время новоселья будет определяться не многими годами ожидания в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жилье.

Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда. Эмоциональная оценка приведенных рассуждений может быть различной, однако необходимо признать, что они объективно отражают существующую в современной России экономико-правовую реальность.

В соответствии с Кодексом нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны а малоимущие граждане, б иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Например, особенности обеспечения жильем такой категории граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 г. О социальной защите инвалидов в Российской Федерации. СЗ РФ, 1995, 48, ст. 4563 1998, 31, ст. 3803 1999, 2, ст. 232 29, ст. 3693 2000, 22, ст. 2267 2001, 24, ст. 2410 33, ч. I, ст. 3426 53, ст. 5024 2002, 1, ст. 2 22, ст. 2026 2003, 2, ст. 167 43, ст. 4108 2004, 35, ст. 3607. Большинство статей ЖК РФ содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора.

Установленные в гл. 8 Кодекса правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

В соответствии с Кодексом по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищных фондов действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо наймодателъ - обязуется передать другой стороне - гражданину нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом ст. 60 . Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения.

Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное п. 3 ст. 423 ГК РФ . Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса.

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке. Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, установлены в ст. 61 Кодекса.

В пределах указанных правомочий наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса.

В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока. Договор социального найма не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. Речь идет, например, о таких случаях, когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Кодекс в ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. В ст. 65 Кодекса перечислены также основные обязанности наймодателя. Наймодатель обязан - передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение - принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения - обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством. Кроме того, согласно Кодексу, дополнительные обязанности наймодателя можно предусмотреть и непосредственно в договоре социального найма жилого помещения.

Однако сделать это по инициативе нанимателя, как представляется, будет весьма проблематично. Ответственности наймодателя посвящена ст. 66 Кодекса. Основанием такой ответственности является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. В этой части Кодекс содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Например, КоАП