Определение рыночной стоимости объекта оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки. Нежилое помещение общей площадью 311,0 кв.м. Затратный подходВ процессе работы при определении стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным.

Поэтому было принято решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только доходный и сравнительный подходы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по типовым сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и вычленения стоимости единицы площади приведёт к еще большой погрешности при вычислениях.

В оценочной практике затратный подход не применяется при оценке нежилых помещений, так как выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки в целом, может привести к существенным погрешностям. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта. Доходный подход Определение величины арендной платы оцениваемых помещений Оценщиками проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для подобных помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым объектом. Данное исследование включало анализ данных периодической прессы за 2010 г анализ собственной базы данных оценщиков для объектов торговой недвижимости, а также интервью с собственниками аналогичных объектов.

На основании рыночных данных было выяснено, что оцениваемое здание в данном районе г. Архангельск, с учетом его местоположения и технического состояния можно сдать в аренду по ставке 1000 рублей в месяц за 1 кв.м. торговых помещений общей площадью 311,0 кв.м. Коэффициент недозагрузки рассчитывался по следующей формуле Кндп Па Пнд ПВД, где Па - потери при сборе арендной платы Пнд - потери от недоиспользования площадей.

Потери при сборе арендной платы были рассчитаны из условия, что арендаторы в среднем раз в год перезаключают договора аренды.

Обычной практикой при этом является поиск арендаторов в течении 2-6 недель для расчетов принимаем среднюю величину 4 недели. Обоснование Источником информации являются ООО АН Архангельская недвижимость , ООО АН Регион-С , АН Троицкий дом , АН Северная Двина , АН Северный меркурий. В году 52 недели, т.е. потери при сборе арендной платы составят Па 4 52 0,076, что составляет 8 от годовой арендной платы ПВД . Потери от недоиспользования площадей в первую очередь зависят от величины общей площади объекта недвижимости.

Соответственно, чем меньше его площадь, тем легче его сдать в аренду целиком. На основе практики экспертов и интервью с собственниками различных объектов недвижимости, можно сделать вывод, что потери от недоиспользования подобного составят 0 . Показатель Обоснование расчет Результат Общая площадь, м2 Техпаспорт БТИ 311,0 Средняя арендная ставка в месяц, руб. м2 Анализ рыночных данных 1000 Потенциальный валовой годовой доход, руб. 311,0 1000 12 3 732 000 Коэффициент недозагрузки, 8 0 8 Потери от недозагрузки, руб. 3 732 000 0,08 298 560 Действительный валовой доход, руб. 3 732000 - 298560 3 433 440 Анализ расходов Показатель Обоснование расчет Результат Остаточная балансовая стоимость, руб. Данные заказчика 634 767,93 Налог на имущество 2,2 Налог на имущество, руб. 634 767,93 0,022 13 965 Страхование недвижимости, 1,2 Страхование недвижимости, руб. 634 767,93 0,015 7 617 Расходы на тепло электро энергию, водоснабжение, уборку территории, вывоз мусора, руб. год Данные заказчика см. приложение 967 000 Итого расходы на содержание, руб. См. выше 988 582 Расчет величины чистого операционного дохода Показатель Обоснование расчет Результат Потенциальный валовой доход, руб. см. выше 3 732 000 Действительный валовой доход, руб. см. выше 3 433 440 Расходы на содержание, руб. см. выше 988 582 Чистый операционный доход, руб. 3 433440 - 988582 2 444 858 Определение ставки капитализации для улучшений Rул Определение нормы дохода на капитал Создание приобретение и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Норма дохода на капитал включает в себя безрисковую ставку премию за различные виды рисков.

В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по ОФЗ-46018, составляющая 7,32 на дату оценки сайт http stock.rbc.ru demo micex. 1 intraday eod.rus.shtml. Расчет премии за риск для улучшений представлен в Таблице Факторы риска, влияющие на объект недвижимости. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Систематический риск Ухудшение общей экономической ситуации Динамичный 1 Увеличение числа конкурирующих объектов Динамичный 1 Изменение федерального и местного законодательства Динамичный 1 Несистематический риск Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации Статичный 1 Ускоренный износ здания Статичный 1 Неполучение арендных платежей Статичный 1 Неэффективный менеджмент Динамичный 1 Криминогенные факторы Динамичный 1 Финансовые проверки Динамичный 1 Неправильное оформление договоров аренды Динамичный 1 Количество наблюдений Динамичный 0 4 3 1 1 0 1 0 0 0 Взвешенный итог 0 8 9 4 5 0 7 0 0 0 Сумма 33 Количество факторов 10 Средневзвешенное значение балла 3,3 Величина поправки за риск 1 балл 1 3,3 Определение премии за низкую ликвидность Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле где П - премия за низкую ликвидность Rб - безрисковая ставка L- период экспозиции в месяцах Q- общее количество месяцев в году. Безрисковая ставка 0,0732 Период экспозиции 8 Общее количество месяцев в году 12 Премия за низкую ликвидность, ед. 0,0488 Премия за низкую ликвидность, 4,88 где 8 месяцев - период экспозиции объекта.

Принят по данным городских агентств недвижимости ООО Архангельская недвижимость, ул. Воскресенская, 17, тел. 65-73-91 предложения о продаже подобного объекта недвижимости появляются в среднем в течение 8 месяцев.

Данный период экспозиции относится к ЕОН, т.е. к земельному участку и зданию.

При продаже объекта здания земельный участок переходит продается или сдается в аренду вместе с ним. Поэтому период экспозиции для здания и земельного участка принят одинаковым.

Определение нормы возврата капитала В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению экспертов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России Расчет производится по формуле Rвозвр - норма возврата капитала R - ставка реинвестирования норма дохода на капитал k - срок экономической жизни, принимается равным 10 лет. Расчет ставки реинвестирования Показатель Значение, Безрисковая ставка, 7,32 Премия за низкую ликвидность, 4,88 Премия за риск, 3,3 Ставка реинвестирования , 15,5 Расчет нормы возврата на капитал Ставка реинвестирования, ед. 0,155 Срок экономической жизни 15 Норма возврата на капитал, ед. 0,0202 Норма возврата на капитал, 2,02 Расчет ставки капитализации для улучшений Показатель Значение Безрисковая ставка 7,32 Премия за риск, 3,3 Премия за низкую ликвидность, 4,88 Норма возврата 2,02 Коэффициент капитализации, 17,52 Коэффициент капитализации, ед. 0,1752 Расчет стоимости объекта доходным подходом Показатель Расчет Результат Чистый операционный доход, руб. см. выше 2 444 858 Коэффициент капитализации, доли единицы см.выше 0,1752 Стоимость объекта недвижимости, руб. 2 444 858 0,1752 13 954 669 Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом составляет с учетом НДС 13954 669 руб. Сравнительный подход Сравнительный подход реализуется одним из двух методов 1. метод моделирования рыночного ценообразования 2. метод сравнительного анализа продаж.

Метод моделирования рыночного ценообразования предусматривает построение зависимости типа Р F f1,f2, fk-1,fk F fj путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения.

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, как в методе моделирования рыночного ценообразования, но и величинами характеристик ценообразующих факторов.

Учитывая, что метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов и применяется лишь в массовой оценке для оценки данного объекта эксперты использовали метод сравнительного анализа сделок.

Сравнительный анализ цен сделок позволяет осуществить корректировку цены Pi сделки с любым объектом-аналогом путем изменения цены на величину поправки, рассчитываемую по рыночной цене различия количественных характеристик ценообразующих факторов для объекта оценки и объекта сравнения.

Эта корректировка позволяет оценить величину суммы Poi, которая могла бы быть уплачена за объект сравнения Использование сравнительного подхода, в частности метода сравнения продаж, на практике дает более объективную величину рыночной стоимости для регулярно продаваемых объектов. Для успешного применения метода сравнения продаж необходимо выполнение трех основных условий - наличие данных о сделках купли-продажи с описанием физических и экономических характеристик объектов недвижимости - наличие критерия подбора аналогов из вышеуказанной базы данных - существование методологии расчета соответствующих поправок к стоимости выбранных аналогов.

В основном эксперты-оценщики при подборе аналогов и внесении поправок руководствуются профессиональным опытом и интуицией, что является заведомо субъективным подходом.

Привлечение для обработки и анализа данных, используемых для сопоставления, современных статистических методов позволяет преодолеть влияние субъективизма оценщика. Целью исследования, проводимого оценщиками, являлось выявление наиболее существенных факторов, влияющих на формирование оценочной стоимости объекта недвижимости, и получение функционального уравнения, описывающего эту зависимость.

Данные о ценах предложения с описанием физических и экономических характеристик объектов недвижимости были получены из собственной базы данных оценщиков, баз различных агентств недвижимости г. Архангельска см. табл В результате анализа текущей ситуации на рынке недвижимости и выполненной работы по сбору информации, нам удалось установить несколько фактов предложений на продажу объектов, аналогичных рассматриваемому, которые можно было использовать для окончательной оценки объекта. Основным критерием для отбора объектов-аналогов явились функциональное назначение объекта, соответствующее принципу ННЭИ. Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник Техники количественного анализа Техники качественного анализа.

Следует отметить, что в данном случае элементами сравнения могут выступать как количественные, так и качественные характеристики объекта, при этом важным фактом является необходимость введения количественного обоснования коэффициентов значимости элементов сравнения при бальной оценке влияния элементов сравнения в качественном сравнительном анализе сделок.

В данном методе число отобранных объектов-аналогов превышает число ценоформирующих факторов элементов сравнения не менее чем на 1. В процессе отбора наиболее существенных ценообразующих факторов было отдано предпочтение следующим количественным и качественным характеристикам - местоположение в зависимости от города и в зависимости от удаленности от транспортных магистралей - функциональное назначение - площадь - техническое состояние.

Сведем в таблицу данные по отобранным объектам-аналогам. Для определения рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки будем использовать технику линейной алгебры, корреляционно - регрессионный анализ с использованием пакета Excel - анализ данных. Для этого создадим матрицу, и определим изменение стоимости 1 кв. м объекта в зависимости от площади объекта, технического состояния, функционального назначения и местоположения.

Единицы сравнения по площади объектов являются количественными данными, поэтому для расчетов принимаем реальные количественные показатели. Единицы сравнения по техническому состоянию, местоположению и функциональному назначению являются качественным и определяются согласно шкале Т. Саати. Данная шкала является первичной вербальной шкалой из пяти градаций и представлена в таблице. Интенсивность относительной важности Определение 1 равноценность 2 умеренное превосходство 3 сильное превосходство 4 значительное превосходство 5 очень сильное превосходство Ранжирование по функциональному назначению объекта проводилось следующим образом Интенсивность относительной важности Определение 1 Офисное 2 Торговое Ранжирование по местоположению проведено по двум критериям Ранжирование по городу Архангельск - 3, Северодвинск - 2, Новодвинск -1. По местоположению относительно транспортных магистралей очень хорошее местоположение относительно транспортной и пешеходной доступности - 3, хорошее - 2, удовлетворительное - 1 Ранжирование технического состояния проводилось по критериям отличное - 5 очень хорошее - 4 хорошее - 3 удовлетворительное - 2 неудовлетворительное - 1. 33 Анализ был проведен по следующим объектам-аналогам www.rk-region.ru www.home29.ru п.п. Адрес объекта аналога Функциональное назначение Площадь, кв.м Техническое состояние Стоимость, руб. Стоимость за 1 кв.м руб. 1 Новодвинск, ул. 50 лет Октября Торговое 44 Очень хорошее 150 34091 2 Новодвинск, ул. Космонавтов, 11 Офисное 62,5 Хорошее 130 20800 3 г. Северодвинск, ул. Советская, 4 Торговое 60 Хорошее 2350000 39167 4 г. Архангельск, ул. Логинова, д. 7 Офисное 128 Хорошее 310 24219 5 г. Архангельск, ул. Попова-Новгородский Офисное 89 Очень хорошее 3590000 40337 6 г. Архангельск, пр. Ломоносова, 214, к.1 Торговое 70,1 Под ключ, ремонт 380 54208 7 г. Архангельск, ул. Наб. Сев. Двины, д. 98 Офисное 90 Под ключ, ремонт 510 56667 8 г. Архангельск, ул. Комсомольская, 36 Офисное 93 Очень хорошее 4250000 45699 9 г. Архангельск, ул. Чумбарово-Лучинского, 15 1 Офисное 409,3 Хорошее 160 39091 35 Отчет об оценке 084 2-ПО-2010 ИП Раковский В.И. и ИП Торицын М.Ю. Тел. 8-921-247-47-58, 8182 21-61-29, факс 8182 20-89-12 E-mail oc-kom yandex.ru Полученные данные сведем в таблицу. п.п. Адрес объекта аналога Состояние Назначение Местоположение город Местоположение транспортная доступность Площадь, кв.м. Стоимость, руб. кв.м 1 Новодвинск, ул. 50 лет Октября 4 2 1 3 44 34091 2 Новодвинск, ул. Космонавтов, 11 3 1 1 2 62,5 20800 3 г. Северодвинск, ул. Советская, 4 3 2 2 3 60 39167 4 г. Архангельск, ул. Логинова, д. 7 3 1 3 2 128 24219 5 г. Архангельск, ул. Попова-Новгородский 4 1 3 3 89 40337 6 г. Архангельск, пр. Ломоносова, 214, к.1 5 2 3 2 70,1 54208 7 г. Архангельск, ул. Наб. Сев. Двины, д. 98 5 1 3 3 90 56667 8 г. Архангельск, ул. Комсомольская, 36 4 1 3 2 93 45699 9 г. Архангельск, ул. Чумбарово-Лучинского, 15 1 3 1 3 3 409,3 39091 На основе таблицы с использованием статистической функции Еxcel - ЛИНЕЙН получили следующие результаты руб Площадь Местоположение транспортная доступность Местоположение город Назначение Состояние Возмущение 13,24811361 4204,62218 5268,103218 5298,900098 10065,0512 -30886,70276 30,7897491 5096,642743 3891,052002 5803,582863 3927,815562 17694,69152 0,877019972 6903,919976 Н Д Н Д Н Д Н Д Интерпретируем полученные результаты Интерпретируем полученные результаты С1 кв.м. -30886,70276 Х1 10065,0512 Х2 5298,900098 Х3 5268,103218 Х4 4204,62218 Х5 13,24811361 где -30886,70276- возмущение отклонение от модельной функции регрессии Х1 - техническое состояние, ранг по шкале Саати, Х2 - функциональное назначение, ранг по шкале Саати, Х3 - местоположение город, ранг по шкале Саати, Х4 - местоположение транспортная доступность, ранг по шкале Саати, Х5 - площадь, кв.м 10065,0512- изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от технического состояния объекта 5298,900098- изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от функционального назначения объекта 5268,103218- изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от местоположения объекта город 4204,62218- изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от местоположения объекта транспортная доступность 13,24811361- изменение стоимости 1 кв.м. объекта оценки в зависимости от площади объекта.

Дисперсия, равна 0,877, что объясняет тот факт, что проанализированные и полученные данные объясняют с вероятностью 87,7 стоимость в зависимости от выбранных параметров.

Основываясь на полученных данных, рассчитаем стоимость объекта сравнительным подходом С1 кв.м. -30886,70276 4 10065,0512 2 5298,900098 3 5268,103218 3 4204,62218 311,0 13,24811361 52 510 руб. Основываясь на полученных данных, рассчитаем стоимость объекта сравнительным подходом С 311,0 52 510 16330610 руб. Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составляет без учета НДС 16330 610 руб.