Доходный метод

Доходный метод.

Задачей оценки является определение цены спроса и/или цены предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период " T", исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в эту выборку.

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на 1 кв. м общей площади квартиры. 3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, и расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные). Данная Методика в качестве примера предусматривает следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели "m-комнатная квартира": 3.3.1. Месторасположение строения. 3.3.2. Капитальность строения. 3.3.3. Общая площадь. 3.3.4. Жилая площадь. 3.3.5. Площадь кухни. 3.3.6. Этажное расположение квартиры. 3.3.7. Количество проходных комнат. 3.3.8. Высота помещений (этажа). 3.3.9. Количество балконов, лоджий. 3.310. Наличие телефона.

Предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения.

Общая жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более 1 кв. м от соответствующих площадей оцениваемой квартиры. 3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене. 3.4.5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс - минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене. 3.4.6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона. Строим выборку из аналогичных объектов по следующим параметрам: Количество комнат Тип квартиры (ПГ,УП,ИНП,МГ,МС,К) Тип дома (Кирпич, Панельные) Район N п/п Район Улица Тип эт/эт/м Площадь Б/л С/у Телефон Стоимость млн.р 1 Дзерж Трикотажная изол 5/5/к 90/60/7 б р - 180 2 Дзерж Кошурникова см-из 1/9/п 65/41/7 л р - 120 3 Дзерж Шекспира из 8/10/к 67/48/7,5 л р + 180 4 Дзерж Гоголя см-из 3/9/п 64/44/7 б, л р - 135 5 Дзерж Толбухина из 2/5/п 57/38/7 б р + 115 6 Дзерж 25 лет Октября см-из 2/9/к 54/38/7 - р + 125 7 Дзерж Учительская см-из 9/9/п 60/43/7 б, л р + 130 8 Дзерж Д.Давыдова из 2/5/к 74,3/51,4/9 б, л р + 230 9 Дзерж Авиастроителей из п/г 5/6/к 80/50/12 л р + 180 10 Дзерж Авиастроителей из пг 2/3/к 82/57/10 - р - 145 Квартира ст-ть 1м2 Эквивал.ст-ть. Оцениваемая квартира.

Х 0,9 1,0 0,9 1,05 0,95 Квартира M3 2,687 1 1,10 0,9 1,05 0,9 2,5138 Квартира M6 2,315 1 1,10 0,9 1,05 1 2,4064 Квартира M1 2,000 1 1,05 1 1,05 0,95 2,0948 Квартира M5 2,018 1 1,05 0,9 1,05 0,95 1,9022 Квартира M4 2,109 1 1,10 0,9 1,05 0,86 1,8854 Квартира М2 1,846 1 1,05 1 1,05 0,9 1,8317 Квартира М9 2,250 1 1,00 0,9 1 0,9 1,8225 Квартира М10 1,768 1 1,10 0,9 1 1 1,7503 Квартира M8 3,096 1 1,10 0,9 1 0,48 1,4712 Квартира M7 2,167 1 1,10 1 1,05 0,48 1,2014 Математическое ожидание предложения: М(х)предл=(2,5138+2,4064+2,0948+1,9022+1 ,8854+1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+ +1,2014) / 10 =1,8880 Математическое ожидание спроса: М(х)спрос=( 1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+1,2014 ) / 5 = 1,6154 Медиана предложения: Мепредл = (1,8854+1,8317) / 2 = 1,8586 Медиана спроса: Меспрос = ( 1,7503+1,4712 ) / 2 = 1,6108 Цена сделки: Р = ( М(х)предл + М(х)спрос) / 2 * К ти Кти определяется в том случае, когда медиана отличается от математического ожидания более чем на 10 % Кти = (Меспрос + Мепредл) / ( М(х)спрос + М(х)предл ) Р = ( 1,8880 + 1,6154 ) / 2 = 1,7517 Цена квартиры Ркв = Р * Общ. площадь Ркв = 1,7517 * 90 = 160,653 млн.руб 3.3. Согласование результатов (расчет стоимости методом капитализации ренты) Цель: Определить стоимость квартиры в зависимости от дохода, который она будет приносить от срока реализации данного проекта от применяемой для инвестора ставки капитализации СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА АРЕНДУ КВАРТИР (в месяц) Месторасположения Тип квартиры Комн. Млн р. 1 ком млн р. 2 комн млн р. 3 ком млн р. Центр 0,5 1 1,3 2 Приближенные к центру 0,3 0,6 0,8 1,3 По линии метро (800 м от станции) 0,3 0,6 1 1,1 Средней удаленности 0,2 0,5 0,6 0,8 Удаленные 0,2 0,4 0,5 0,6 Престижный пригород 0,35 0,75 1 1,4 Пригород 0,1 0,25 0,35 0,5 Средняя рыночная арендная ставка 0,6 Мебель 0,3 Телефон 0,2 Сумма периодической ренты (Дт) 1,1 *Поправки берутся из затратного метода Ставки по налогам используемые в расчетах НДС Налог на пользователей автомобильных дорог Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц-но культурной сферы Налог на прибыль Налог на имущество 20% 2,6% 1,5% 35% 2% РАСЧЕТНАЯ ТАБЛИЦА Текущих издержки за период (Зт) 0,28 Сумма налоговых отчислений за период (Н) 0,098 Сумма чистого дохода за период (после уплаты налогов) (ЧДт) 0,7216 Безрисковая ставка на реинвестированные средства (Сб) 0,14 Суммарный чистый доход за весь срок владения (ЧД) 9,1896 187,3944 Ставка капитализации (Ск) 0,5 Ставка прироста будущей стоимости (Сп) через 1 год - 0,1 через 10 лет - 0,2 Денежный эквивалент (Э) - Сумма издержек на смену прав собственности (Зи) 0,05 Стоимость по методу капитализации (Р) 19,145 39,702 ЧД = R * ([ (1+j/m)mn - 1 ] / j/m) , где R - сумма чистого дохода за период (ЧДт) j = 0.14 m = 12 для n = 1 ЧД = 8,6572 * ([ ( 1+0,14/12)12 - 1] / 0,14/12 ) = 9,1896 для n = 10 ЧД = 8,6572 * ([( 1+0,14/12)120 - 1] / 0,14/12) = 187,3944 Р = (ЧД / n*Ск) +( Р*Сn + Р*(1+Сn)*0,05 ) / (1+ni) , где С1 = 10% = 0,1 С10=0,2 i = 0,15 Р1 = 19,145 Р10 = 39,702 4.