рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Раздел Экономика
/
Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Реферат Курсовая Конспект

Выберите учебное заведение

Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Доходный подход к оценке объектов недвижимости - раздел Экономика, Конспект лекций по дисциплине Экономика недвижимости: конспект лекций Применение Метода Капитализации Годовой Арендной Платы....

Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, например, при получении дохода 40 процентов в год показатель капитализации будет равен 1:0,4=2,5; для 50 процентов в год соответственно 1:0,5=2,0.

Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из других источников (кроме арендной платы), то они также учитываются при определении стоимости объекта недвижимости, а затем суммируются для получения окончательной величины стоимости недвижимости.

Возможно также использование доходного метода, исходя из предположения, что собственник недвижимости получает всегда постоянную величину арендной платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца недвижимости являются важным аспектом, поскольку собственник недвижимости хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости недвижимости можно представить следующим образом:

– определяется три типа норм дохода: начальная, текущая и будущая;

– анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;

– определяется доход с учетом рисков;

– расчет капитализации арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода.

Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости недвижимости.

В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра арендной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинансирования в банке составляет 55 процентов. Это означает, что владелец вправе ожидать доход, с учетом рисков, не ниже 55 процентов в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости (Аобъект ) определяется отношением чистой арендной платы (Аар. пл. ) к ожидаемому проценту дохода (ЧД).

Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает текущий ее уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и, арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.

Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить следующие три операции.

Первая операция: определить валовую стоимость объекта недвижимости (В). С этой целью вначале определяется стоимость годовой арендной платы (Агодовая ) на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р), стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю (Аземли ), инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:

В = (Агодовая – Р – У – Аземли) х 1/П (5.19)

Вторая операция: определить все затраты на застройку. Затраты на развитие недвижимости включают в себя:

– стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10–15 % стоимости строительства в зависимости от сложности здания);

– затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;

– очистку и подготовку участка (стоимость затрат учитывается по фактическим данным на момент проведения работ);

– стоимость строительства (контракт на строительство);

– с учетом инфляции. Эта статья расходов фиксируется по фактическим данным на каждом отчетном периоде с учетом инфляции;

– затраты на создание ландшафта (затраты определяются так же, как и два предыдущих фактора);

– в другие затраты принято включить дополнительные расходы в размере 5 процентов на случай непредвиденных расходов (например, дополнительные расходы, обнаружившиеся только в ходе работ; расходы на рекламу, маркетинг и некоторые другие);

– плата за услуги и стоимость продажи включаются в суммарную стоимость затрат;

– доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски будут оцениваться на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта и надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.

Третья операция: вычисления стоимости участка земли и доходности. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания общей стоимости (суммарных затрат на развитие) из полной стоимости проекта. Оставшаяся величина включает в себя стоимость приобретения земли и стоимость отвлеченных денежных средств на покупку земельного участка с момента его приобретения до того момента, когда вновь построенная собственность начнет приносить доход по окончанию строительства.

Чистая стоимость после вычитания этих затрат не является в буквальном смысле слова индикатором максимальной цены, за которую возможно получить участок земли, однако она определяет требуемый уровень доходности проекта, который должен быть достигнут на основе проведенного анализа.

Развернуть

Открыть в широком формате

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Конспект лекций по дисциплине Экономика недвижимости: конспект лекций

Государственное бюджетное образовательное учреждение... высшего профессионального образования... Уральский государственный экономический университет...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС
Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо,

ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представит

ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ
Известно, что в России на одного жителя приходится значительно меньше жилой площади, чем в европейских странах, в том числе в бывших странах народной демократии, так же, как и наша

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ОТНОШЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, ч

СУБЪЕКТНАЯ СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам: 1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара (см

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особ

ФОРМЫ ПРОДАЖ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Продажа государственной и муниципальной жилой площади на коммерческой основе осуществляется с целью привлечения денежных средств граждан и юридических лиц. Продажа государс

Аренда с правом выкупа жилых помещений.
Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупно

Продажа жилых помещений с рассрочкой платежа.
Могут быть выкуплены жилые помещения, ранее предоставленные юридическим лицам по договорам аренды и физическим лицам по договорам коммерческого найма либо иному договору, и жилые помещения, выделяе

Продажа жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на праве собственности.
Право на приобретение жилого помещения большего размера предоставляется гражданам, которым жилые помещения принадлежат на праве собственности. Оценка стоимости занимаемого гражданами жилог

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соо

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.
В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости – колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появили

СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (ю

ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и

ОРГАНЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
С началом 2000 года завершился первый и самый сложный этап в становлении отечественной системы госрегистрации прав на недвижимость. Соответствующие учреждения юстиции действуют в 84

Стоимостные аспекты объектов недвижимости
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них. 1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые

Принципы, связанные с рыночной средой;
Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. К конкретно оцениваемому объекту недвижимости мог

ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости

Вторая операция – определение валовой стоимости замещения.
Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости. 1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при

Техника остатка.
Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени. К т

Затратный подход к оценке объектов недвижимости
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: – оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок; – расчет в

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В странах Евросоюза до 80 % всех кредитов выдается под залог недвижимости, что свидетельствует о развитости экономики. Сроки кредитования достаточно продолжительны (достигают до 40

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
__________ «___» __________ 2 00__ г. Мы, нижеподписавшиеся __________ (Ф.И.О.) паспорт серии _____ №_______, выданный «___» __________ 19__ г.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ) КВАРТИРЫ
__________ «___» __________ 2 00__ г. Мы, нижеподписавшиеся __________ (Ф.И.О.) паспорт серии _____ №_______, выданный «___» __________ 19__ г.

ДОГОВОР МЕНЫ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
__________ «___» __________ 2 00__ г. Мы, нижеподписавшиеся __________ (Ф.И.О.) паспорт серии _____ №_______, выданный «___» __________ 19__ г.

ДОГОВОР МЕНЫ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
«__» ___________ 2000 г. ___________(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные) именуем в дальнейшем «Сторона А», проживающий по адресу ___________ и _________

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ
__________ «___» __________ 2 00__ г. Мы, нижеподписавшиеся ___________ (Ф.И.О. гражданина, паспортные данные), именуем в дальнейшем «Даритель», п

ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ
__________ «___» __________ 2 00__ г. ____________ (Ф.И.О. гражданина или наименование коммерческой организации), именуемый в дальнейшем «Получатель ренты» с

ДОГОВОР ПОЖИЗЕННОЙ РЕНТЫ
__________ «___» __________ 2 00__ г. ___________ (Ф.И.О. гражданина или наименование коммерческой организации), именуемый в дальнейшем «Получатель ренты» с о

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
__________ «___» __________ 2 00__ г. ___________ (Ф.И.О. гражданина или наименование коммерческой организации), именуемый в дальнейшем «Получатель ренты» с о

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ
__________ «___» __________ 2 00__ г. По настоящему Договору собственник земельной доли ___________ (Ф.И.О.), далее именуемый «Арендодателем» передает в аренд