Объект приватизации

Объект приватизации. Разобравшись с кругом лиц в данной сделке, необходимо коснуться самого объекта.

Какие жилые помещения подлежат приватизации? Обратясь вновь к статье 2 закона о приватизации, можно заключить следующие признаки 1. По форме собственности это должны быть жилые помещения 1.1 в домах государственного 1.2 и муниципального жилищного фонда 2. по основанию занятия жилых помещений гражданами 2.1 по договору найма 2.2 или аренды В отношении первого пункта следует упомянуть следующие положения закона при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности, либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий, учреждений если они определены, иных юридических лиц, либо в ведении органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики 4218-1, от 24.12.1992. Возможна и иная ситуация, т.е. переход частной собственности в муниципальную, предусмотренный законом РФ О несостоятельности банкротстве СЗ РФ-2002 43 ст.4190 от 26.10.2002 г 127-ФЗ Статья 132 п.5 указывает, что жилищный фонд социального использования, подлежит передаче соответствующему муниципальному образованию в лице уполномоченных органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.

Передача объектов, указанных в пункте 5 настоящей статьи, уполномоченным органом местного самоуправления осуществляется по фактическому состоянию, без каких-либо дополнительных условий. В связи с этим у граждан к юристу может возникнуть вопрос, возникает ли право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений в данном случае? Однозначного ответа закон о приватизации не дает, но в результате анализа его положений можно дать положительное заключение. Закон не содержит прямых запретов, перечисленных в ст. 4, на приватизацию объектов жилищного фонда, бывших ранее в частном ведении, не содержит требования о сроке давности занятия жилого помещения для возникновения права на его приватизацию.

Исходя из смысла преамбулы закона и ст.ст. 1,2 , 18 , гражданам не может быть отказано в приватизации, о чем упоминалось и в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 24.08.93 г. с изменениями и дополнениями от 21.12.93 г 25.10.96 г. о некоторых вопросах применения судами закона РФ О приватизации жилищного фонда в РФ , в п. 8 . Однако, следует учесть новшества, введенные ГК РФ. Глава 35 наем жилого помещения содержит две нормы регулирующие отношения найма, два вида договора.

Статья 671 гласит По договору найма жилого помещения одна сторона- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо наймодатель - обязуется предоставить другой стороне нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Это так называемый коммерческий найм. Ст. 672 специальной регуляции.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения Статью 2 ч.1 закона о приватизации необходимо рассматривать в комплексе со ст. 672 ГК РФ , воспринимая в следующей редакции граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, по договору социального найма-вправе приобрести эти помещения в собственность Занятие жилого помещения в частном жидом фонде происходит на основании договора коммерческого найма, который имеет срочный характер до пяти лет и должен сохраниться при переходе объекта в муниципальную собственность, согласно смысла ст. 675 ГК РФ Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. По истечению срока такого договора новый собственник заключит с гражданами при их согласии разумеется договор социального найма и с этого момента у нанимателей возникнет право на приватизацию. Анализируя изменения в понятии договора найма, мы затронули второй выделенный признак.

Следует дополнить к сказанному положения ч.2 ст. 671 Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и или пользование на основе договора аренды или иного договора. Таким образом договор аренды, упомянутый в ст. 2 закона о приватизации, как основание занятия жилого помещения, может быть заключен только с юридическим лицом, у которого право на приватизацию отсутствует по определению приватизация - бесплатная передача в собственность граждан ст.1 . Внося многочисленные изменения в закон о приватизации, законодатель, вероятно, просто забыл исключить из текста ч.1 ст.2 слова или аренды, а также абзац 6 ст.1 закона Об основах федеральной жилищной политики от 24.12.1992 г дающий понятие договора аренды.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги. Подобная забывчивость дала повод московскому правительству сделать выводы, изложив их в постановлении 543 от 20.06.95 г. О приватизации квартир в домах новостройках и после реконструкции и капитального ремонта. Действующий в настоящее время порядок передачи в собственность жилой площади во вводимых домах не в полной мере соответствует правовым, социальным и экономическим основам приобретения прав собственности на жилье, приводит к необоснованному уменьшению государственной и муниципальной собственности, препятствует развитию арендных отношений в жилищной сфере, так как действующие нормативные акты в ряде случаев не учитывают рыночные отношения и входят в противоречия с друг другом. Так ст.2 раздела 1 Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики, определяющий предоставление жилой площади по договору аренды как временное владение и пользование, в связи с чем право собственности на жилое помещение возникает в порядке и на условиях определяемых собственником.

Эти и ряд других противоречий в действующем законодательстве препятствуют осуществлению правительством Москвы в полной мере своих прав собственника на недвижимое имущество, приводят к сокращению муниципального жилищного фонда города в условиях проведения жилищной реформы.

В связи с вышеизложенным правительство Москвы постановляет 1. Установить, что муниципальная жилая площадь в домах - новостройках, а также в домах, вводимых в эксплуатацию после реконструкции и капитального ремонта, предоставляется гражданам на условиях договора аренды сроком не менее 5 лет. По истечении этого, срока, по желанию арендатора, договор аренды может быть заменен на договор найма с правом последующей приватизации жилой площади Заметим, что постановленный порядок действует до настоящего времени, хота часть вторая ГК РФ действует с 1 марта 1996 г. Думается, что граждане вправе оспаривать правомерность понуждения их к заключению пятилетнего договора аренды в судебном порядке.

Однако, не все жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые гражданами по договору социального найма подлежат приватизации.

Закон в ст. 4 устанавливает ряд ограничений.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Но известно, что из каждого правила есть исключения. Некоторые содержатся непосредственно в этой же статье, в части 2 Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Далее по тексту закона в ст. 16 встретится еще одно исключение, касающееся приватизации в домах требующих капитального ремонта.

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим законом , При этом, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Это положение несколько дополнено упомянутым выше Положением ГК ЖКХ в п. 8 Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального .ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта.

При согласии граждан за не произведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация в размерах, определяемых по действующим государственным расценкам на ремонтные работы. В настоящее время этом Положение содержится в п. 7. более расширенный перечень ограничений.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, не отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам, в общежитиях, коммунальных квартирах, домах - памятниках истории и культуры, в дамах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. П .7 полностью соответствовал ст. 4 в первой редакции закона 1991 г. Законом от 23.12.92 г. в нее были внесены изменения, исключившие дома-памятники истории и культуры из запретных объектов.

Изменения в Положение внесены не были, вследствие чего и возникло это несоответствие.

Однако Санкт- Петербург живо откликнулся на внесенные изменения, правильно расценив, что подзаконный акт, т.е. Положение ГК ЖКХ, хотя и имеет федеральное значение, должно подчиняться закону РФ о приватизации, и 11. 01.93 г. Президиум Санкт-Петербургского горсовета принял, решение О приватизации жилья в домах-памятниках, согласно которому приватизация в указанных домах была разрешена.

Надлежало разработать инструкцию о порядке ее проведения, чего до настоящего времени администрация Санкт-Петербурга не сделала.

Москва эту проблему решила, издав постановление от 22.06.93 г. 572 в редакции от 16.04.96 г. в котором обязывало исполнительный орган, осуществляющий приватизацию включать в текст договора о передачи жилого помещения в домах-памятниках дополнительного условия.

З. Собственник, проживающий в доме - памятнике архитектуры, обязан соблюдать правила охраны, использования, учета и реставрации памятников в соответствии с требованиями Закона РСФСР Об охране и использовании памятников истории и культуры. При этом в собственность граждан передаются только квартиры, а не весь жилой дом, являющийся памятником архитектуры.

Иные регионы тоже обращали вникания на ст. 4. Так Волгоградская область обратилась в 1998 г Конституционный суд с запросом о проверке это статьи, Дмитровский суд Московской области также поставил перед Конституционным судом этот вопрос.

В запросе Волгоградской областной Думы оспаривается конституционность положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно которому не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах.

По мнению заявителя, данная норма противоречит провозглашенному статьей 19 Конституции Российской Федерации принципу равенства граждан перед законом и судом, поскольку ставит в неравные условия при приватизации жилья граждан -нанимателей отдельных квартир и граждан - нанимателей жилых помещений комнат в коммунальных квартирах.

Заявитель полагает, что установленный оспариваемым положением запрет не соответствует статье 55 часть 3 Конституции Российской Федерации, поскольку не может быть обоснован интересами защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц. Аналогичная позиция изложена в запросе Дмитровского городского суда Московской области, по мнению которого, запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах препятствует реализации права иметь имущество в собственности, закрепленного статьей 35 часть 2 Конституции Российской Федерации.

Конституционный суд в своем определении указал следующее. Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.

Между тем предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим.

Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации , Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 части 1 и 2 Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет дифференцирование подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных ситуаций и может приводить к ограничению их прав, несоразмерному целям защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям статьи 55 часть 3 Конституции Российской Федерации.

Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире.

Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке. Конституционный суд отметив не абсолютный характер запрета приватизации коммуналок ч 2 ст. 4 , расценил его также ограничением прав жильцов, указав, что однако для граждан возможность осуществить приватизацию на основании этой нормы связана с дополнительными, ограничительными по своему характеру, условиями.

Одним из таких условий является решение собственника владельца жилья, который вправе произвольно, не будучи связанным какими-либо установленными в законе предпосылками, разрешить или не разрешить приватизацию. Согласно же сложившейся правоприменительной практике, основанной на ограничительном толковании часта второй статьи 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, коммунальная квартира приватизируется только как совокупность всех ее жилых помещений, т. е. только в том случае, если все наниматели в такой квартире изъявляют желание стать собственниками занимаемого ими жилья.

Тем самым реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в зависимость от субъективного усмотрения как самого собственника владельца жилья, так и нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире. Стремление учесть волю других нанимателей в принципе может быть обосновано положением статьи 17 часть 3 Конституции Российской федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, Однако установленное оспариваемой нормой регулирование, как подтверждает, практика, не исключает, что гражданин, являющийся нанимателем жилого помещения в коммунальной квартире, может произвольно необоснованно препятствовать приватизации.

Следовательно, оспариваемая норма не согласуется в полной мере с целями и сущностью указанного положения статьи 17 часть 3 Конституции Российской Федерации.

С учетом данных обоснований Конституционный суд постановил признать статью 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 части I и 2 , 46 части 1 и 2 и 55 часть 3 . Еще до 1998 г т.е. до появления на свет этого постановления администрация некоторых регионов пришли к подобным выводам и включали нормы, затрагивающие вопросы приватизации коммуналок в свои многочисленные акты, регулирующие вопросы приватизации жилищного фонда на вверенных им территориях.

Так решение малого Совета Санкт - Петербурга в редакции 24.03.93 г. 99 предусматривает для отдельных категорий граждан военнослужащих, инвалидов детства и инвалидов 1и 2 группы возможность приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах.

Размер передаваемого помещения в собственность граждан определялся в соответствии С п. 5.1 этого решения. При приватизации коммунальных квартир, передача осуществляется в пределах жилого помещения, занимаемого гражданами по договору найма и части площади мест общего пользования пропорционально количеству членов семьи. Законодательство Волгоградской области тоже вносило свои коррективы в федеральное, что не нашло одобрения у судей.

Позицию суда можно проиллюстрировать делом по иску Бочаровых А. и Т. к администрации Тракторозаводского района Волгограда, АООТ Волгоградский тракторный завод и С. Нестерову о признании недействительным договора передачи в собственность комнаты в коммунальной квартире. В обоснование заявленных требований они указали, что проживают в этой же квартире в комнатах 1 и 3. Согласия на приватизацию А. Нестеровой комнаты No. 2 не давали. После смерти Нестеровой спорная комната в порядке наследования перешла С. Нестерову, чем нарушено их право, на присоединение комнаты в порядке ст. 46 ЖК РФ. Решением Тракторозаводского районного суда от 30 ноября 1994 г оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 11 января 1995 г в удовлетворении иска отказано.

Постановлением президиума облсуда от 23 июня 1995 г. отклонен протест и.о. председателя областного суда. Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных. В соответствии со ст. 4 Закона РФ О приватизации жилищного фонда РФ запрещена приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах.

Аналогичную норму содержит и ст. 7 Примерного положения о приватизации жилищного фонда в РСФСР от 18 сентября 1991 г. Ссылка суда на Положение о приватизации муниципального жилищного фонда в Волгограде, утвержденное решением малого Совета Волгоградского городского Совета народных депутатов от 16 февраля 1993 г. No. 3 50, согласно которому разрешалась приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах без согласия проживающих в этих квартирах остальных жильцов, необоснованна, поскольку указанное Положение противоречит Закону РФ О приватизации жилищного фонда в РФ . Действительно, указанным законом предусмотрена возможность принятия решений о приватизации коммунальных квартир местными Советами народных депутатов.

Однако имеется в виду приватизация коммунальных квартир в целом, а не отдельных жилых помещений в коммунальных квартирах.

Принятое малым Советом Волгоградского городского Совета народных депутатов от 16 февраля 1993 г. Положение, разрешающее приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах и являющееся подзаконным актом, противоречит Закону РФ О приватизации жилого фонда РФ , поэтому оно не должно применяться. Однако суд и последующие инстанции областного суда не обратили на это никакого внимания. Принимая решение, суду надлежало учесть, что согласно ст. 120 Конституции Российской Федерации, суд, установив при рассмотрении дала несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом, однако этого не сделано.

Учитывая это, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определением от 18 января 1996 г. отменила состоявшиеся судебные постановления и дело направила на новое рассмотрение в тот же районный суд, Московское законодательство также еще с 1992г. содержит упоминания о приватизации коммунальных квартир.

Так постановление Правительства Москвы 63 Об обеспечении ускоренной приватизации жилищного фонда в Москве от 11.02.92 г. устанавливало возможность приватизации коммунальных квартир при согласии всех нанимателей, затем постановление от 22.06.93 г. 572 в редакции от 16.04.96 г. После постановления Конституционного суда Санкт-Петербург и Москва приняли нормативные акты прямо регулирующие приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, Санкт-Петербург даже сослался на это постановление в преамбуле приказа городского комитета по жилищной политике.

Однако в законности этих нормативных актах можно усомниться, если вспомнить что Конституционный суд признал не соответствующей конституции статью 4 закона о приватизации в полном объеме, т.е. и часть вторую, предоставляющую право собственникам жилищного фонда регионам принимать решения по данному вопросу. А в соответствии со ст. 71 Конституции РФ законодательство о приватизации находится в ведении федерации.

Тем не менее хотелось бы остановиться на этих документах. На современном этапе Санкт-Петербург отошел от принципа определения размера передаваемого жилого помещения в зависимости от числа проживающих, о чем говорится в типовом договоре, утвержденном приказом комитета по жилищной политике от 13.11.98 N 37 Об оформлении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах в п.1 Собственники долей и наниматели жилых помещений в коммунальной квартире имеют равные права на пользование местами общего пользования независимо от количества членов семьи, в том числе при последующей передаче права собственности на жилые помещения к новым владельцам На такой же позиции стоит Москва, что видно из п. 3 закона от 16.06.99 г. 24-62 Об особенностях приватизации жилых помещений в домах коммунального заселения. Доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения равна отношению площади находящегося в его собственности жилого помещения к суммарной площади всех жилых помещений данной квартиры, если иное не определено соглашением всех сособственников квартиры.

Согласно этого закона москвичи получили права на приватизацию занимаемого ими жилого помещения в коммунальной квартире без чьего-либо волеизъявления.

Пункт 1. Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире.

Безусловно, новшество весьма радует граждан, и некоторые юристы это чувство в них укрепляют, забыв о сомнительной легитимности этого документа. Так журнал Домашний адвокат 7 за 1999 г. опубликовал радужную статью о большом перспективном будущем московского закона. 1.4