Право собственности граждан на жилые помещения - раздел Право, Жилищное право: Учебник
Жилые Помещения Имеют Строго Целевое Назначение. Жилые Помеще...
Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК РФ). Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей. Таким образом, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).
Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК РФ).
Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.
Основания возникновения права собственности на жилые помещения. Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.
Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:
- первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);
- производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с ним).
К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:
- создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);
- при определенных условиях - самовольная постройка;
- приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.
К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:
- на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
- в порядке наследования после смерти гражданина;
- в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;
- в порядке приватизации жилых помещений.
Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам (nemo plus juris ad alienum transferre potest, quam ipso ha-bet).
Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.
Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи*(98). В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий "основания возникновения права собственности" (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и "способы приобретения права собственности" (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).
Первоначальные способы приобретения права собственности. К числу данных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.
Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна (см. ст. 130 ГК РФ). С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.
Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.
Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.
Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.
Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.
Производные способы приобретения права собственности. При таких способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах - купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.
При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ*(99) в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Предисловие... Общепризнанным является факт что жилищная проблема была и остается одной из нерешенных проблем современной России Об этой проблеме довольно часто...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Право собственности граждан на жилые помещения
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Понятие жилищного права, его предмет и метод
Понятие "жилищное право" можно рассматривать в трех аспектах: 1) как отрасль права, регулирующая определенную группу общественных отношений; 2) как отрасль юридической нау
Принципы жилищного права
Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли пр
Понятие жилищного законодательства и его структура
Праву присуща формальная определенность, которая воплощается в правовых актах (источниках права, например в законе). Именно нормы права в отличие от иных норм способны точно, в дета
Действие жилищного законодательства
Ю.К. Толстой справедливо отмечает, что действие жилищного законодательства распространяется на отношения, предметом которых являются жилые помещения, пригодные как для постоянного,
Жилищное законодательство и иные источники права
Жилищные отношения в силу их многообразия регулируются нормами различных отраслей, что требует применения не только жилищного, но и иного законодательства.
К жилищным отнош
Понятие и виды жилых помещений
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и технич
Управление жилищным фондом
Раздел VIII ЖК РФ посвящен вопросам управления многоквартирным домом, требованиям к договору управления, принципам управления многоквартирными домами, собственниками которых являютс
Общее собрание собственников помещений
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания собственников
Товарищество собственников жилья
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается в следующих целях:
- для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,
- для обе
Формы реализации права на жилище
В современных условиях, исходя из анализа положений Конституции Российской Федерации (ст. 40), ЖК РФ, ГК РФ (ст.ст. 671-672) и других нормативных правовых актов, с учетом изменивших
Правовые основы жилищной политики государства
В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 гг.*(88) отмечалось, что целью жилищной политики является обеспечение доступности улучшения жилищных условий
Строительство жилых помещений
Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Согласно социологическим исследован
Участие в жилищно-накопительных кооперативах
С 1 марта 2005 г. правом на формирование имущества (складочного капитала) посредством внесения гражданами денежных средств в целях приобретения квартир обладают юридические лица дву
Приватизация жилых помещений
Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, т.е. приватизация не яв
Наследование жилых помещений
Жилое помещение может относиться как к делимым, так и к неделимым вещам. Если оно состоит из нескольких изолированных комнат, то вполне возможен раздел дома или квартиры без ущерба
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях
Вводный закон предусматривает сохранение действия статей ЖК РСФСР, касающихся учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такой вывод следует из анализа ст. 5 Вводного
Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях
Учет граждан, которые нуждаются в жилых помещениях, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления. В случае и порядке, устанавливаемых законодате
Правовое положение ЖК (ЖСК)
ЖК (ЖСК) считается созданным с момента его государственной регистрации.
Организационные вопросы создания ЖК (ЖСК) закреплены в ст. 112 ЖК РФ.
Количество членов жил
Права и обязанности члена ЖК (ЖСК)
Члены ЖК (ЖСК), а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации, а также уставом кооператива.
Согл
Прекращение членства в жилищном кооперативе
Согласно ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации
Коммерческий наем жилых помещений
Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного пользования, например, при найме жилых помещений, находящ
Предоставление служебных жилых помещений
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государс
Предоставление жилых помещений в общежитиях
Общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (в уч
Жилищное обеспечение государственных служащих
Как уже отмечалось в гл. 4 настоящего издания, государство выделяет ряд категорий граждан, не являющихся малоимущими, которым оно гарантирует предоставление жилых помещений по догов
Жилищное обеспечение беженцев и вынужденных переселенцев
Статья 92 ЖК РФ в составе специализированного жилищного фонда предусматривает наличие жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и для временного посел
Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире
Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности по
Понятие договора социального найма и его характеристика
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социальног
Изменение договора социального найма жилого помещения
ЖК РФ допускает изменение договора найма жилого помещения вследствие перемен, которые происходят в семье, т.е. изменений в ней как в количественном, так и в структурном, половозраст
Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
Обмен жилых помещений. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с н
Отношения по оплате жилых помещений и коммунальных услуг
Оплата жилых помещений и коммунальных услуг является одной из важнейших обязанностей как нанимателя, так и собственника жилого помещения. Указанным вопросам посвящен разд. VII ЖК РФ
Порядок и сроки внесения платежей
Статья 155 ЖК РФ устанавливает порядок и сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятог
Размеры платежей
Размер платы за жилое помещение. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответ
Переустройство и перепланировка жилых помещений
Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся, как правило, в целях улучшения их потребительских качеств. В юридической литературе высказываются различные точки зрени
Признание жилья непригодным для проживания
Признание жилья непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным пос
Обеспечение сохранности жилищного фонда
Обязанности наймодателя по договору социального найма. Согласно ст. 65 ЖК РФ на наймодателя возлагаются в числе прочих обязанности:
- принимать участие в надлежащем содержа
Правовые основы страхования жилых помещений
Жилищно-коммунальная сфера в настоящее время характеризуется возрастанием износа жилищного фонда, снижением надежности инженерных систем жилых домов и объектов инженерной инфраструк
Ответственность сторон по договору социального найма
Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанно
Защита жилищных прав
Конституцией Российской Федерации (ст. 46) каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов мест
Разрешение жилищных споров в судебном порядке
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ.
Разреше
Место курса в профессиональной подготовке выпускника
Учебная программа по жилищному праву составлена в объеме, обеспечивающем глубокое усвоение обучаемыми основных институтов жилищного законодательства. Значительное внимание уделяется
Темы лекционных занятий
Тема 1. Понятие жилищного права
Понятие жилищного права как отрасли права и его предмет. Методы правового регулирования жилищных правоотношений. Понятие и виды жилищных пра
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов