Определение чистого дохода от использования объекта

Определение чистого дохода от использования объекта. Чистый доход это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта кроме амортизационных отчислений.

Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества. Потенциальная валовая выручка - представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т. д. является дополнительной выручкой.

В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый после даты оценки год, т. е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования. При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные проектные или рыночные удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например месячную арендную плату за 1 м2 жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных углуг плату за 1 место стоянки автомашины в данном месте.

Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Например, известно, что месячная арендная плата за двухкомнатную квартиру с балконом в данном местоположении составляет 15 долл. за 1 м2 общей площади, а оценщику необходимо определить месячную арендную плату за двухкомнатную квартиру без балкона в данном регионе. Для этого эксперту-оценщику требуется внести поправку на отсутствие балкона в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1 м2 общей площади. Предположим, поправка составляет 3 долл. Тогда удельная стоимость месячной арендной платы за двухкомнатную квартиру без балкона в данном местоположении составит 12 долл. за 1 м2 общей площади.

Умножая эту величину на площадь оцениваемой квартиры, эксперт-оценщик получит месячную арендную плату за искомую квартиру. Точное определение удельных стоимостей особенно важно в оценке, потому что эти параметры служат основой для последующих расчетов потенциальной валовой выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому, если в расчете удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет к неверному результату оценки.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность. Например, если до 1991 г. степень заполнения номеров в гостиницах в Москве составляла 95, то после 1991 г. в 1992 1994 гг. она стала составлять около 60. Это обстоятельство было обусловлено тремя факторами 1 резким ростом платы за проживание в гостиницах 2 снижением платежеспособности населения и предприятий России 3 значительным ростом тарифов на воздушный и железнодорожный транспорт.

Итак, если мы оцениваем методом капитализации дохода гостиницы в Москве и устанавливаем, что степень ее использования составляет 60, то, уменьшая величину потенциальной валовой выручки от ее использования на 40, получаем действительную валовую выручку. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости. 4.2.2.