Сбор информации и предварительный анализ данных. - раздел Образование, Оценка недвижимости Состав И Объем Необходимой Информации, Процедура Ее Обработки И Анализа, Числ...
Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.
Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.
В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.
Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.
По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.
В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.
Общие данныеотражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.
Специальные данныесодержат юридическую, физическую, гео графическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.
Информация о конкурентном спросе и предложениипозволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.
Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.
Оценочная деятельность Рыночная стоимость объекта недвижимости... Оценочная деятельность профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных...
Возникновение спора о стоимости
В случае возникновения спора о стоимости объекта оценки ее проведение независимым оценщиком является обязательным:
при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государст
Другие случаи обязательной оценки
Здесь – все остальные случаи обязательной оценки, вытекающие из существующего на сегодняшний день законодательства.
При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной с
Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических
Выбор и определение вида стоимости.
Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта
Уточнение даты проведения оценки.
Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рын
Описание объема оценочных работ.
Объем оценочных работ устанавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверно
Уточнение иных ограничений.
Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с Положением об ограниченных процед
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его опти
Составление отчета об оценке.
На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих об
Сущность затратного подхода оценки недвижимости.
Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строитель
Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости.
Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.
1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недв
Определение рыночной стоимости земельного участка.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
б) физические характери
Метод сравнительной единицы.
Hачинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв.м или 1 куб.м, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. О
Определение износа.
Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).
В оценке недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретросп
Метод срока жизни.
С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия:
Срок экон
Срок службы
На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.
Э
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости
Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:
§ формирова
Доходный подход
Суть подхода заключается в расчете текущей стоимости будущих выгод, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации или дисконтирования. Чистый денежный поток от испо
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов