Алгоритм расчетов методами рыночного/сравнительного подхода

1 этап. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном сегменте рынка. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив оценщика, банки данных центров недвижимости, нотариальных контор, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикация в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости, оборудования, ценных бумагах, ТМЦ, информация о проведенных аукционах, публичных и частных торгах. Подбираются объекты-аналоги (не менее двух), максимально приближенные по своим характеристикам к оцениваемому и расположенные в том же районе.

2 этап. Проверка информации о сделках.

Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствующими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и др. характеристиках аналогичных объектов. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на «вторичном рынке» в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, и фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например между родственниками, головной и дочерней фирмами и т.п. В цену продажи 1 м² вносится корректировка в сторону понижения, обусловленная тем, что реальная цена сделки, в среднем, ниже цены предложения на 20%.

3 этап. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

4 этап. Расчет стоимости данного объекта путем корректировки цен на аналогичные объекты. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки, с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры:

• 
  определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений;
• 
  расчет стоимости по удельным стоимостным показателям, единым для определения группы аналогичных объектов.
• 
  определение корректирующих коэффициентов, учитывающих различия между объектами по отдельным параметрам (например, мощность и год выпуска по оборудованию, местоположение и материал стен – по недвижимости). Наиболее ярким примером использования корректирующих коэффициентов является расчет мультипликатора Стоимость/Мощность:

^ Мультипликатор стоимость/мощность. Данный метод основывается на имеющихся характеристиках машин-аналогов. Известно, что изменение мощности единицы оборудования определенных групп техники, как правило, сопровождается изменением стоимости в следующем соотношении:

стоимостьА/стоимостьБ = (мощностьА/мощностьБ)ⁿ

где n – экспонента, нормальный интервал 0,4-1, оптимальная величина 0,6.

Часто стоимость оцениваемого объекта определяют следующим образом:

стоимость А= стоимость Б х(параметрА/параметрБ),

где стоимость А - стоимость оцениваемого объекта;

стоимость Б - текущая стоимость новой машины (или стоимость замещения современного аналога);

параметр А, Б - производительность (или другой параметр, характеризующий отдельные технические свойства машины) соответственно оцениваемой и новой техники.

^ Определение стоимости дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т. д.

^ Определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным техническим и размерным параметрам. Например: качество ремонта и отделки помещений.

Товарный знак, качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания, страна-производитель (для импортируемого имущества) - все эти характеристики можно учесть в стоимости введением соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов.

Внимание:все корректировки, вносимые в стоимость объектов-аналогов, должны выполняться на единицу сравнения (например, 1 куб.м, 1 кв.м, 1 кВт).

Источником получения информации по данному методу являются печатные издания, в которых публикуются объявления о продаже объектов недвижимости. Процедура расчета рыночной стоимости такова:

• 
  подбираются объекты-аналоги (не менее двух), максимально приближенные по своим характеристикам к оцениваемому и расположенные в том же районе;
• 
  рассчитывается цена 1 м² площади объектов-аналогов;
• 
  в цену продажи 1 м² вносится корректировка в сторону понижения, обусловленная тем, что реальная цена сделки, в среднем, ниже цены предложения на 20%:
• 
  скорректированная цена продажи 1 м² умножается на площадь оцениваемого объекта.