Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.
Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости. - раздел Образование, Оценка недвижимости Оценка Стоимости Недвижимости Обычно Осуществляется С Позиции Трех Основных П...
Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:
• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.
Затратный подходисходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.
Сравнительный подходоснован на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.
Доходный подходосновывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.
Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.
Оценочная деятельность Рыночная стоимость объекта недвижимости... Оценочная деятельность профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных...
Возникновение спора о стоимости
В случае возникновения спора о стоимости объекта оценки ее проведение независимым оценщиком является обязательным:
при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государст
Другие случаи обязательной оценки
Здесь – все остальные случаи обязательной оценки, вытекающие из существующего на сегодняшний день законодательства.
При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной с
Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических
Выбор и определение вида стоимости.
Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта
Уточнение даты проведения оценки.
Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рын
Описание объема оценочных работ.
Объем оценочных работ устанавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверно
Уточнение иных ограничений.
Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с Положением об ограниченных процед
Сбор информации и предварительный анализ данных.
Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его опти
Составление отчета об оценке.
На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих об
Сущность затратного подхода оценки недвижимости.
Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строитель
Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости.
Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.
1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недв
Определение рыночной стоимости земельного участка.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
б) физические характери
Метод сравнительной единицы.
Hачинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв.м или 1 куб.м, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. О
Определение износа.
Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).
В оценке недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретросп
Метод срока жизни.
С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия:
Срок экон
Срок службы
На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.
Э
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости
Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:
§ формирова
Доходный подход
Суть подхода заключается в расчете текущей стоимости будущих выгод, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации или дисконтирования. Чистый денежный поток от испо
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов