Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

 

1. Оценочная деятельность. Рыночная стоимость объекта недвижимости.

Оценочная деятельность — профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие^[1].

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

· при изъятии имущества для государственных нужд;

· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

 

Стоимость объекта недвижимости зависит от разных факторов. Рассмотрим основные:

Объективные факторы. Это экономические факторы, определяющие средний уровень цен сделок субъектами недвижимости. Они делятся на:

Макроэкономические – факторы, относящиеся к общей конъюнктуре рынка (пошлины, налоги, инфляция, динамика курса доллара, условия оплаты труда, безработица, развитие внешнеэкономической деятельности, потребность в объектах недвижимости и т.д.); Микроэкономические факторы – те, которые характеризуют объективные параметры сделок;

Факторы, которые связаны с феноменом массового сознания и факторы, имеющие психологический характер: реклама, симпатии, инфляционные ожидания, осведомленность и т.д.

Физические факторы:

Местонахождение — расстояние от центра, степень развития транспортного сообщения и развития инфраструктуры (близость метро) напрямую влияют на стоимость объекта недвижимости;

Архитектурно-конструктивные решения – цены на недвижимость будут уменьшаться или увеличиваться в зависимости от назначения использования здания в дальнейшем;

Наличие коммунальных услуг (теплосеть, водоснабжение, электроэнергия и т.д.);

Состояние объекта;

Сейсмические и экологические факторы (снизить стоимость жилой недвижимости могут данные санитарно-эпидемиологической экспертизы, а наличие водоемов, парков может увеличить стоимость жилья).

Факторы, которые влияют на скорость продажи квартир и на их цену:

Количество подобных предложений, соотношение их со спросом на такой вид квартир именно в этом районе города;

Объективные недостатки объекта (окна во двор, крайние этажи, износ, плохая планировка и т.д.);

Экологическая обстановка в районе;

Престижность района;

Развитость инфраструктуры района и транспортное сообщение;

Характер сделки («встречная» или «прямая» продажа);

Социальная однородность дома;

Юридическая чистота объекта.

Основным критерием каждой сделки является ее выгодность для обеих сторон. Но каждый в это понятие вкладывает свой смысл. Для одного главное деньги. Такой продавец будет ждать своего клиента и не снизит цену ни на рубль. Другому продавцу важнее быстрее получить свободные средства. И тогда на первое место выйдет скорость продажи и будет работать принцип «Время — деньги». Третий смотрит на покупателей, ему важно, чтобы был соблюден график оплаты. Возможно, во время переговоров приоритеты будут меняться. Выставляя приоритеты межу собственными мотивациями и объективными факторами разумно, продавец и покупатель смогут заключить взаимовыгодную сделку и не разочаруются впоследствии в ее результате.

2. Субъекты и объекты оценочной деят-ти.

 

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объектов и субъектов оценки.Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т. е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

• органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
• оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;
• профессиональные объединения оценщиков;
• заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
• потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки.

Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельностирегулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процессаоценки — тем, кто оценивает и тем, кто заказывает оценку.

Оценивать объекты могут физические лица — оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний.

В последнем случае, именно оценочная компания заключает с заказчиком договор наоценку объекта оценки.

В Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).

Таким образом, оценщики и заказчики — это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».

Что касается потребителей оценки, то ими не обязательно являются заказчики.

Потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего).

 

Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако отметим, что на заказчике должна лежать ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и прямой доступ оценщика к объекту.

В соответствии с законом в договоре об оценке заказчиком, равно как оценщиком могут являться как физические лица, так и юридические, причем заказчиком в отличие отоценщика может быть физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в договоре обоценке конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.(статья 9 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах, во-первых,«оценщик» — оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществляющий оценочную деятельность, во-вторых, «оценщик» — физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность.

Объект оценки. В соответствии со статьей 5 Закона к объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работа, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например, оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли, оценка предприятия (бизнеса).

 

3. Случаи обязательного проведения оценки объектов недвижимости.

Случаи обязательной оценки

Перечень случаев обязательной оценки определен статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представляем следующий перечень случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Объекты федеральной, региональной, муниципальной собственности

Это происходит в следующих случаях: при продаже объекта или ином отчуждении; в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное…

Возникновение спора о стоимости

Другие случаи обязательной оценки

В других случаях оценка, в т. ч. повторная, может быть проведена оценщиком на основании соответствующего определения суда или решения таможенных или…   4. Требования к договору об оценке.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Принципы, основанные на представлениях пользователя– полезности; замещения; ожидания– позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный«принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

11. Принцип вклада при оценке объектов недвижимости.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земля со строениями (если участок незастроенный, то только земля), оборудование и технические средства (для незастроенного участка – также здания и сооружения), рабочая сила и менеджмент. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость мно­гоэтажного жилого дома на 300 000 долл.

В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение добавлять или нет в объект недвижимости тот или иной его компонент. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование, технические средства, ме­неджмент (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Формы компенсации расходов по основным факторам производства

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и… Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее… Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок,…

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на ко тором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

• идентификацию объекта недвижимости;

• идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

• назначение (сфера применения) результатов оценки;

• выбор и определение вида стоимости;

• уточнение даты проведения оценки;

• описание объема оценки;

• уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимостивключает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав… Сфера применения или назначение результатов оценки– это экономическая… Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

Выбор и определение вида стоимости.

В соответствии с действующими российскими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости: • рыночная стоимость; • стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

Уточнение даты проведения оценки.

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные ценообразующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых нестабильны. Рыночная… Дата проведения оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя… • текущая;

Описание объема оценочных работ.

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить… Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости…

Уточнение иных ограничений.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими… После постановки задания на оценку составляется договор.

Сбор информации и предварительный анализ данных.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема… В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним… Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду…

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее… Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик… Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов,…

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

• затратный подход; • сравнительный подход; • доходный подход.

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок,… Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием… Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения…

Составление отчета об оценке.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет… Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку,… Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте…

Сущность затратного подхода оценки недвижимости.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко. При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как… Цн = ПСВ – И + Цз, или Цн = ПСЗ – И + Цз,

Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости.

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости. 2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость… 3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

Определение рыночной стоимости земельного участка.

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с сооружением;

Метод количественного обследования.

Предусматривает «разложение» здания или сооружения на отдельные элементы и умножения затрат по каждому элементу на их общее число. При доведении его до кратности необходимо подсчитывать количество элементов (гвоздей, клея и далее). Для большинства целей оценки применение данного метода слишком обременительно.
^

Метод разбивки по компонентам.

Предполагает нахождение полной стоимости воспроизводства, включая установку различных компонентов на единичной основе, необходимые единовременные дополнительные суммы на оплату отопительного, водопроводного оборудования и прочих неотделимых от объекта принадлежностей. Могут также потребоваться дополнительные поправки на вознаграждение архитектору, выплат процента в период строительства, страховку и другие накладные расходы строителя.
^

Варианты метода разбивки по компонентам.

а) метод субподряда; б) разбивка по профилю работ; в) выделение затрат. Метод субподряда основывается на признании того факта, что строитель нанимает субподрядчиков для выполнения части работ. При этом методе делается попытка определить стоимость воспроизводства объекта путем сложения затрат по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю работ сходен с предыдущим. Это может быть оплата работ, выполнение плотниками, каменщиками, водопроводчиками и т.д. При методе выделения затрат различные компоненты здания оцениваются по стоимости строительства на квадратный или кубический метр, затем эти оценки суммируются. Компоненты могут включать фундаменты, полы, крыши и т.д.
^

Метод сравнительной единицы.

Прямые затраты - это те, которые напрямую связаны с самим зданием или сооружением. Они включают затраты на кирпич, строительный раствор, дерево и…

Определение износа.

В оценке недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам. Износ в оценке определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по… В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

Метод срока жизни.

Срок экономической жизни - это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перерастает… Срок физической жизни - это срок, в течение которого здание реально… Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов,…

Срок службы

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации. Типичным сроком службы называют нормативный срок службы. Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

§ формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка; § эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение,… § прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Алгоритм расчетов методами рыночного/сравнительного подхода

2 этап. Проверка информации о сделках. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо… 3 этап. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи,…

Доходный подход

  достаточно надежных данных, чтобы разумно оценить нормальный денежный поток. ожидается, что текущие денежные потоки…  

Область применения доходного подхода для оценки залогового имущества - оценка действующих предприятий, прав недропользования, товарных знаков (метод дисконтирования), объектов коммерческой недвижимости (метод капитализации).

 

28. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости.

Доходный подход (подход на основе капитализации/дисконтирования дохода) как основной применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы. Применяя один из методов доходного подхода, оценщик соблюдает следующую последовательность действий:
1) провести исследование рынка жилой и коммерческой недвижимости для сбора информации о ценах аналогов и величине чистого дохода, который приносят сопоставимые объекты их собственникам;
2) произвести анализ полученной информации и на его основе прогнозирование ожидаемого денежного потока на расчетный период;
3) оценить риски инвесторов в данный вид недвижимости;
4) произвести расчет ставки капитализации или дисконтирования;
5) применить один из методов капитализации доходов:
метод дисконтированных денежных потоков, если прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться;
метод капитализации дохода, если ожидаемые доходы будут стабильными, либо стабильно изменяющимися.
Величину потенциального валового дохода следует рассчитывать исходя из предположения о предоставлении объекта оценки в аренду при наиболее эффективном его использовании на основании достоверной информации о величине арендной ставки и площади оцениваемого недвижимого имущества. Данные о фактическом валовом доходе рассчитываются исходя из фактического коэффициента загрузки данного или аналогичного объекта. Во время проведения оценки также учитываются типовые условия договоров аренды подобного недвижимого имущества. При этом может проводиться соответствующее корректирование во время прогнозирования размера арендной платы с целью приведения их в соответствие с типовыми условиями рынка аренды подобного недвижимого имущества.
Расчет необходимых затрат, связанных с приведением потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с характеристиками подобного недвижимого имущества, доход от которого учитывался во время прогнозирования чистого операционного дохода объекта оценки, может быть учтен во время применения:
1) метода прямой капитализации дохода - путем уменьшения полученной стоимости объекта оценки на размер текущей стоимости необходимых затрат, которые необходимы для такого приведения;
2) метода дисконтирования денежного потока - путем их добавления к операционным затратам в соответствующих периодах осуществления в границах периода прогнозирования.
Во время определения объема необходимых затрат учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического и (или) функционального износа, если другое не определено законодательством относительно порядка компенсации затрат пользователю объекта оценки. При этом в отчете приводится расчет необходимых затрат, которые учитываются во время проведения оценки.
Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования операционных затрат учитываются затраты владельца (балансодержателя), связанные с получением валового дохода.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей(сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. Е. путем капитализации дохода.

29. Метод капитализации дохода.

Метод прямой капитализации - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:
1) прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;
2) чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом и операционными затратами, рентный доход - как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;
3) в качестве расчетного чистого операционного дохода принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;
4) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;
5) расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода или рентного дохода на ставку капитализации.

30. Метод дисконтирования денежных потоков.

метода дисконтирования денежного потока - путем их добавления к операционным затратам в соответствующих периодах осуществления в границах периода прогнозирования.
Во время определения объема необходимых затрат учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического и (или) функционального износа, если другое не определено законодательством относительно порядка компенсации затрат пользователю объекта оценки. При этом в отчете приводится расчет необходимых затрат, которые учитываются во время проведения оценки.
Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования операционных затрат учитываются затраты владельца (балансодержателя), связанные с получением валового дохода.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал (метод дисконтированного наличного потока, капитализация по расчетным моделям) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта.
Метод дисконтирования предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:
1) обоснование периода прогнозирования;
2) прогнозирование валового дохода, операционных затрат и чистого операционного дохода (рентного дохода) по годам, кварталам или месяцам в границах прогнозируемого периода рекомендуется производить методом линейной регрессии на основании данных о величине чистого дохода за три года, предшествующего периода;
3) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки дисконта и ее расчет;
4) определение текущей стоимости денежного потока как суммы текущей стоимости чистого операционного дохода (рентного дохода);
5) прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости;
6) определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.
Метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.
В отличие от метода прямой капитализации, при котором чистый доход делится на ставку дисконта, в методе капитализации по моделям доход делится на ставку капитализации, которая может определяться разными методами.