рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Раздел Строительство
/
Оценка по сравнимым продажам

Реферат Курсовая Конспект

Выберите учебное заведение

Оценка по сравнимым продажам

Оценка по сравнимым продажам - раздел Строительство, Архитектуры и строительства Метод Прямого Сравнительного Анализа Продаж Является Наиболее "рыночным&...

Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход предполагает использование данных о тех объектах, которые можно сравнить между собой, то есть, о сопоставимых объектах. Количество этих объектов должно быть достаточным (как правило, не менее трех) для того, чтобы использовать известные способы внесения поправок при корректировке продажных цен сравнимых объектов. Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

3. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

4. Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Из-за конфиденциальности сделок купли-продажи объектов нет достаточной информации по продажам. Для анализа используем данные, опубликованные в открытой печати, средние цены реализации и цены предложений, по производственным и зданиям, на дату оценки.

При оценке квартиры в первую очередь на результат влияет ее местоположение:

Район города, его удаленность от центра;
Преобладающая застройка микрорайона;
Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
Инфраструктура района;
Состояние прилегающей территории;
Экологическая обстановка.

Второй этап – оценка дома, в котором расположена квартира. Большое значение имеют:

Тип здания и его состояние;
Количество этажей;
Год постройки;
Материал стен и перекрытий;
Состояние коммуникаций;
Состояние подъезда;
Наличие стоянки или подземного гаража.

Третий этап – оценка непосредственно самой квартиры. Рассмотрим подробнее характеристики квартиры:

Площадь: общая/жилая;
Кол-во комнат, их площадь;
Этаж, на котором расположена квартира;
Площадь кухни, ее состояние;
Санузел, его состояние;
Высота потолков;
Наличие балкона или лоджии;
Общее состояние квартиры;
Данные о наличии перепланировок;
Качество вида из окна.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик квартиры опытный оценщик произведет оценку рыночной стоимости квартиры.

Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель, инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

К дате проведения оценки нами выявлено достаточное количество проданных объектов, которые могли бы быть сопоставимыми с оцениваемым. Следовательно, в данном случае применение сравнительного подхода целесообразно.

Данные об отобранным для сравнения по объектам-аналогам приведены в Таблице 1.

Таблица 7 – Определение стоимости объекта оценки методом сравнимых продаж

№ объекта-аналога	Ед.изм.		№ 1	№ 2	№ 3	№4	№5	№6	№7	№8
Наименование объекта оценки и объекта аналога		Квартира, состоящая из 2-х жилых комнат, общей площадью 40,8 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25	Срочно продается 2-х ком кв по ул. Циолковского	Продается 2-ая квартира по ул. Циолковского 22	Продается 2-комн. квартира по ул. Циолковского, 2	Продаю 2 комн.кв. на ул. Беляева 15	Продаю 2-комн.кв.ул.Циолковского	Продается 2-х комн.кв. по ул. Фрунзе 11	Продается 2-комнатная квартира по ул. Шмидта 21	Продаю 2 комнатную квартиру по ул. Циолковского 12
Характеристика объекта		4/4 этажного дома из газосиликатобетона состояние хорошее, с/у совмещенный, панели на стенах в ванной, полы деревянные, окна ПВХ, входная-металлическаяновая сантехника	2/3к, н/у, 47/28/8, Дом сталинского типа, в хорошем сост, ком изолиров, с/у в каф, пласт. Окна, мет. Дв, железобетонные перекрытия. Рядом институт, школа, садик, магазины, остановка.	Продается 2-ая квартира по ул. Циолковского 22, 2/4 кирп, общ пл 46, 0 м, жилая 26, 0 м, кухня 6, 5 м, состояние среднее.	Продается 2-комн. квартира по ул. Циолковского, 2. 2 этаж 3-х этажного кирпичного дома. Площадь 48, 3/28/8. Отличный ремонт в санузле, новые трубы, нов. проводка. Ремонт в кухне. Два пластокна. Высокие потолки. Дом 1960 г. постр. после капремонта.	1/2к, 45/30/7 кв.м. Дом после кап. Ремонта, отделан сайдингом, полный ремонт труб в подвале. В квартире пласт. окна, натяжной потолок, метал дверь. Состояние хорошее.	2/3эт.к.дома, неугловая, 48/30/8кв.м, без балкона, пластокно, дв.железная, сост.хорошее	Продается 2-х комн.кв. по ул. Фрунзе 11, 2/4к, 36, 7/27/6, н/у, косметический ремонт, балкон большой застекленный, с/у совмещен в кафеле, сантехника 3 года. Включено в стоимость сарай с погребом!	2 этаж кирпичного дома, балкон застеклен, состояние хорошее, с/у раздельный, новые трубы и сан техника, комнаты изолированные	1/3эт. кирпичного дома, 48/27/9кв.м, в нормальном состоянии, высокий потолок, санузел раздельный, в комнате большой погреб - мастерская(свет, тепло).
Телефон продавца			Телефон: 26-07-04	Телефон:	Телефон: 51-99-11	Телефон: 42-75-41	Телефон:	295-096	8-904-852-63-13
Адрес объявления в интернете			http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru
Цена продажи/ предложения	т.руб.
Общая площадь	м²	40,8			48,3			36,7
Цена 1 м² площади	руб/м²		33 404	32 609	30 642	31 111	32 917	34 060	31 395	33 958
Совершенная сделка /предложение			цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка			0,97	0,97	0,97	0,97	0,97	0,97	0,97	0,97
Скорректированная цена	руб/м²		32 402	31 630	29 723	30 178	31 929	33 038	30 453	32 940
Переданные права собственности		право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Корректировка
Скорректированная цена	руб/м²		32 402	31 630	29 723	30 178	31 929	33 038	30 453	32 940
Время продажи		январь	январь	январь	январь	январь	январь	январь	январь	январь
Корректировка
Скорректированная цена	руб/м²		32 402	31 630	29 723	30 178	31 929	33 038	30 453	32 940
Местоположение		г.Пенза, ул.Циолковского, д.41, кв.62	Срочно продается 2-х ком кв по ул. Циолковского	Продается 2-ая квартира по ул. Циолковского 22	Продается 2-комн. квартира по ул. Циолковского, 2	Продаю 2 комн.кв. на ул. Беляева 15	Продаю 2-комн.кв.ул.Циолковского	Продается 2-х комн.кв. по ул. Фрунзе 11	Продается 2-комнатная квартира по ул. Шмидта 21	Продаю 2 комнатную квартиру по ул. Циолковского 12
Корректировка
Скорректированная цена	руб/м²		32 402	31 630	29 723	30 178	31 929	33 038	30 453	32 940
Площадь объекта		40,8			48,3			36,7
Корректировка			1,01	1,01	1,01	1,01	1,01	0,98		1,01
Скорректированная цена	руб/м²		32 726	31 947	30 020	30 480	32 248	32 377	30 453	33 269
Состояние и уровень отделки квартиры		состояние хорошее, с/у совмещенный, панели на стенах в ванной, полы деревянные, окна ПВХ, входная-металлическая	сост, ком изолиров, с/у в каф, пласт. Окна, мет. Дв, железобетонные перекрытия.	состояние среднее.	Отличный ремонт в санузле, новые трубы, нов. проводка. Ремонт в кухне. Два пластокна. Высокие потолки.	отделан сайдингом, полный ремонт труб в подвале. В квартире пласт. окна, натяжной потолок, металю дверь. Состояние хорошее.	без балкона, пластокно, дв.железная, сост.хорошее	косметический ремонт, балкон большой застекленный, с/у совмещен в кафеле, сантехника 3 года. Включено в стоимость сарай с погребом!	балкон застеклен, состояние хорошее, с/у раздельный, новые трубы и сан техника, комнаты изолированные	в нормальном состоянии, высокий потолок, санузел раздельный, в комнате большой погреб - мастерская(свет, тепло).
Корректировка				1,02	0,98	0,96
Скорректированная цена	руб/м²		32 726	32 586	29 419	29 260	32 248	32 377	30 453	33 269
Состояние коммуникаций и сантехники		состояние хорошее, с/у совмещенный, панели на стенах в ванной, новая сантехника	с/у в каф, пласт.	состояние среднее.	Отличный ремонт в санузле, новые трубы, нов. проводка. после капремонта.	полный ремонт труб в подвале. В квартире пласт. окна, натяжной потолок, метал. дверь. Состояние хорошее.	без балкона, пластокно, дв.железная, сост.хорошее	застекленный, с/у совмещен в кафеле, сантехника 3 года. Включено в стоимость сарай с погребом!	состояние хорошее, с/у раздельный, новые трубы и сан техника, комнаты изолированные	в нормальном состоянии, санузел раздельный
Корректировка			0,98		0,98			0,98	0,98	0,98
Скорректированная цена	руб/м²		32 072	32 586	28 831	29 260	32 248	31 730	29 844	32 604
Балкон/лоджия		0,8 кв.м	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка
Скорректированная цена	руб/м²		32 072	32 586	28 831	29 260	32 248	31 730	29 844	32 604
Этажность		4/4	2/3к	2/4 кирп,	2 этаж 3-х этажного кирпичного дома	1/2	2/3эт.к.дома	2/4к	2 этаж кирпичного дома	1/3 эт.кирп.дома
Корректировка			0,98	0,98	0,98		0,98	0,98	0,98
Скорректированная цена	руб./м²		31 430	31 934	28 254	29 260	31 603	31 095	29 248	32 604
Материал стен дома		газосиликатобетон	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка			0,98	0,98	0,98	0,98	0,98	0,98	0,98	0,98
Скорректированная цена	руб./м²		30 802	31 295	27 689	28 675	30 971	30 473	28 663	31 952
Окна/двери		Окна ПВХ, и метал. дверь	Окна ПВХ и метал. дверь	дерев.окно, и двери	Окна ПВХ и метал. дверь	Окна ПВХ и метал. дверь	Окна ПВХ и метал. дверь	дерев.окно, и двери	дерев.окно, и двери	дерев.окно, и двери
Корректировка				1,02				1,02	1,02	1,02
Скорректированная цена	руб./м²
Наличие телефона, домофона		есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка			1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб./м²
Расположение квартиры в доме		не угловая	не угловая	не угловая	не угловая	не угловая	не угловая	не угловая	не угловая	не угловая
Корректировка
Скорректированная цена	руб./м²
Весовой коэффициент			0,2	0,05	0,1	0,1	0,15	0,15	0,2	0,05
Скорректированная стоимость по объектам-аналогам
Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки
Стоимость объекта оценки

Таблица 8 – Обоснование корректировок, примененных в таблице 7

Наименование корректировки	№ таблицы	№объекта-аналога	Обоснование корректировки
Совершенная сделка /предложение		1-8	Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 1-5%
Переданные права собственности		аналогично	Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности.
Время продажи		аналогично	Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась
Местоположение		аналогично	Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др.
Площадь объекта		1-6,8	Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее.
Состояние и уровень отделки квартиры		2-4	Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки.
Состояние коммуникаций и сантехники		1,3,6-8	Корректировка учитывает состояние инженерных коммуникаций и сантехники - наличие и их исправность работы. Кроме того, современные материалы, новые трубы и сантехника также требуют введение корректировок.
Балкон/лоджия		аналогично	Корректировка на наличие балкона или лоджии и их застекленность.
Этажность		1-3,5-7	Традиционно, менее привлекательными считаются крайние этажи
Материал стен дома		1-8	Корректировка на тип дома - кирпичный, панельный, деревянный и т.д.
Окна/двери		2,6-8	Корректировка на состояние окон и дверей (входной и межкомнатных). Наличие пластиковых окон и металлической входной двери увеличивает стоимость объекта.
Наличие телефона, домофона		аналогично	Корректировка на наличие телефона, домофона. Наличие их увеличивает стоимость объекта.
Расположение квартиры в доме		аналогично	Корректировка на расположение объекта-аналога в доме - угловая/не угловая. Угловая квартира менее престижа, т.к в домах старой постройки они более холодные.

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила: 1 231 248 руб.

Развернуть

Открыть в широком формате

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Архитектуры и строительства

Министерство образования и науки РФ... ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Оценка по сравнимым продажам

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

По дисциплине
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ» на тему: «об Оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества»

Г-ну Иванову А.В.
Уважаемый Александр Викторович! Согласно договору №12.103 от 03 августа 2012 года эксперты Пензенского государственного университета архитектуры и строительства произве

Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Наименование объекта оценки Квартира, состоящая из двух жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м Адрес г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м. по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25 Применяемые подходы Рыночная сто

Основание для проведения оценки
В соответствии со ст. 9, Федерального закона "Об оценочной деятельности", основанием для проведения оценки является договор, заключенный в письменной форме между Оценщиком и Заказчиком.

Независимость и объективность оценки
1. Принцип объективности налагает на ОЦЕНЩИКА обязательства авторства суждений, беспристрастности, незаинтересованности в оцениваемом имуществе и неприемлемости злоупотребления профессиональным пол

Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
Сведения об Исполнителе Полное наименование ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства (ПГУАС)

Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
№ Используемая информация Источник получения Анализ рынка жилой недвижимости Собственные базы данных Жу

Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями: 1. В оценке мы исходили из достоверности правоустанавливающих документов на имущество. Выводы о правах на имущество сд

Список допущений и ограничивающих условий при оценке недвижимости
(Стандарт НП «СМАО») Изменения и дополнения внесены Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» Протокол № 196 от 27 марта 2011 года

Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
Определение рыночной и ликвидационной стоимостей производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98г., №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменени

Список используемых стандартов
Краткое наименование стандарта Полное наименование стандарта Сведения о принятии стандарта Основание для использования стандарта

Цель и предполагаемое использование результатов оценки
Цель оценки–установление обоснованной рыночной и ликвидационной стоимости имущества в соответствии с назначением на конкретную календарную дату. Целью оценки в соответстви

Оцениваемые права
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена для «полных прав собственности», т.е. исходя из условия, что владелец имеет полные права собственности на оцениваемый объект в соответствии

Определение оцениваемой стоимости
В соответствии с заданием при осуществлении оценочной деятельности определяются и используются следующие виды стоимости объекта оценки: 1. рыночная стоимость; 2. ликвидационная ст

Анализ наилучшего использования объекта
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится для определения величины потенциала и возможного повышения стоимости объекта. При этом необходимо рассмотреть два вопроса: нас

Процесс оценки
Процесс оценки -это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих

Анализ объекта оценки
Анализ объекта оценки помогает Оценщику в выборе и применении различных подходов и методов оценки. Характер и объем данных, необходимых и доступных для осуществления анализа, зависит, как минимум,

Основные этапы процесса оценки
Процесс оценки можно условно разделить на 7 этапов: 1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки. 2. Сбор данных (общих, специальных, срав

Краткая характеристика региона
Пензенская область расположена на Восточно-Европейской (Русской равнине) и занимает среднюю и западную часть Приволжской возвышенности. На севере она граничит с Рязанской областью и Республикой Мор

Характеристика местоположения объекта оценки
Показатель Описание или характеристика показателя Округ, микрорайон Октябрьский район Преобладающая застройк

Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Основные параметры объекта оценки Показатель Описание или характеристика показателя

Анализ рынка жилой недвижимости
Анализ рынка жилых помещений выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению, подобного рода недвижимость. Поэтому весьма полезно знать общую картину по рынку недвижимости.

Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
На стоимость и ликвидность объекта оценки оказывают влияние макроэкономические и микроэкономические факторы. Среди факторов, влияющих на стоимость квартир в жилых домах, можно выделить следующие:

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Недвижимость – это имущество, которое можно использовать несколькими способами. Каждому способу использования объекта недвижимости будет соответствовать своя стоимость. Следовательно, перед оценкой

Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
Анализ предполагает, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющегося здания. Оценка земельного участка, в этом случае, имеет смысл для применения затратног

Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
Предпринимательский подход рекомендует определять наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями. Снос существующего здания является не целесообразным

Оценка затратным подходом
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если

Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимо

Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
В теории оценки износа выделяют три вида: 1. физический износ – связан с физическим устареванием объекта или его дефектами; 2. функциональный износ – п

А2.Неустранимый физический износ
Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов: (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, столярки), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.

Б2.Неустранимый функциональный износ
Данный вид износа связан со снижением стоимости из-за несоответствия строительных материалов, конструктивных и планировочных решений, современным требованиям, устранение, которого целесообразно с э

Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов. Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого

Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
Вторым вариантом расчета внешнего износа является вариант, опирающийся не на макро- и микроэкономические показатели, а на степень загрузки производственных мощностей. Если мощности загруже

Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
Объем инвестиций в основной капитал на душу населения характеризует инвестиционный климат и уровень инвестиционной активности в регионе. Другими словами, данный показатель характеризует предпосылки

Оценка доходным походом
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (дохода). Доходный подход применяется, когда существует

Определение потенциального валового дохода
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установле

Определение эксплуатационных расходов
Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные гру

Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое п

Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств
Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом) Таблица 12 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитически

Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Учитывая невозможность немедленного во

Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
Для определения рыночной стоимости объекта необходимо величину чистого эксплуатационного дохода (результат предыдущего пункта) поделить на ставку капитализации в долевом выражении. Расчет пр

Оценка по затратам
Экономический подход включает в себя расчет восстановительной стоимости нового объекта за вычетом всех форм накопленного износа плюс стоимость земельного участка. Преимущество данного подхода состо

Оценка методом сравнимых продаж
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную ц

Оценка по доходности
Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода

Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимо

Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
Рассчитанная выше рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются не вынужденный характер действий обеих сторон сде

Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств
Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом) Таблица 17 – Суммарный инвестиционный риск по методике М

Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
Таблица 7- Определение ликвидационной стоимости объекта оценки

Используемая терминология
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижим

ФРАГМЕНТЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ФРАГМЕнт ФАСАДА