Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Все темы данного раздела:

По дисциплине
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ» на тему:   «об Оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества»

Г-ну Иванову А.В.
Уважаемый Александр Викторович! Согласно договору №12.103 от 03 августа 2012 года эксперты Пензенского государственного университета архитектуры и строительства произве

Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Наименование объекта оценки Квартира, состоящая из двух жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м Адрес г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м. по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25 Применяемые подходы Рыночная сто

Основание для проведения оценки
В соответствии со ст. 9, Федерального закона "Об оценочной деятельности", основанием для проведения оценки является договор, заключенный в письменной форме между Оценщиком и Заказчиком.

Независимость и объективность оценки
1. Принцип объективности налагает на ОЦЕНЩИКА обязательства авторства суждений, беспристрастности, незаинтересованности в оцениваемом имуществе и неприемлемости злоупотребления профессиональным пол

Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
Сведения об Исполнителе Полное наименование ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства (ПГУАС)

Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
№ Используемая информация Источник получения Анализ рынка жилой недвижимости Собственные базы данных Жу

Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями: 1. В оценке мы исходили из достоверности правоустанавливающих документов на имущество. Выводы о правах на имущество сд

Список допущений и ограничивающих условий при оценке недвижимости
(Стандарт НП «СМАО») Изменения и дополнения внесены Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» Протокол № 196 от 27 марта 2011 года

Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
Определение рыночной и ликвидационной стоимостей производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98г., №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменени

Список используемых стандартов
Краткое наименование стандарта Полное наименование стандарта Сведения о принятии стандарта Основание для использования стандарта

Цель и предполагаемое использование результатов оценки
Цель оценки–установление обоснованной рыночной и ликвидационной стоимости имущества в соответствии с назначением на конкретную календарную дату. Целью оценки в соответстви

Оцениваемые права
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена для «полных прав собственности», т.е. исходя из условия, что владелец имеет полные права собственности на оцениваемый объект в соответствии

Определение оцениваемой стоимости
В соответствии с заданием при осуществлении оценочной деятельности определяются и используются следующие виды стоимости объекта оценки: 1. рыночная стоимость; 2. ликвидационная ст

Анализ наилучшего использования объекта
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится для определения величины потенциала и возможного повышения стоимости объекта. При этом необходимо рассмотреть два вопроса: нас

Процесс оценки
Процесс оценки -это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих

Анализ объекта оценки
Анализ объекта оценки помогает Оценщику в выборе и применении различных подходов и методов оценки. Характер и объем данных, необходимых и доступных для осуществления анализа, зависит, как минимум,

Основные этапы процесса оценки
Процесс оценки можно условно разделить на 7 этапов: 1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки. 2. Сбор данных (общих, специальных, срав

Краткая характеристика региона
Пензенская область расположена на Восточно-Европейской (Русской равнине) и занимает среднюю и западную часть Приволжской возвышенности. На севере она граничит с Рязанской областью и Республикой Мор

Характеристика местоположения объекта оценки
Показатель Описание или характеристика показателя Округ, микрорайон Октябрьский район Преобладающая застройк

Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
  Основные параметры объекта оценки     Показатель Описание или характеристика показателя

Анализ рынка жилой недвижимости
Анализ рынка жилых помещений выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению, подобного рода недвижимость. Поэтому весьма полезно знать общую картину по рынку недвижимости.

Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
На стоимость и ликвидность объекта оценки оказывают влияние макроэкономические и микроэкономические факторы. Среди факторов, влияющих на стоимость квартир в жилых домах, можно выделить следующие:

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Недвижимость – это имущество, которое можно использовать несколькими способами. Каждому способу использования объекта недвижимости будет соответствовать своя стоимость. Следовательно, перед оценкой

Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
Анализ предполагает, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющегося здания. Оценка земельного участка, в этом случае, имеет смысл для применения затратног

Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
Предпринимательский подход рекомендует определять наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями. Снос существующего здания является не целесообразным

Оценка затратным подходом
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если

Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимо

Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
В теории оценки износа выделяют три вида: 1. физический износ – связан с физическим устареванием объекта или его дефектами; 2. функциональный износ – п

А2.Неустранимый физический износ
Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов: (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, столярки), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.

Б2.Неустранимый функциональный износ
Данный вид износа связан со снижением стоимости из-за несоответствия строительных материалов, конструктивных и планировочных решений, современным требованиям, устранение, которого целесообразно с э

Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов. Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого

Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
Вторым вариантом расчета внешнего износа является вариант, опирающийся не на макро- и микроэкономические показатели, а на степень загрузки производственных мощностей. Если мощности загруже

Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
Объем инвестиций в основной капитал на душу населения характеризует инвестиционный климат и уровень инвестиционной активности в регионе. Другими словами, данный показатель характеризует предпосылки

Оценка по сравнимым продажам
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную ц

Оценка доходным походом
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (дохода). Доходный подход применяется, когда существует

Определение потенциального валового дохода
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установле

Определение эксплуатационных расходов
Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные гру

Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое п

Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств
Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом) Таблица 12 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитически

Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Учитывая невозможность немедленного во

Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
Для определения рыночной стоимости объекта необходимо величину чистого эксплуатационного дохода (результат предыдущего пункта) поделить на ставку капитализации в долевом выражении. Расчет пр

Оценка по затратам
Экономический подход включает в себя расчет восстановительной стоимости нового объекта за вычетом всех форм накопленного износа плюс стоимость земельного участка. Преимущество данного подхода состо

Оценка методом сравнимых продаж
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную ц

Оценка по доходности
Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода

Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
Рассчитанная выше рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются не вынужденный характер действий обеих сторон сде

Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое п

Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств
Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом)   Таблица 17 – Суммарный инвестиционный риск по методике М

Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Учитывая невозможность немедленного во

Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
Таблица 7- Определение ликвидационной стоимости объекта оценки

Используемая терминология
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижим

Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
  Основные параметры объекта оценки     Показатель Описание или характеристика показателя

ФРАГМЕНТЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
  ФРАГМЕнт ФАСАДА