МОСКОВСКИЙ ОБЛОСТНОЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА Сравнительно-правовой анализ разновидностей договоров аренды Выпускная квалификационная работа студента 6 курса группы 12МВЮ Каджая Георгия Нугзаровича Научный руководитель Москва 2005 ПЛАН Введение 3 ГЛАВА I. Общие положения об аренде 6 1.1 История возникновения договора аренды 2. Предмет договора аренды 3. Сфера применения договора аренды 7 ГЛАВА II Элементы существенные условия договора аренды .1. Объект договора аренды 2. Права и обязанности сторон 3. Прекращение и возобновление договора аренды 28 Выводы к главе II .32 ГЛАВА III Отдельные виды договоров аренды 35 3.1. Договор проката 2. Договор аренды транспортных средств 3.3 Договор аренды зданий и сооружений 4.Договор аренды предприятий 5. Договор финансовой аренды Лизинг 3.6 Аренда жилья 62 Выводы к главе III .77 ГЛАВА IY. Сравнительная характеристика договора аренды по отечественному законодательству и законодательству зарубежных стран понятие договора аренды в зарубежных странах 79 Заключение 83 Библиография .86 ВВЕДЕНИЕ Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность.
Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику.
Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику.
Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически.
В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно Иоффе О.С. Обязательственное право М 1975. С.304 Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование.
И в первую очередь в группу обязательств, имеющих указанную направленность, входит договор аренды. Договор аренды - это один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. В настоящее время, договор аренды, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на аренду имущества. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.
Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность. По юридическим меркам совсем недавно был принят новый гражданский кодекс, который в настоящее время и регулирует арендные отношения. Кроме того, кардинально обновилась правовая база отдельных видов договора аренды.
Так, новым для гражданского права явился договор финансовой аренды, правовая база которого обновилась с принятием ряда специальных нормативных актов. В связи с этим, вызывает интерес не только действующая нормативная база регулирующая договор аренды, в общем, и его виды в частности, но и судебно-арбитражная практика, сложившаяся за последние несколько лет. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства арендное предприятие либо одного из средств разгосударствления экономики Сергеев А. П Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2 М 1998 С. 154 Сформировавшийся в последнее десятилетие взгляд на аренду, как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время, не имеет права на существование.
Однако и сегодня договору аренды присущи некоторые родимые пятна разгосударствления в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации.
Отсюда чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду. Актуальность данной темы подтверждает и то, что отдельные виды договора аренды являются весьма перспективным методом хозяйствования. Так, в последнее время в нашей печати, часто встречаются публикации, касающиеся сделок с арендой имущества, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, предприятиями, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.
В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна и однозначна. Целью настоящей работы является рассмотрение наиболее значимых вопросов в области аренды и попытка провести сравнительный анализ отдельных видов договора аренды. Данная цель определила решение следующих задач дать понятие и общую характеристику договора аренды, указать элементы и виды договора аренды и провести их анализ
ГЛАВА I. Общие положения об аренде 1.1
т. 606 ГК РФ . 606 ГК РФ . В этих случаях одни лица товаровладельцы разрешают другим лицам на изв... 1.3.
Сфера применения договора аренды. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, ну... Вообще - то выбор между куплей-продажей и арендой зависит от того, что... Тогда выгоднее ту же самую вещь приобрести в собственность. Арендодате... Последний признак позволит отличить аренду от безвозмездного пользован...
Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренд... с возвратом ст. Так, запрещена субаренда участков лесного фонда ст. 624 ГК РФ . В процессе аренды, в имущество нередко вносятся различные улучшения, з...
Договор аренды, может быть, досрочно расторгнут по решению суда, как п... По требованию арендатора договор аренды, может быть, досрочно расторгн... Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им не... Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый ср... 314 ГК РФ.
34 ГК. Это разделение власти над работниками, вытекает из существа договора ф... Цена аренды предприятия устанавливается по соглашению сторон и фиксиру... Если лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодате... Но для большего его распространения нужно упрощение процедуры аренды г...
Сравнительная характеристика договора аренды по отечественному законод... Под договором имущественного найма, в зарубежных странах, понимается д... Кулагина М 1996 с. 338 Договор в гражданском праве зарубежных стран, также как и в гражда... При отсутствии специальных предписаний к договору аренды применяются н...
Библиография Нормативный материал 1. Конституция РФ. Официальный текст с историко-правовым комментарием.
Издательство НОРМА. Москва 2005г. 2. Гражданский кодекс ч.1от 30.11.94 51-ФЗ в ред. От 21.03.02 СЗ РФ 1994. 32. ч. 2 от 26.01.96 14-ФЗ СЗ РФ. 2001. 49. СТ.4552. 3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.02 138-ФЗ РГ. 20 ноября 2002г. 4. Жилищный кодекс Р.Ф. Официальный текст. Вводный комментарий авт. Комментарий Г.Ф. шепко. Изд. МЦФЭР 2005г. 5. Кодекс торгового мореплавания РФ СЗ РФ 1999. 18. Ст. 2207. 6. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. 24- ФЗ в ред. от 30.06.03. 7. Воздушный кодекс РФ СЗ РФ 1997. 12. Ст.1383. 8. ФЗ О защите прав потребителей от 7 февраля 1992 г. 2300-1 с изм. и доп. 2005г 9. ФЗ О лицензировании отдельных видов деятельности от 8.08.2001 г. 128- 10. Устав автомобильного транспорта РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 8 января 1969 г СП РСФСР. 1969. 2-3. Ст.8. с изм на 28.04.95. 11. Устав железнодорожного транспорта РФ от 10.01.03. 18 -ФЗ в ред. 07.07.03. 122-ФЗ Международные акты 1. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге Заключена в Оттаве 28.05.88 . Вестник ВАС РФ 1998 5. Судебная практика 1. Постановление Главы города Электрогорска Московской области от 31 декабря 2002 г. N 391 Об установлении базовой ставки арендной субарендной платы недвижимого имущества . 2. Решение Совета депутатов Наро-Фоминского района Московской области 3. от 25 октября 2002 г. N 4 30 Об установлении базовой ставки арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений на 2003 год. Специальная научная и учебная литература 1. Аренда и лизинг.
Под ред. Талье И. К Абашина А. М. 1997г. 2. Договор аренды-продажи в странах общего права Социальное развитие и право М 1980. 3. Гражданское право.
Под ред. М.С. Шакаян.
Издательство Проспект Москва 2005г. 4. Ерш А. В Здания и сооружения как предмет договора аренды. М 2003. 5. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч.2 под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина - Юрайт-Издат Право и закон, 2003г. 6. Мардалиев Р. Особенности правового регулирование аренды зданий и сооружений ЮрКлуб. 2003. 7. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество Государство и право 1998 8. 8. Эриашвили Н.Д. Банковское право Учебник для вузов М. Закон и право, Юнити - Дана, 1999г. 9. Аренда недвижимости.
Под ред. Смирнова В Лукина З. 1998г. 10. Газман В. Лизинг в малом предпринимательстве, организационно-правовое обеспечение Хозяйство и право. -1998г 7 8. 11. Гражданское и торговое право зарубежных стран Под ред. М.И. Кулагина М 1996. 12. Гражданский кодекс Р.Ф. сверен с официальным источниками по состоянию на 01.03.05г. Изд. Ось-89 Москва 2005г. 13. Гражданское право ч.2 Под ред. Сергеева.
М. Проспект 1999г. 14. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность Северокавказский юридический вестник. 1998. 1. 15. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений Фин. Россия. 1997. 18 май . 16. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.
М. Статут, 1999. 17. Витрянский В.В. Договор аренды предприятий Нотариус. 5. 2001. 18. Гражданское право России. Часть вторая Курс лекций Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна М. БЕК, 1997. 19. Гражданское право. Ч. 2 Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М. 1997. 20. Гражданское право. Ч. 2. Под ред. Калпина А.Г. М Юристъ, 2002. 21. Гришаев С. П. Все о недвижимости Учеб. пособие. М 1999. 22. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе Юридический мир. 1997. 9. 23. Ёрш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды Вестник ВАС РФ. 8. 2000 г. 24. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений Хозяйство и право. 1997. 10. 25. Киндеева Е.А. Практические вопросы государственной регистрации договоров аренды недвижимости.
Бюллетень Минюста РФ. 4. 2000 г. 26. Комментарий к Гражданскому кодексу Р.Ф. Автор комментарий А.Б. Борисов Изд. Книжный мир Москва 2005г. 27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй Под ред. O.K. Собинова.
М 1996. 28. Новицкий Н. Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. М 1993. 29. Ожегов С.И Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М. Азбуковник, 1997. 30. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество Государство и право. 1998. 8. 31. Тарасова Н.В Плюшков Д.Н. Из практики Федерального арбитражного суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды ВВАС РФ. 1998. 7. 32. Философский энциклопедический словарь.
М. Советская энциклопедия, 1983. 33. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. М. СПАРК, 1995. 34. Яковлев В.Ф. О постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации ВВАС РФ. 1996. 9.