Результаты работ по оценке городской недвижимости. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах.
Результаты работ по оценке городской недвижимости. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах. - раздел Экономика, Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования В Соответствии С "городовым Положением", Вышедшим В 1870 Году, Гор...
В соответствии с "Городовым положением", вышедшим в 1870 году, городские органы самоуправления были уполномочены производить оценку для определения налога на недвижимость. Размер налога рассчитывался в процентах от чистого дохода недвижимости, рассчитываемого посредством оценки. При невозможности определить доход, налог рассчитывался исходя из материальной стоимости недвижимости. Таким образом, городская недвижимость разделялась на доходную и потребительскую, удовлетворяющую потребность, например, в жилье.
Уже в 1871 году, в соответствии с "Городовым положением", городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий.
Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. В инструкциях был подробно зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на содержание недвижимости.
В Харькове в 1892 году была избрана специальная комиссия для проведения переоценки городской недвижимости с целью обеспечения равномерного налогообложения по доходности. Учрежденное городское статистическое бюро подготовило финансовое обоснование, график работ и потребности в ресурсах по переписи и измерению всех домовладений (8-9 тысяч) и квартир (около 40 тысяч) в течение двух летних месяцев 1892 года. Для общего руководства работами думой был избран Наблюдательный совет. При такой организации работы за июль-август были описаны все домовладения и квартиры, за сентябрь-октябрь проведена статистическая обработка полученных данных, а в течение зимы выработаны нормы для оценки недвижимости.
В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное продвижение оценочной статистике. Вся недвижимость Харькова была разделена на 8 типов:
• жилая недвижимость с теплыми и холодными постройками;
• торговые помещения теплые и холодные;
• фабрики и промышленные объекты,
• доходные промышленные сады;
• склады;
• промышленные дворы;
• огороды, поля, сенокосы, выгоны;
• пустыри.
В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек – кубическая сажень. К этим единицам и приурочивались показатели доходов и расходов.
При определении признаков доходности принималось во внимание месторасположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.
В ходе исследований было установлено, что каждому типу отапливаемых помещений соответствовал определенный объем холодных помещений, поэтому в расчет брался объем только отапливаемых помещений. Характеристики внутренней и наружной отделки (кариатиды, шпалеры, золоченые рамы и т.д.), а также наличие зимнего сада, электрического или газового освещения, водоснабжения, паркета, ванн – хотя и попадали в описание квартиры, но для целей оценки не учитывались, так как основными показателями были размер и местоположение недвижимости. Другими словами, под налогообложение попадали те характеристики недвижимости, которые определяли физиологические условия жизни человека в конкретном климате.
Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все домовладения по их величине на 12 типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за 1 комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района, которые затем объединили в 8 местностей. При этом в каждой местности наблюдалась определенная пропорция помещений различного назначения.
В ходе анализа полученных данных было получено еще немало интересных результатов. Так, например, было установлено, что, как и в Москве, высота потолка сначала увеличивает арендную плату, а затем уменьшает Аналогичным образом описывалось влияние на арендную плату излишней, по сравнению со среднерыночными представлениями, площади.
Общая сумма расходов, выраженная в процентах по отношению к валовому доходу, как выяснилось, зависела от материала построек и их назначения. Показатели потерь от простоя также были определены для различных типов недвижимости и их места расположения.
Заканчивая краткое изложение результатов статистических исследований недвижимости Харькова для целей налогообложения, можно с уверенностью сказать, что подобных данных не было до этого времени ни в одном из городов Европы и Америки, так как Харьковская дума получила опубликованные результаты подобных исследований по всем городам мира.
Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, так же как и результаты по оценке земель в Черниговской и Нижегородской губерниях, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке недвижимости, методологию проведения исследований, которые впоследствии только уточнялись и дополнялись. Именно к этому времени можно отнести появление новой науки — оценочной статистики, которая в силу сложившихся обстоятельств была создана трудами и усилиями русских ученых.
Конечно, статистические методы нельзя было применять абсолютно ко всей недвижимости, потому что, как в городах, так и в губерниях были отдельные крупные или специфические объекты недвижимости, к которым можно было применить только индивидуальный подход.
Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
Экономика недвижимости это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью... К недвижимости относят землю и все улучшения постоянно закрепленные на ней... К недвижимым вещам недвижимое имущество недвижимость относятся земельные участки участки недр и все что прочно...
Особенности недвижимости как товара.
1. Собственник недвижимости обязан действовать в соответствии с ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц.
Поведение собственника недвижимости оказывает
Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты не
Цели анализа рынка недвижимости.
Первый этап анализа рынка недвижимости заключается в установлении цели анализа. Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа мо
Функции рынка недвижимости.
Одна из главных функции рынка недвижимости – ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цена
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Рынок недвижимости находится под воздействием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны в целом и отдельных ее регионов, а также политическую стабильность. Эти факторы находятс
Основные факторы, действующие на спрос и предложение.
1. Экономические факторы – это уровень доходов населения:
- доходность бизнеса;
- доступность финансовых ресурсов;
- уровень ставок арендной платы;
- стоимость с
Этапы функционирования рынка недвижимости.
В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, что обусловлено низким уровнем цен продаж объектов недвижимости. По мере роста численности населения и его покуп
Жизненный цикл объекта недвижимости.
Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.
Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для комм
Структура финансового рынка
Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7 ).
Таблица 7 – Структура финансового рынка
Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года
Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземе
Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года
В соответствии с законом 1893 года устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по
Принцип спроса и предложения.
Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономи
Выбор элементов сравнения
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1) права собственности на недвижимость;
2) условия финансирования;
3) условия и время продаж;
4) место
Условия и время продажи.
Поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Главные трудности – это выявление
Физические характеристики.
Учитываются отличия в:
- размерах;
- конструктивных элементах;
- качестве материалов;
- износе;
- внешнем виде;
- состоянии благоустройства;
Преимущества и недостатки затратного подхода
Затратный подход наиболее надёжный при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
Оценка на основе затратного подхода является целес
Составление отчета об оценке.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3, стандартами и правила
Группировка объектов оценки
При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на гру
Построение моделей оценки
Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуще
Типы информации, необходимые для оценки недвижимости.
Для определения объёма требующейся информации необходимо:
1) Изучить договор об оценке, особенно техническое задание на проведение работ;
2) Провести интервью с заказчиком и собст
Формирование массивов внешней информации.
Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности:
- общая;
- специальная.
Общая информация необходима для изучения состо
Формирование массива внутренней информации.
Необходимая информация:
1) Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости;
2) Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынк
Нормативный метод при оценке земли.
Нормативный метод заключается в определении кадастровой стоимости земли (с 1 января 2006г.) до этого исчислялась нормативная цена земли. Используется при передаче, выку
Метод сравнения продаж при оценке земли.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли
Метод капитализации земельной ренты при оценке земли.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости эт
Метод распределения при оценке земли.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании из
Метод выделения (извлечения) при оценке земли.
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения зе
Метод остатка при оценке земли.
Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможн
Метод разбивки на участки при оценке земли.
Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.
Состоит из сл
Концепция государственного управления недвижимостью
К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как
Основные цели и принципы управления недвижимостью.
Основными целями управления рынком недвижимости являются:
1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
2. установле
Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости.
Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в сво
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов