Понятие и правовая природа недвижимости

Понятие и правовая природа недвижимости.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального физического объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Экономика рассматривает недвижимость как эффективный материальный объект инвестирования и надежный инструмент увеличения дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы Горемыкин В.А. Экономика недвижимости М Изд торг. центр Маркетинг , 2002 С. 19-20 Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли.

Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом российских правовых традиций и международных норм. В литературе неоднократно отмечались особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах юридическом и материальном. К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу.

Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи и т.д. Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Неделимые вещи в соответствии со ст. 133 ГК РФ характеризуются невозможностью их раздела в натуре без изменения их первоначального назначения.

Такие вещи нельзя разделить без несоразмерного ущерба их хозяйственному или иному целевому назначению, тогда как в делимой вещи любая часть и после раздела может выполнять ту же функцию, что и вещь в целом хотя, возможно, и в уменьшенном масштабе, как это, например, происходит при разделе квартиры или жилого дома, состоящих из нескольких изолированных комнат. Эти обстоятельства приобретают юридическое значение при разделе объектов общей собственности ст. 252 ГК РФ , при определении характера обязательств, возникающих по поводу таких вещей п.1 ст. 322 ГК , и в некоторых других случаях.

Делимость вещей характерна для родовых вещей. В качестве подтверждения приведем Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. 3551 OO Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ далее - Вестник ВАС РФ . -2002 10 В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. 3 о купле-продаже скважины минеральной воды и не завершенного строительством здания насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования, исходя из того, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Скважина являлась объектом федеральной собственности и не находилась в законном владении предприятия Полет. Поэтому наложение на нее ареста как на имущество должника, согласно Временному положению об обращении взыскания на имущество организаций, утвержденному Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. 199 Собрание законодательства Российской Федерации 1996 8 Ст. 741 и последующая ее реализация противоречит законодательству.

Насосная станция аресту не подвергалась, поэтому оснований для ее реализации не имелось. Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не соответствуют материальному и процессуальному праву.

Из материалов дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующих единое целое, и используется по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием Полет применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение ст. 134 ГК РФ . Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная станция на момент наложения ареста и обращения взыскания на имущество находились в законном владении предприятия Полет, свидетельствуют документы Омского городского бюро технической инвентаризации - технические паспорта названных объектов, договор от 14 декабря 1994 года 023 о закреплении за предприятием Полет государственного имущества на праве хозяйственного ведения.

Эти документы не исследованы судами первой и апелляционной инстанций и им не дано надлежащей оценки.

На необходимость оценки скважины и насосной станции как единой сложной вещи, а также установления законного владельца этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу. Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное положение о неделимости можно, а в некоторых случаях следует, распространить на вещи недвижимые. Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит, в том числе и из исключительной неделимости этих объектов см например, Французский гражданский кодекс. В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе участкам недр, земельным участкам Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве М. Статут, 2004 С. 41-42 В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, подготовленной в рамках работы Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства п.4 протокола от 20 мая 2002 г. 9 , отмечается если по своим естественным физическим, конструктивным и т.д. характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества Материалы конференции Отв. ред. В.В. Витрянский М 2003 С. 3 Однако данное положение применимо лишь к тем объектам недвижимого имущества, которые при разделении создают простую совокупность новых недвижимостей земельные участки, участки недр. Более сложные объекты недвижимости требуют особо тщательного подхода например, здания, сооружения. Концепция также гласит, что собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения.

Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания раздел III 3 Концепции ГК РФ . В юриспруденции неоднократно подчеркивалась важность деления вещей на движимые и недвижимые, однако сформулировать четкие критерии деления не всегда удавалось.

Имеют место два подхода в проведении разграничений между движимыми и недвижимыми вещами. Первый заключается в простом перечислении объектов, входящих в состав каждой из групп.

В основе второго подхода лежит общее правило, отвлеченное от перечисления конкретных объектов.

Российское законодательство пошло по пути сочетания этих двух подходов.

Новейшее понятие недвижимости, сформулированное с учетом опыта зарубежных стран, нашло свое отражение в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Перечисление объектов после слов в том числе позволяет сделать вывод лишь об иллюстрированном характере этого списка См. Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения Государство и право 2000 6 Данный вывод приобретает существенное значение при решении вопросов, связанных с регулированием отношений по поводу объектов, на которые нет прямого указания в законе как на недвижимые.

Помимо этого, п.2 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые считаются недвижимостью в силу закона. Несмотря на предназначение этих вещей находиться в движении, законодатель стремится распространить на них особый правовой режим, связанный с экономической и политической ролью этих объектов.

Перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, ибо законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Помимо ГК РФ понятие недвижимости встречается в некоторых федеральных законах. Например, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Собрание законодательства Российской Федерации 1997 30 Ст.3594 устанавливает более подробный перечень объектов недвижимости, в который включаются помимо вышеназванных объектов жилые и нежилые помещения.

В свете определения недвижимости, содержащегося в ГК РФ, остается неясным соотношение понятий недвижимое имущество и недвижимые вещи. Ведь, как известно, объем и содержание этих понятий не совпадает. Вещами признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Имущество же представляет собой совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.

Из этого следует, что законодатель при определении понятия недвижимости использовал понятие имущества в узком смысле, включив лишь вещи. Многозначность самого термина имущество создает дополнительные неточности в определении понятия недвижимости. Использование деления на движимость и недвижимость применительно именно к вещам является традиционным. Г.Ф. Шершеневич указывал, что собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права М 1914 С.97 Таким образом, можно констатировать, что термин имущество, используемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле.

Однако из данного правила есть исключение. Предприятие, отнесенное законодателем к недвижимости, вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ не является. Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы. Важно отметить, что ГК РФ по сравнению с Основами гражданского законодательства Союза СССР и республик 1991 г. применительно к делению на движимости и недвижимости оперирует более точным понятием - недвижимые вещи, поскольку, исходя из содержащегося в Кодексе определения недвижимости, иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми не могут быть ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Такое решение не соответствует тенденции определения недвижимости в иностранном законодательстве, где понятие недвижимости является более широким.

В ФГК, ГТУ и других гражданских кодексах, разработанных на их основе, в понятие недвижимости включаются и имущественные права на недвижимые вещи. Это достигается либо путем исчерпывающего перечисления конкретных прав сервитуты, земельные повинности, узуфрукты и иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества - ст. 526 ФГК , либо указанием на вещные права в отношении недвижимых вещей ст. 813 ГК Италии, ст. 750 ГК Мексики, ст. 44 ГК Бразилии 1916 г или на права, связанные в правом собственности на недвижимость 96 ГТУ . Гонгало Б.М. понятие недвижимого имущества Правовое регулирование оборота недвижимого имущества Сб. ст Екатеринбург, 2002. Таким образом, законодательство других стран оперирует в большинстве случаев термином недвижимое имущество для определения рассматриваемой правовой категории.

Российский же законодатель использует термин недвижимое имущество в качестве синонима недвижимых вещей лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами.

При первом же рассмотрении легального определения недвижимости обращает на себя признак прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще в римском праве. Часто такой признак прочной связи с землей именуют естественным, а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку недвижимостью по природе. Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Г.Ф. Шершеневич указывал Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи Шершеневич Г.Ф. Указ. соч С.96 Земельный участок переместить в пространстве невозможно.

Здание, в случае попытки перемещения или погибнет, или перемещение будет связано с несоразмерным ущербом его назначению. Поэтому по признаку прочной связи с землей земельный участок и здание относятся к недвижимости. Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности.

Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости Там же Вместе с тем, на практике признак прочной связи с землей далеко не всегда легко уловим. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел дело, в котором суды первой и кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный холодильник к движимому имуществу Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. 2061 99 Проблема состоит в том, что используемые критерии прочности связи объекта с землей носят оценочный характер Постатейный комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Под общ. ред. П.В.Крашенинникова М 1999 С. 14-15 Развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, которые обычно считаются недвижимостью.

На наш взгляд, недостаточно подробно и четко описывается характер прочной связи с землей.

В результате неясности формулировки могут возникнуть многочисленные проблемы в правоприменительной практике. Отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу только на основании его создания на время является недопустимым. Неоднократно создавались временные объекты, прочная связь которых с землей не подвергалась сомнению. 1.3.