Право общей собственности на нежилые помещения

Право общей собственности на нежилые помещения. Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В общее имущество входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование технические подвалы, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. К.П. Крашенинников подчеркивает, что объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов.

Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Крашенинников П.В. Жилищное право.

М 2000. С. 172 Рассмотрим особенности правового режима на общее имущество многоквартирного дома. Так, доля в праве на общее имущество лишена оборотоспособности.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение п. 2 ст. 290 ГК РФ . Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав. Не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки на долю в общем имуществе непременимо.

Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено.

Такое изъятие вполне объяснимо, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом, например такими объектами, как пожарная лестница и т.п. Глинщикова Т. Общая собственность на строение Домашний адвокат. 2003. 11. С. 3 Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит выделу в натуре, разделу и или отчуждению.

Распоряжение частью общего имущества допускается в случае реконструкции, переустройства и перепланировки помещений.

К компетенции общего собрания товарищества собственников жилья отнесено принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме п. п. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ . По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников п. 1 ст. 246 ГК РФ , а владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом п. 1 ст. 247 ГК РФ . Однако ЖК РФ предусматривает порядок осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и в допустимых пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Такими правомочиями кодекс наделяет общее собрание собственников помещений и общее собрание членов ТСЖ ст. 135 ЖК РФ . В судебной практике встречаются споры, когда распоряжение нежилыми помещениями в многоквартирном доме происходит без согласия сособственников.

Мэром Санкт-Петербурга 19 февраля 1996 г. было принято распоряжение О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях, согласно которому договор с инвестором подлежал согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внутриквартирного оборудования п. 2.2 . Заметим, что не собственники, а именно городские власти наделялись правом заключать договоры на реконструкцию чердаков и мансард.

Однако позднее такое правило, до некоторой степени учитывавшее интересы собственников квартир, показалось избыточным, и позднее, 11 декабря 1998 г. губернатором Санкт-Петербурга было издано распоряжение 1244-р О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 128-р, по которому из упомянутого распоряжения мэра Санкт-Петербурга был исключен п. 2.2, предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования.

Указанное распоряжение губернатора Санкт-Петербурга обжаловали собственники жилых помещений в многоквартирных домах Истцы потребовали признания недействительным пункта 1.2 названного распоряжения, ссылаясь при этом на то, что их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и на общие помещения, несущие конструкции и внеквартирное оборудование граждан подвалы и т.п будет нарушено.

Заявители полагали, что реконструкция чердачных помещений и оборудование строительство мансард без согласования с ними существенно ухудшит их жилищные условия, создаст препятствия в пользовании находящимися в их собственности квартирами.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 требования заявителей были удовлетворены. Ответчик обжаловал решение в кассационном порядке. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решение Санкт-Петербургского городского суда оставила без изменения, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, являются несостоятельными.

Указанные выводы кассационной инстанции были признаны правильными и надзорной инстанцией.

Судебная коллегия по гражданским делам в своем определении отметила, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения квартиры, находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи самой квартиры, непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п. и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи квартиры и связанных с ней общим назначением.

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь сложная вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением принадлежность, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, признав недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания обжалуемые пункты названных распоряжений губернатора Санкт-Петербурга. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 года. Дело 78-Г00-61. Консультант Плюс. В литературе сделан вывод о том, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. Указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же, следовало бы в общем виде сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.

Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Коломна, 2005. С. 59 На основе вышеизложенного можно сделать вывод, что отличительными признаками, характеризующие общую собственность на нежилые помещения в многоквартирном доме являются - основанием возникновения - прямое указание закона - оборотоспособность общего имущество в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью - раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможен - преимущественное право покупки доли в праве на общее имущество многоквартирного дома отсутствует - распоряжение общим имуществом жилого многоквартирного дома ограничено законом - правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов присутствующих собственников помещений.

Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества многоквартирного дома и по существу сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц. Заключение В данной дипломной работе был изучен комплексный подход к пониманию конструкции общей собственности, а также законодательные подходы регулирования отношений, возникающих в связи с общностью имущества.

Исследования, проведенные, в дипломной работе показали, что наличие единого объекта и множественности субъектов права собственности является отличительным признаком права общей собственности, что право общей собственности в субъективном смысле - право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

Однако, анализируя данное положение мы пришли к выводу, что правомочия владения, пользования и распоряжения отличаются в зависимости от отношений общей собственности, будь то общая совместная собственность супругов, общая собственность КФХ, общая собственность на недвижимое имущество.

Законодатель дает возможность участникам общей собственности осуществлять правомочия по соглашению друг с другом.

Однако при недостижении этого положения возникают конфликты, которые разрешаются судом.

Мы также увидели, что в судебной практике возникают споры как при разделе имущества находящегося в общей собственности, так и споры, возникающие из правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Нормы, регулирующие право общей собственности находятся не только в ГК РФ, но и в ЗК РФ, СК РФ, ЖК РФ, в законодательстве о крестьянском фермерском хозяйстве, в законодательстве о приватизации жилищного фонда, в законодательстве о несостоятельности банкротстве, при оценки доли в общем имуществе мы используем законодательство об оценочной деятельности.

Однако даже при таком количестве нормативно-правовых актов в регулировании вопросов общей собственности возникают вопросы, которые по мнению ученых могут быть урегулированы путем выделения некоторых видов общей собственности в самостоятельную разновидность общей собственности. Поэтому по нашему мнению вопросы общей собственности являются интересными и актуальными и требуют дальнейшего изучения и обобщения.