Нормы гражданского законодательства - материально-правовая основа решения проблем обеспечения вещных прав некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения

Нормы гражданского законодательства - материально-правовая основа решения проблем обеспечения вещных прав некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения.

Изучение действующего гражданского законодательства позволяет утверждать то, что в настоящее время имеются достаточно серьезные правовые основы для обеспечения деятельности некоммерческих организаций.

Объекты недвижимости - жилые и нежилые помещения - перестали в соответствии с их правовым режимом быть объектами ограниченного круга имущественных отношений и все активнее вовлекаются в товарный оборот.

Высокая потребительская стоимость и одновременно исключительная хозяйственная ценность данных объектов обостряют проблему признания и защиты вещных прав субъектов имущественного оборота на эти объекты. При этом надо сказать, что в самом незавидном положении в последнее время находились некоммерческие организации в силу несовершенства ранее существовавшего правового регулирования их деятельности.

Признание некоммерческих организаций, имеющих статус юридического лица, субъектами имущественных и прежде всего вещных прав, в том числе и на объекты недвижимости, обеспечивает реальную возможность устранения каких-либо неправомерных притязаний иных субъектов на имущественные основы деятельности некоммерческих организаций.

Прежде всего система норм гражданского законодательства обеспечивает защиту права собственности. Так, с полной уверенностью можно утверждать, что ушел в прошлое вопрос о неопределенности правового положения имущества, который в ранее существовавшей судебно-арбитражной практике возникал по поводу притязаний КП РСФСР на имущество, собственником которого являлось государство.

Пленум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении 17 от 1 октября 1993 года по делу К1 31 поставил вопрос о необходимости дать правовую оценку правомочности обкома КП РСФСР на распоряжение имуществом помещения гаража и автомастерских построенного за счет средств областного, а не партийного бюджета11 Российская юстиция, 1993, 1, с.26 Данные правовые споры во многом являются результатом вмешательства политической идеологии в сферу правового регулирования имущественных отношений.

В фактическом владении КП РСФСР находилось имущество, законным титулом на которое эта организация не обладала. Согласно Указа Президента РФ от 25 августа 1991 года 90 Об имуществе КПСС и Коммунистической партии РСФСР государственной собственностью объявлено все принадлежавшее КПСС и КП РСФСР недвижимое и движимое имущество п.1 22 Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.1991, 35, ст.1049 Постановлением Конституционного Суда РСФСР от 30 ноября 1992 года п.1 Указа Президента РСФСР от 25 августа 1991 года 90 признан несоответствующим Конституции РСФСР в той части имущества, которая на момент издания Указа фактически находилась во владении, пользовании и распоряжении органов и организаций КПСС и КП РСФСР, но собственник которой не был определен33 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР,1993, 11,ст.400 Действующее гражданское законодательство исключает возможность смешения собственности общественных организаций и иных субъектов вещных прав, чему во многом способствует введенная ГК РФ обязательная государственная регистрация недвижимости, механизм которой нашел адекватное выражение в Законе РФ О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 года 122-ФЗ. При разрешении споров, связанных с признанием права собственности некоммерческих организаций, арбитражные суды как правило исходят из того, что основным способом приобретения основания титула права собственности является возникновение права собственности на новую вещь. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество жилые и нежилые помещения возникает с момента его регистрации.

В арбитражной практике уделяется внимание источникам финансирования строительства объектов недвижимости, поскольку денежные средства являются источником приобретения имущества юридических лиц. Наибольшее количество споров связано с признанием права собственности жилищно-строительных кооперативов на нежилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов11 См. Закон , 1994, 10. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, 3, с.50. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, 3, с.85. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, 3, с.22 Сложность данной проблемы заключается в том, что данные некоммерческие организации безусловно нуждаются в защите необоснованно ущемляемых интересов, поскольку вещные права на встроенно-пристроенные помещения в домах жилищно-строительных кооперативов становятся единственными объектами недвижимости данных некоммерческих организаций, так как жилые помещения становятся собственностью членов жилищно-строительных кооперативов, полностью внесших свой паевой взнос за них. Однако нельзя не учитывать и то, что до перехода на рыночные отношения встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах служили материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться при вовлечении их в рыночную сферу.

Установленная гражданским Кодексом РФ презумпция законности фактического владения играет важнейшую роль в условиях приватизации.

В частности, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 1892 96 от 5 ноября 1996 года11 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, 2, с.45-46. признано недействительным распоряжение правительства г. Москвы от 11 июля 1995 года 600 которым гостиничный комплекс Юность принят в муниципальную собственность.

Арбитражный суд установил, что спорное имущество с 1961 года находится на балансе общественной организации - Российского Союза молодежи, а также в ее владении, а значит является собственником указанного комплекса до тех пор, пока право собственности на спорный объект не будет оспорено в судебном порядке.

Арбитражно-судебная практика богата примерами нарушения прав общественных организаций объединений со стороны местных администраций.

В основном, арбитражный суд исходит из того, что защита вещных прав должна иметь материально-правовое основание, то есть право собственности должно подтверждаться титулом первоначальный или производный способ приобретения вещного права. Но кроме этого, арбитражный суд в своем решении, как правило, отмечает значимость спорного имущества для выполнения уставных целей общественных организаций. Постановлением 1921 95 от 14 ноября 1995 года22 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, 2, с.89. Президиум Высшего Арбитражного Суда не только признал недействительным Постановление Главы администрации Смоленской области об изъятии нежилых помещений у Смоленского облсовета Российской оборонной и спортивно-технической организации РОСТО , созданного на средства общественных организаций бывшего ДОСААФ, но также указал на значимость наделения организаций РОСТО имуществом, созданным за счет средств ДОСААФ, а также имуществом, созданным за счет средств государства и переданным ДОСААФ для выполнения задач по подготовке граждан по военно-учетным специальностям и военно-прикладным видам спорта.

Наиболее сложной до сих пор остается проблема защиты вещных прав особого вида общественных организаций объединений - профессиональных союзов.

До 1991 года вся система и ведение учета профсоюзного имущества строилась таким образом, что это был единый бюджет профессиональных союзов.

Местные комитеты, межсоюзные организации, городские, районные, областные советы профсоюзов имели только право оперативного управления имуществом 11 Любимова Р. Некоторые вопросы, связанные с правом собственности профсоюзных организаций. Хоз. и право,1994, 12, с Нельзя сказать, что существующее ныне законодательство, регулирующее деятельность профессиональных союзов в РФ является несовершенным.

Напротив, закон достаточно эффективно обеспечивает возможность решения социальных и профессиональных проблем членов профсоюза, имеющего статус юридического лица. Однако главной основой деятельности профессиональных союзов по решению уставных задач безусловно является имущественная обособленность профсоюзов.

Недвижимость относится к такому роду имущества, которое требует больших капитальных вложений и создается в течение определенного времени.

Поэтому свои имущественные права на объекты недвижимости профессиональные союзы нередко обосновывают фактом правопреемства, когда на одни и те же объекты заявляют вещные права отделившиеся профсоюзы. При этом спорным объектом зачастую являются жилые помещения, что обусловлено традиционно сложившимися целями уставной деятельности профессиональных союзов. В судебно-арбитражной практике по данным видам споров основным объектом оценки становятся уставные документы, положения о первичных профсоюзных организациях, поскольку решение вопроса о действительности последних и наличия материального права на иск титул собственника взаимозависимы11 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, 3, с.71 Судебно-арбитражная практика последних лет. касающаяся рассмотрения дел с участием учреждений в подавляющем своем большинстве показывает, что участие данного вида некоммерческих организаций в имущественном обороте сопровождается либо нарушением прав самого учреждения, либо нарушением прав третьих лиц. Что касается последних, то как правило они страдают из-за неопределенного правового режима спорных объектов недвижимости.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении 1520 96 от 17 сентября 1996 года22 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1997, 3, с. 42. отметил, что при рассмотрении спора о расторжении договора аренды нежилого помещения между учреждением арендодателем и ТОО арендатором было установлено, что учредительным договором не перечислены объекты, закрепленные за учреждением на праве оперативного управления.

Кроме того из устава учреждения, не усматривалось, за счет какого источника финансировалось спорное помещение, к какой собственности оно относилось, на основании каких документов спорное помещение передавалось на баланс и в оперативное управление, а также одобрен ли собственником договор аренды.

Права владельца права оперативного управления нарушаются в связи с приватизацией объектов недвижимости.

Следует учесть, что судебная защита может быть гарантирована учреждению только при наличии соответствующим образом оформленных вещных прав11 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 199 , 2, с.45 Действующее законодательство ограничивает право собственника либо управомоченного им органа например, Государственный Комитет по управлению государственным имуществом, его территориальные агентства в соответствии с Постановлением Правительства РФ О делегировании полномочий правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности от 10 февраля 1994 года 922 Российская газета, 18 февраля 1994 года, с.5. распоряжаться закрепленным за учреждением имуществом.

В соответствии с п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 6 8 от 1 июля 1996 года О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ 33 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, 9, с.5-20. при рассмотрении дел по заявлениям учреждений или казенных предприятий о признании недействительными актов управомоченных собственником органов об изъятии или распоряжении имуществом, принадлежащим учреждениям на праве оперативного управления, следует исходить из того, что бремя доказывания наличия обстоятельств, являющихся в соответствии с ГК РФ основаниями для изъятия либо иного распоряжения имуществом п.2 ст.296 ГК РФ возложено на соответствующий управомоченный собственником орган.

Законодательное регулирование участия некоммерческих организаций в имущественном обороте во многом уже обрело характерные черты.

Как видится, судебной и арбитражной практике еще предстоит решить немало вопросов, связанных с защитой имущественных прав некоммерческих организаций. При этом именно на правоохранительные органы закон возлагает задачу предотвращения коммерциализации деятельности вышеназванных субъектов. Защита вещных прав некоммерческих организаций на объекты недвижимости - жилые и нежилые помещения должна отвечать требованиям гражданского законодательства и неразрывно связываться с уставной деятельностью данных юридических лиц.