Юридическое понятие и нормативно-правовое регулирование недвижимости
Юридическое понятие и нормативно-правовое регулирование недвижимости
Законодательство в сфере недвижимого имущества – это совокупность законов и других нормативных правовых актов, посредством которых государственные… В сфере недвижимости права и интересы подразделяются как на частные, так и на… К общественным правам относят:Составляющие объекта недвижимости.
Классификация объектов недвижимости.
Социальная роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных).
Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения .
Основой объекта недвижимости является земля.
Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг
Земля подразделяется на:
1) земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования;
2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)
Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.
Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям.
Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.
В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.
Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.
Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения.
Институциональная недвижимость – это здания для правительственных или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.
Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.
Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации:
1) сооружения, введенные в эксплуатацию;
2) здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции;
3) незавершенное строительство.
По степени воспроизводимости в натуральной форме выделяют недвижимость:
1) невоспроизводимую – это месторождения полезных ископаемых;
2) воспроизводимую – это сооружения, здания. По степени специализации различают:
1) специализированную: химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие к культуре.
2) неспециализированную – это иная недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.
По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).
По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены.
В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется
классификация объектов по различным основаниям:
1) физическому статусу,
2) назначению,
3) качеству,
4) местоположению,
5) размерам,
6) видам собственности (принадлежности на праве собственности),
7) юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
1. По ф и з и ч е с к о м у с т а т у с увыделяют:
• земельные участки;
• здания, строения, сооружения;
• помещения.
Здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
2. Классификация фонда объектов недвижимости по н а з н а ч е н и юсодержит следующий
перечень видов и подвидов объектов:
1) земля:
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах
(поселениях),
• под жилье (селитебная территория),
• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,
• под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
• под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная
территория),
• под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения),
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
• под дачное и садово-огородное использование,
• под жилую застройку,
• промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта,
энергетики, обороны и др.),
• сельскохозяйственного назначения,
• природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного,
историко-культурного назначения,
• лесного фонда, водного фонда,
• участки недр,
• земли резерва, назначение которых не определено;
2) жилье (жилые здания и помещения):
• многоквартирные жилые дома, квартиры вних и другие помещения для
постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, боль школах и т.п.),
• индивидуальные и двух – четырех семейные малоэтажные жилы,
3) коммерческая недвижимость:
• офисные здания и помещения административно-офисного назначения,
• гостиницы, мотели, дома отдыха,
• магазины, торговые центры,
• рестораны, кафе и другие пункты общепита,
• пункты бытового обслуживания, сервиса;
4) промышленная недвижимость:
• заводские и u1092 фабричные помещения, здания и сооружения производственного
назначения,
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения,
• паркинги, гаражи,
• склады, складские помещения;
5) недвижимость социально-культурного назначения:
• здания правительственных и административных учреждений,
• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные об
• религиозные объекты.
Виды и подвиды объектов можно классифицировать:
3. По к а ч е с т в у –на типы и подтипы.
4. По м е с т о п о л о ж е н и ю –по районам, районам, зонам города, региона.
5. По р а з м е р а м– общей площади комнат и т.п.
6. По в и д а м с о б с т в е н н о с т иобъекты недвижимости делятся на:
частные — находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных вкачестве частных собственников;
государственные — находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации;
муниципальные — находящиеся в муниципальной собственности;
общественные — находящиеся в собственности общественных объединений;4
коллективные (смешанные) — находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).
7. По ю р и д и ч е с к о м у с т а т у с уобъекты недвижимости разделяют в зависимости от вида на используемые собственником или арендатором здания и сооружения, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования или дарения, отчуждения или иным способом (приватизация).
8. По ф у н к ц и о н а л ь н о м у п р о и с х о ж д е н и ю– производственные инепроизводственные.
9. По п р о и с х о ж д е н и ю– невосполнимые (земельные участки, недра, природные ком-плексы) и восполнимые (здания, сооружения, лесные массивы).
Физические характеристики объекта недвижимости.
наличием «прочной связи» с землей, на которой она расположена, местоположением (основная и наиболее существенная характеристика), … определенным составом элементов, который формирует качественныеАнализ доходов и расходов от эксплуатации объекта недвижимости.
Под потенциальным валовым доходом понимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем… Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих… Существуют арендные платы: рыночная – применяется в период действия договора аренды, и контрактная – является…Экономические характеристики объекта недвижимости.
- материальность. Например, международные стандарты оценки, давая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная о осязаемая вещь в… - стационарность; - физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слои, дренаж, ландшафт, подъездные…Виды стоимости объекта недвижимости.
Спрос – количество данного товара или услуг, нах-ся на рынке платежеспособных покупателей. На рынке жилья очень большой потенциальный спрос. Полезность – способность имущества удовлетворять потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.Нерыночные виды стоимости
Стоимость воспроизводства объекта оценки – это сумма издержек в рыночных ценах, которые существуют на дату проведения оценки, на создание объекта,… Стоимость замещения объекта оценки – сумма издержек на создание объекта,… Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость, определяемая из существующих условий и цели его…Жизненный цикл объекта недвижимости.
1) формирование – это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка; 2) эксплуатация – включает функционирование и развитие, т. е. расширение,… 3) прекращение существования – это снос, естественное разрушение или ликвидация.Этапы оценки объекта недвижимости.
Массовая оценка недвижимости – оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа … Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на… Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная.Цели оценки объекта недвижимости
1. При декларируемых намерениях купли-продажи, сдачи в наем недвижимости. 2. В случаях, когда необходимо изменение оценочной стоимости основных средств,… 3. При перераспределении имущества, смене хозяйствующего субъекта или разделе долей.Свойства недвижимости как товара.
К недвижимому имуществу относят земельные участки, обособленные объекты, т. е. то, что тесно связано с землей Недвижимость обладает рядом свойств. 1. Полезность. Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности собственника в…Жизненный цикл рынка недвижимости
Рис.7. Основные циклы развития рынка недвижимости Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например,строительство в одной части города может…Ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;
низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен прак-ки невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами… спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие…Спрос на РН носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;
цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в др. отр. эконом.. Спад на РН предшествует спаду… оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими… для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и…Функциональный износ объекта недвижимости.
Причины функционального износа: • недостатки, требующие добавления элементов; • недостатки, требующие замены или модернизации элементов;Внешний (экономический) износ объекта недвижимости
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: • метод капитализации потерь в арендной плате; • метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о землепользовании, ограничениями на частную… Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования… Характер текущего и предпол. использ. объекта оценки не противоречит законодат., ограничивающему действия…Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих… Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в… Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом…Сегментация рынка недвижимости.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей. Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам: 1) географический признак. К нему относятся следующие виды рынков недвижимости: городской, местный, региональный,…Объекты и субъекты рынка недвижимости.
1. продавцов (арендодателей) 2. покупателей (арендаторов) 3. квалифицированных участников рынка недвижимостиПодходы и методы к оценке недвижимости.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости - сравнительный; - доходный;Риски в сфере недвижимости.
* низкая ликвидность недвижимости; * неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью; * неопределенность в налогообложении;Или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.
планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в… фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже вОперации с недвижимостью
Операция (сделка)– это действия граждан и юридических лиц, направ-
ленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обя-
занностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права
пользования имуществом.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих
условий:
• законность содержания;
• правоспособность и дееспособность физических и юридических
лиц, совершающих сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.
Единственным доказательством существования зарегистрированного пра-
ва является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Купля-продажаПри этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект не-
движимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот
объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта
недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
МенаВ этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность дру-
гой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на
объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении
обеими передачи недвижимого имущества.
ДарениеВ сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать
одаряемому:
• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право к себе или третьему лицу
либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имуществен-
ных обязанностей.
РентаВ этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимо-
сти передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою оче-
редь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать по-
лучателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его со-
держание в иной форме.
Рента имеет несколько подвидов:
• постоянная – выплачивается бессрочно;
• пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением.
АрендаПри аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору
объект недвижимости за арендную плату во временноевладение и пользование.
Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой пре-
кращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма
договора аренды и его регистрация обязательны.
Операции с жилыми помещениями
В жилищной сфере к недвижимости относится недвижимое имущество с установленными правами владения, распоряжения и пользования в границах имущества которые включают: земельные участки и построенные на них жилые дома которые имеют нежилые и жилые помещения хозяйственные постройки, зеленые насаждения; жилые дома жилые помещения в этих домах и иных строениях квартиры, все они пригодны для постоянного или временного проживания; сооружения с элементами инженерной инфраструктуры жилищной сферы. В жилищной сфере недвижимость может находиться в частной, государственной, муниципальной, коллективной и иной собственности
Мотивом для совершения сделок с жилыми помещениями служит приобретение права собственности или права пользования данными помещениями.
К операциям с жилыми помещениями относятся:
1) приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность гражданам России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
2) купля-продажа жилых помещений – очень распространенный вид сделки в сфере недвижимого имущества. При купле-продаже жилого помещения составляется договор, который заключается исключительно в письменной форме методом составления одного документа. Договор подписывается обеими сторонами
3) аукционы-продажи. Организации строительного комплекса РФ имеют право проводить аукционы продажи квартир, которые были построены за счет средств данного предприятия и за счет банковского кредита
4) жилищные сертификаты – это ценные бумаги или обязательства, которые номинированы в единицах общей площади жилья и имеют индексируемую номинальную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте, размещены они среди юридических лиц или граждан и дают право их собственникам потребовать от эмитента их погашения методом обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений или строительства, которое финансировалось за счет средств, которые были получены от обращения этих ценных бумаг или обязательств;
5) аренда – право пользоваться чужой недвижи-мо-стью на определенных условиях;
6) ипотека;
7) жилищный найм – соглашение, по которому собственник государственного или иного жилища предоставляет в пользование гражданину благоустроенное жилое помещение (квартира), а наниматель обязуется использовать его для проживания и оплачивать проживание;
8) обмен. Наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на другое;
9) мена. Каждая сторона по договору мены обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое;
10) дарение – это безвозмездная передача любого имущества в собственность иному лицу;
11) наследование. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другому лицу или лицам, согласно составленному завещанию или в соответствии с законом;
12) участие в долевом строительстве – в настоящее время является очень распространенным способом приобретения жилья.