Обязательства из договора купли-продажи

1. Договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона

(прода­вец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой

стороне (по­купателю), а покупатель обязуется принять этот товар и

уплатить за него определенную сумму (цену).

Предмет договора купли-продажи - любые не изъятые из оборота вещи,

находящиеся в собственности продавца, либо вещи, которые еще только будут

созданы или приобретены продавцом.

Договор купли-продажи является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Общие нормы о договоре купли-продажи применяются также к купле-продаже ценных

бумаг и валютных ценностей, если законом не установле­ны специальные правила

их купли-продажи. Если иное не вытекает из со­держания или характера

имущественных прав, то и к их купле-продаже применяются общие нормы о

договоре купли-продажи.

2. Договор купли-продажи регулируется главой 30 ГК «Купля-продажа», а также

другими законами (например. Закон РФ «О защите прав потребите­лей» № 2300-1

от 7 февраля 1992 года в редакции ФЗ РФ от 17 декабря 1999 года № 212-ФЗ),

указами Президента РФ, постановлениями Правитель­ства РФ, нормативными актами

отдельных министерств и ведомств, обы­чаями делового оборота.

Ряд вопросов купли-продажи (заключение, цена и пр.) регулируется также

нормами общих положений Части первой ГК РФ об обязательствах и договорах.

Общие положения о договоре купли-продажи применяются к отдель­ным его видам

(розничная купля-продажа, поставка, поставка для госу­дарственных нужд,

контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимо­сти, продажа предприятия),

если иное не предусмотрено правилами ГК об этих видах договоров.

3. Виды договора купли-продажи:

• розничная купля-продажа;

• поставка;

• поставка для государственных нужд;

• энергоснабжение;

• продажа недвижимости;

• продажа предприятия.

Критерии разграничения видов договора купли-продажи:

• стороны договора;

• цель приобретения товара;

• объект договора.

1. Существенные условия договора купли-продажи:

• наименование товара;

• количество товара.

2. Продавец обязан передать покупателю товар в надлежащем количестве.

Количество товара определяется сторонами в натуральном выражении

(мет­рах, штуках, тоннах и иных единицах измерения) либо в денежном выражении.

Условие о количестве товара считается согласованным также и в случае, когда

договор не содержит его точного определения, однако устанавливает порядок

определения количества товара, подлежащего передаче.

При передаче продавцом меньшего количества товара, чем предусмот­рено

договором, покупатель вправе:

• потребовать передачи недостающего товара;

• отказаться целиком от переданного товара.

В случае передачи большего количества товара, чем предусмотрено

до­говором, покупатель обязан уведомить продавца о нарушении договора и вправе:

• отказаться от излишне переданного товара;

• принять излишне переданный товар, если продавец не распорядился им в

разумный срок.

3. Продавец обязан поставить покупателю товар в надлежащем ассорти­менте.

Ассортимент - это перечень товаров определенного наименования,

раз­личаемых по отдельным признакам (вилам, моделям, размерам, цветам и пр.), с

указанием количества подлежащих передаче товаров каждого вида.

Если в договоре нет условия об ассортименте, хотя из наименования това­ров

следует, что они подлежат передаче в ассортименте, продавец вправе:

•самостоятельно определить ассортимент товаров, исходя из известных ему

потребностей покупателя;

•отказаться от исполнения договора.

При нарушении продавцом условия об ассортименте покупатель вправе не

принять и не оплачивать товар, переданный не в ассортименте.

4. Продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества.

Качество товара устанавливается:

• в договоре купли-продажи;

• в отношении некоторых товаров условие о качестве определено зако­нодательно

в государственных стандартах (ГОСТ), отраслевых стандар­тах (ОСТ) и пр. В

этом случае стороны могут лишь увеличить требова­ния к качеству товаров в

договоре, но не уменьшить;

• при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан

передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода

обычно используется. Если продавцу известны цели приоб­ретения товара

покупателем, он обязан передать покупателю товар, пригодный для использования

в этих целях. Товар, переданный покупателю, должен соответствовать условию о

ка­честве в момент передачи покупателю, а также в пределах разумного срока

после передачи. Продавец вправе предоставить покупателю дополнитель­ную

гарантию качества товара (п. 2 ст. 470 ГК «Гарантия качества товара»).

При нарушении продавцом условия о качестве товара покупатель вправе требовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;

• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара

(обна­ружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть

устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляют­ся

неоднократно, либо проявляются вновь после устранения, и других подобных

недостатков) покупатель вправе:

• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за

товар денежной суммы;

• потребовать замены товара.

5. Если иное не установлено договором и не вытекает из характера товара,

продавец обязан затарить и (или) упаковать товар:

• в соответствии с условиями договора;

• в соответствии с обязательными требованиями нормативных актов;

• если в договоре нет условия о таре и (или) упаковке, то способом

обеспечивающим сохранность товара такого рода при обычных условиях хранения и

транспортировки.

В случае нарушения продавцом требовании о таре и (или) упаковке

по­купатель вправе:

• потребовать затарить и (или) упаковать товар;

• потребовать заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку;

• предъявить требования, вытекающие из передачи товара ненадлежаще­го

качества (ст. 475 ГК «Последствия передачи товара ненадлежащего качества»).

6. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий услови­ям договора

о комплектности, а если договором предусмотрена передача товаров в

комплекте, то передать все веши, включенные в комплект.

Комплектность характеризует товар как сложную вещь, состоящую из

однородных самостоятельных вещей, которые образуют единое целое,

пред­полагающее их использование по общему назначению (например, гарни­тур

мебели). Комплект товаров не образует единой сложной вещи, а пред­полагает

согласованный сторонами набор различных как однородных, так и разнородных

вещей.

В случае нарушения продавцом условия о комплектности товара или о

комплекте товаров покупатель вправе потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;

• доукомплектования товара в разумный срок.

Если продавец в разумный срок не доукомплектовал товар, то покупа­тель вправе:

• потребовать замены товара на комплектный:

отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной

суммы.

. Заключение договора поставки

1. К отношениям сторон по заключению договора поставки применяются общие

положения о свободе договора, и понудить лицо к заключению до­говора

поставки можно только в случаях, специально предусмотренных в законе (например,

поставщик, занимающий доминирующее положение на рынке, не вправе отказаться от

заключения договоров с потребителями при наличии возможности производства или

поставки продукции).

2. Стороны вправе по своему соглашению обратиться в суд для разрешения спора

об условиях договора, возникшего при заключении договора постав­ки. Если такого

соглашения нет, суд вправе разрешить спор, только если одна из сторон в

соответствии с законом обязана заключить договор. В этом случае суд также

вправе обязать сторону, уклоняющуюся от заключения договора, заключить его.

3. Если при заключении договора между сторонами возникли разногласия по

отдельным условиям, сторона, предложившая заключить договор и получив­шая от

другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в

течение тридцати дней со дня получения этого предложения (если иной срок не

установлен законом или соглашением сторон) принять меры по согласо­ванию

соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об

отказе от заключения договора. Несмотря на то что между сторона­ми еще нет

никаких договорных отношений, сторона, получившая предложе­ние по

соответствующим условиям договора, но не принявшая мер по согла­сованию

условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от

заключения договора, обязана возместить убытки, вызванные укло­нением от

согласования условий договора. Такими убытками могут быть, в частности,

расходы, произведенные другой стороной для организации ис­полнения договора

по истечении тридцати дней после получения стороной, предложившей заключить

договор, протокола разногласий по отдельным ус­ловиям договора.

4. При заключении долгосрочного (более года) договора поставки в нем,

наряду с обычными условиями о количестве, ассортименте, цене и пр., обычно

предусматриваются условия о сотрудничестве сторон: об улучшении качества и

ассортимента товаров, производстве шефмонтажа оборудования и т. п. Часто в

долгосрочных договорах поставки оговаривается только общее количество

поставляемого товара, а количество товара, передаваемого в от­дельный период

поставки, согласуется сторонами в процессе исполнения договора.

5. Форма договора поставки определяется в соответствии с общими

поло­жениями о форме сделтси, поэтому чаще всего договор поставки заключа­ется

в простои письменной форме.

Обычно договор поставки состоит из:

самого текста договора;

спецификации (спецификациях), в которой конкретизируется ассор­тимент и

количество товара. К договору поставки могут прилагаться:

протокол согласования цены;

график поставки товаров (декадный, суточный и пр.);

отгрузочная разнарядка (указание покупателя об отгрузке товара не ему, а

непосредственно указанному им покупателю).

 

Исполнение договора поставки

1. Количество и наименование товара - существенные условия

договора постав­ив. Эти условия регламентируются общими положениями о

купле-продаже.

В долгосрочном договоре поставки может быть определено только об­щее

количество и групповой ассортимент поставляемых товаров, а

количе­ство товаров в отдельной партии и их развернутый ассортимент может

ус­танавливаться в прилагаемых к договору спецификациях. Качество и

комплектность поставляемых товаров регламентируются общими положе­ниями о

купле-продаже.

2. Условие о сроке не является существенным для договора поставки, и при

его отсутствии в договоре применяются правила его определения, установ­ленные

ст. 314 ГК «Срок исполнения обязательства). Если в договоре, пре­дусматривающем

поставку товара отдельными партиями, не указаны пери­оды поставки, поставка

осуществляется помесячно равными партиями.

Период поставки - это промежуток времени в пределах срока действия

договора, в течение которого производится поставка предусмотренной до­говором

партии товара.

Досрочная поставка товара допускается только с согласия покупателя. Досрочно

поставленные товары зачитываются в счет количества товаров, подлежащих

поставке в следующем периоде.

Покупатель вправе отказаться от принятия товаров, поставка которых

просрочена, письменно уведомив об отказе продавца, если иное не уста­новлено

договором.

Поставщик обязан отгрузить товар покупателю либо лицу, указанному в договоре

в качестве получателя. Если договором предусмотрено право покупателя давать

поставщику указания об отгрузке товаров получателям (отгрузочные разнарядки),

поставщик обязан отгрузить товар указанным в отгрузочной разнарядке

получателям. Покупатель обязан предоставить по­ставщику отгрузочные

разнарядки в указанный в договоре срок, а если срок в договоре не указан- не

позднее чем за тридцать дней до наступления периода поставки. В случае

неисполнения покупателем этой обязанности поставщик вправе:

• отказаться от исполнения договора;

• потребовать оплаты товара.

3. Покупатель обязан принять товар, переданный в соответствии с законом и

условиями договора поставки. При невыполнении покупателем этой обя­занности

поставщик вправе потребовать оплаты товара.

Покупатель обязан совершить все необходимые действия по принятию товара,

предусмотренные законом, иными правовыми актами, договором или обычаями

делового оборота (например, принятие груза, доставленно­го железнодорожным

транспортом, предусматривается Транспортным ус­тавом железных дорог).

Покупатель обязан осмотреть товар и проверить его количество и качество. О всех

недостатках товара покупатель должен неза­медлительно сообщить поставщику.

Если покупатель вправе в соответствии с законом, иными правовыми актами или

договором отказаться от принятия товара (например, товар поставлен досрочно),

он обязан принять товар на ответственное хранение, а поставщик должен

незамедлительно забрать товар. В случае неисполнения поставщиком своей

обязанности забрать товар покупатель вправе:

• реализовать товар с передачей вырученной суммы поставщику либо отправить

товар поставщику;

• потребовать возмещения расходов на ответственное хранение товара,

его реализацию или возврат продавцу.

Цена товара и порядок расчетов по договору поставки определяются в

соответствии с общими положениями о купле-продаже.

Покупатель (получатель) обязан возвратить поставщику многооборот­ную тару и

средства пакетирования, в которых был передан товар, если иное не

предусмотрено договором. Прочая тара по общему правилу возвра­ту не подлежит.

4. Особенности исполнения договора поставки:

1) обязанность поставщика восполнить недопоставку. Поставщик, допу­стивший

недопоставку товара в отдельном периоде поставки, обязан вос­полнить

недопоставленное количество товара в следующем периоде в преде­лах срока

действия договора, если иное не предусмотрено договором. В случае, когда

товары отгружаются в соответствии с договором поставки нескольким получателям

(например, по разным отгрузочным разнарядкам), товары, поставленные одному

получателю сверх установленного количества, не зас­читываются в счет покрытия

недопоставки товаров другому получателю. Не засчитывается в счет покрытия

недопоставки товаров одного наименования поставка в большем, чем

предусмотрено договором, количестве товаров Другого наименования, входящих в

тот же ассортимент. Ассортимент това­ров, недопоставка которых подлежит

восполнению, определяется:

• по соглашению сторон;

• при отсутствии соглашения недопоставка восполняется в ассортименте,

установленном для того периода, когда была допущена недопоставка;2)

установленный порядок погашения однородных обязательств в слу­чае, когда

поставщик осуществляет поставку одинаковых товаров покупа­телю по нескольким

договорам. В этом случае при недопоставке либо не­полной оплате товара

исполненным считается договор, указанный соответственно поставщиком или

покупателем, а если таких указаний нет­то договор, срок исполнения по

которому наступал раньше. В случае на­ступления срока исполнения нескольких

договоров одновременно испол­нение засчитывается пропорционально в погашение

обязательств по всем договорам.

5. Ответственность по договору поставки в основном регламентируется

общи­ми положениями о купле-продаже, но существуют следующие особенности:

1) покупатель вправе предъявить требования, предусмотренные стать­ей 475 ГК

«Последствия передачи товара ненадлежащего качества», при нарушении

поставщиком условий договора о качестве и комплектности товара, только если

поставщик незамедлительно после получения уведом­ления о допущенных

недостатках не заменит недоброкачественный товар либо не доукомплектует его;

2) если поставщик допустил недопоставку, либо своевременно не за­менил

недоброкачественный товар или не доукомплектовал его, покупа­тель вправе

приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех

разумных и необходимых расходов на их приобретение (например, разницу в

цене);

3) неустойка за недопоставку или просрочку поставки товара взыски­вается до

фактического исполнения обязательства в пределах срока дей­ствия договор

ВОПРОС 49. Понятие, форма и существенные условия договора купли-продажи

недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в

собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное

недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уп­латить за

него определенную сумму денег (цену).

Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-

продажи, поэтому отношения по купле-продаже недвижимого иму­щества в

субсидиарном порядке регулируются «Общими положениями о купле-продаже».

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр,

обо­собленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть

объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их

хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего

плавания и космические объекты, подлежащие государ­ственной регистрации.

2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

• предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяю­щие

определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том

числе данные, определяющие расположение недвижи­мости на соответствующем

земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;

• цена договора.

3. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письмен­ной

форме путем составления единого документа, содержащего все суще­ственные

условия договора и подписанного обеими сторонами.Передача недвижимости

1. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит

госу­дарственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у

покупа­теля возникает право собственности на купленную недвижимость.

2. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с

момента составления передаточного акта или иного доку­мента о передаче

имущества, подписанного обеими сторонами. Отказ от подписанного передаточного

акта рассматривается как отказ от исполне­ния договора и влечет соответствующие

последствия (возмещение убыт­ков, неустойка и т. п.). В случае передачи

продавцом недвижимого имуще­ства ненадлежащего качества покупатель вправе

требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества

были зафик­сированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

3. При продаже здания, сооружения или иного необходимую для его использования.

недвижимого имущества к Покупателю одновременно переходит определенное право

на часть земельно­го участка, занятую недвижимостью и Если продавец имеет

право собственности на соответствующий земель­ный участок, то и покупателю

переходит либо указанное право собствен­ности, либо право аренды, пользования и

т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю

переходит при продаже находя шегося на этом участке недвижимого имущества такое

же право на учас­ток, как то, которым обладал продавец.

В случае продажи земельного участка без находящейся на нем недвижи­мости при

отсутствии в договоре иных условий у продавца остается огра­ниченное вещное

право (сервитут) на ту часть проданного земельного уча­стка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования

Особенности купли-продажи жилых помещений.

1.Жилое помещение - это жилой дом, его часть, квартира в многоквартир­ном

доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоян­ного

проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в

соответствующих государственных или муниципальных органах.

2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:

• предмет договора;

• цена договора;

• перечень лиц, которые после продажи жилого дома сохраняют право проживания

в нем.

3. Кроме государственной регистрации перехода права собственности при про­даже

жилого помещения необходима государственная регистрация самого дого­вора

купли-продажи, без которой договор считается незаключенным.