Общие положения ,понятия и виды Страхования объектов недвижимости.

В настоящее время, в России застраховать можно практически все. Нострахование имущества является самым известным и наиболее популярным видомстрахования. На сегодняшний день физическим лицам, можно застраховать какгородскую квартиру (ее конструктивные элементы, внутреннюю и внешнююотделку), так и загородное жилье (гараж, коттедж, дом в деревне, сарай,баню и т. д.), а также и все то, что в них находится.Кроме имущественного страхования существует страхование недвижимостиот риска утраты права собственности,Страхование - это способ возмещения убытков, которые потерпелофизическое или юридическое лицо, посредством их распределения между многимилицами (страховой совокупностью). Возмещение убытков производится изсредств страхового фонда, который находится в ведении страховой организации(страховщика). Объективная потребность в страховании обуславливается тем,что убытки подчас возникают вследствие разрушительных факторов, вообще неподконтрольных человеку, как, например, стихийные бедствия. В подобнойситуации невозможно взыскивать убытки с кого-либо и заранее созданныйстраховой фонд может быть источником возмещения ущерба.Страхование недвижимости осуществляется при помощи договораимущественного страхования. Согласно п. 1 ст. 929 ГК РФ по этому договоруодна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату(страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события(страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иномулицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненныевследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе либо убытки всвязи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховоевозмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).В частности, объектом страхования в данном случае является риск утраты(гибели), недостачи или повреждения недвижимого имущества.Договор страхования недвижимости должен заключаться в письменнойформе, несоблюдение которой влечет его недействительность. Он может бытьзаключен путем составления одного документа либо вручения страховщикомстрахователю. На основании его письменного или устного заявления страховогополиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком.Если заявление страхователя было письменным, налицо заключение договора вписьменной форме путем обмена документами. При устном заявлении согласиестрахователя заключить договор на предложенных страховщиком условияхподтверждается принятием от страховщика страхового полиса (свидетельства,сертификата и др.). Наличие у страхователя соответствующих документовподтверждает факт заключения договора страхования.

Правила страхования представляют собой документ, принятый, одобренный

или утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков.

Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто

соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию

недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества,

представляющего собой объект страхования. К числу существенных условий договора

страхования недвижимости то относятся также срок действия договора и размер страховой

суммы.Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховщик обязуется

выплатить страховое возмещение по договору страхования. Согласно ст. 947 ГКРФ она определяется соглашением страхователя со страховщиком.

18.Факторы риска и договор имущественного страхования.

В основе имущественного страхования лежат имущественные интересы.

По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы) (п.1 ст. 929 ГК РФ).

. В соответствии с этой статьей к ним относятся:

- риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества;

- риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности;

Договор имущественного страхования является возмездным, По основаниям заключения договор имущественного страхования может быть как свободным так и обязательным. Законом на указанных в нем лиц может быть возложена обязанность страховать:

- жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу;

- риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц Обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону.

Для того чтобы договор страхования считался заключенным, его сторонами (страхователем и страховщиком) должно быть достигнуто соглашение по всем его существенным условиям и оно должно быть зафиксировано в письменной форме, так как договор страхования может заключаться только в письменнойформе. В случае несоблюдения письменной формы договор считается недействительным.

К обычным условиям договора имущественного страхования относятся:

права и обязанности сторон в период действия договора;

Основной обязанностью страхователя по договорам, предусматривающим уплату страховой премии в рассрочку, является своевременное и полное внесение очередных страховых взносов. Последствием же неуплаты очередных страховых взносов, как правило, является их расторжение.

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода ,рыночные риски ,производственные ,финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений

Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контракт

экономические изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.).

архитектурно-строительные как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы.

экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации.

 

19 Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью.

Последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению её потребительской стоимости.

Любой вид стоимости является многоаспектным, определить его можно на основе большого количества разноплановых экспертиз:

- Технические экспертизы. В эту группу входят все виды экспертиз «физического тела» объектов недвижимости.

- Экономические экспертизы. связанные со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Это колебания рыночной конъюнктуры, и определение величины затрат по видам, и уровень налогообложения, риски;

- Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать существенный удельный вес экспертных методов. К экспертизе местоположения относятся: инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описание границ.

Сущность всех экспертиз представляют как оценку объекта недвижимости в конкретный момент его жизненного цикла. Оценку следует понимать как определение уровня потребительской стоимости, общей стоимости или стоимости в использовании по сравнению с максимальным значением.

Сервейнг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта.

Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости.