Затратный подход оценки недвижимости
Для земель сельскохозяйственного назначения затратный ме¬тод предполагает расчет затрат на их освоение с нулевого уровня. Однако такой метод к земле… Затратный метод называют также затратным подходом к оцен¬ке недвижимости на… а) на приобретение земельного участка;б) на благоустройство земельного участка и подготовку его к застройке;в) на…
Сегмент рынка (1.рынок земельных участков; 2.Жилье; 3.коммерческая недв-ть; 4.производствен.помещения).
Текущее использование (1.Многоквартирный дом, 2.магазин, 3 офис, 4 склад, 5… Юридическое описание (1.Оценка, 2. Сделка, 3.предложение, 4. спрос)
Объект оценки- это имущество, предъявленное к оценке.Оценщик-это специалист обладающий высокой квалификацией, профессиональной подготовкой и опытом,…
5. основные функции сложного процента. Сложный процент означа¬ет, что полученный процент, положенный на депозит вместе с пер¬воначальными… FV1 = (1 + r) n , где r – ставка процента; n – количество периодов… пенсионный фонд и т.д. Если эти платежи происходят через строго определенные промежутки времени, то такая серия…
1.инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. большую отдачу со… 2вложение средств в недвижимость выступает устойчивым сред¬ством против… 3 инвестиции в недвижимость — один из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и…
Этапы ипотечного кредитования:1) предварительный этап(разъяснение клиенту осн.условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды)… 7)закрытие кредитной сделки.
С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимости к недвижимым вещам, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные… Недвижимость- это участок территории с принадлежащими ему природными… Согласно ст 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс используемый для осуществления…
Предмет оценки – это полезность потребительская ценность, способность удовлетворить потребности владельца, собственника, пользователя недвижимости.… Оценка – это научно – обоснованное мнение эксперта о стоимости оцениваемого… Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки…
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли- продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные… Полезность. Это способность недвижимости удовлетворять по¬требности владельца… Фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невоз¬можно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
Так же существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства.(готовые квартиры продаются медленнее, чем… Источники риска инвестиций в недвижимость: тип недвижимости, спрос и…
Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной… Субъектами аренды недвижимости выступают: арендодатели, арендаторы,… Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен,…
Различают несколько видов стоимости объекта недвижимости, кот. Раздел на 2 группы:
1.Стоимость в использовании- субъективная стоимость для владельца недвиж.… 2.Стоимость в обмене – объективная стоимость- расчетная величина, кот. Устонавл. Реальными факторами спроса и…
Место недвижимости в рыночной системе
С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимости, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (замкнутый водоем) и все что прочно связанно с землей в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а так же воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а так же космические объекты.
Недвижимость- это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями.
Методы позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию поведения: 1)Метод коэффициента покрытия долга используется для…
Без оценки недвижимости определить точную стоимость объекта недвижимости проблематично.
Рассмотрим основные направления, где востребованы резуль¬таты оценки.
Приватизация объектов оценки, передача в доверительное управ¬ление или аренду. Залог имущества. Недвижимость оценивают…
Доходный подход помогает инвестору учитывать ожи¬даемый инвестиционный доход, поэтому его нужно применять при обосновании решений о финансирова¬нии… Доходный подход, в отличие от сравнительного и зат¬ратного подходов, отражает… Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном…
Организационные основы вкл:
1.Классификацию движимого имущества по назначению , типам, маркам, моделям,… 2. определение основных объектов оценки.
1) В растениеводстве: - зерно-, картофеле-, фрукто-, хранилища; - зерносушилки; - здания для хранения с.-х. техники; - здания агрокабинетов и… 2) В животноводстве: - молочно-товарные фермы (МТФ); - доильные залы; -… - инкубаторы; - помещения для искусственного осеменения с.-х. животных, а также сараи для зверей.
В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на… Каждому земельному участку должен присваиваться уникальный кадастровый номер —… Описание земельного участка производится по системе показателей, включающей:
I. Принципы пользователя недвижимого имущества:
1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он… 2. Принцип замещения: максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой…
Классификация объектов недвижимости
Классификация рынка недвижимости- это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству и различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Признаки классификации- это наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Классификация в России:
Фактор классификации/ Составляющие этого фактора
1.происхождение: Естественные (природные объекты), искусственные объекты
2.вид: Земля, здания, сооружения, предприятия, помещения, многолетние насаждения, вещные права
3.географический: Местный, городской, региональный
4. по характеру использования: Для жилья , для торговли и сферы платных услуг, для коммерческой и производственной деятельности, для спец целей: школы, церкви, монастыри, больницы, дома престарелых , здания правительственных и адм учреждений
5. масштаб: Земельные массивы, отдельные зем участки, комплексы зданий и сооружений, жилые многоквартирные и одноквартирные дома, секция(подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача, комплекс адм зданий, помещения или части зданий.
6. функциональное назначение: Свободные земельные участки, природные комплексы для их эксплуатации
7. готовность к использованию: Готовые объекты, требующие реконструкций или капитального ремонта, требующие завершения строительства.
8. по целям владения: Для ведения бизнеса, для проживания владельца, в качестве инвестиций
9. по воспроизводимости: Невоспроизводимые объекты( зем участки местор полезных ископаемых), воспроизводимые (здания, сооружения)
10. по специализации: Специализированные(библиотеки) и неспециализированные
Западные специалисты классифицируют объекты недвижимости по группам:
А)это объекты недвижимости , используемые для ведения бизнеса (предприятия ,части предприятий, неспециализированная недвижимость, офисы, склады),
Б)это недвижимость для вложения инвестиций с целью получения дохода от вложения капитала),
С)это избыточная недвижимость, выставленная на продажу из за невозможности ее использования в бизнесе.
«Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».
В соответствии с Конституцией РФ земельное законодательство (ст. 72 п. 1«к»… Земля как недвижимость имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических…
По утверждениям ис¬ториков, первое упоминание об ипотеке относит¬ся к VI в. до н. э. В Греции под ипотекой подра-зумевалась ответственность должника… Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к перио¬ду XIII—XIV… С введением Закона «О залоге не¬движимости» появилась «закладная» как свобод¬но обращающаяся на рынке ценная бумага.
…
Рынок недвижимости как часть финансового рынка.
Финансовый рынок (от лат. financia — наличность, доход) в экономической теории — система отношений, возникающая в процессе обмена экономических благ с использованием денег в качестве актива-посредника.
Финансовый рынок, т. о. – система самостоятельных рынков. Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может стать товаром на нескольких рынках. Финансовый рынок – система, включающая денежный и валютный рынки, рынок ценных бумаг, рынок драгоценных металлов и камней, страховой рынок, рынок ссудных капиталов и рынок недвижимости. Рынок недвижимости является одной из самых значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости, называют рынком ипотечного капитала. В Западной Европе приблизительно 70% кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья – более 90%.
На рынке недвижимости выделяют Рынок земли, Рынок жилья и Рынок нежилых помещений (рынки объектов офисного назначения, торгового, производственно-складского и др.). Рынок земли - сфера формирования спроса и предложения на земельные ресурсы.
Главной особенностью рынка земли является то обстоятельство, при котором предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменений цен. Это означает, что эластичность предложения по цене равна нулю: несмотря на рост цены на какие-либо земельные участки, предложение на них не может заметно возрасти, поскольку площадь этих участков физически ограничена.
В РФ под рынками жилья и нежилых помещений понимают рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.
Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону. Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.
| Группа факторов
| Характеристика
|
| Полити-ческие
| Государственная политика регулирования развития промышленности отраслей народного хозяйства, безопасности жизнедеятельности. Социально-экономическая направленность правительства.
|
| Экономи-ческие
| Темпы роста ВНП, кредитно-денежные отношения: ипотека, залоговые отношения; темпы инфляции; доходы населения и покупательская способность населения; деловая активность; уровень развития рынка недвижимости; ценовая политика; колебания валютных курсов; наличие предприятий инвестиционно-строительного комплекса; степень интеграции в мировую экономику.
|
| Географи-ческие
| Климат, рельеф, ландшафт, природные условия.
|
| Демографи-ческие
| Факторы, характеризующие состояние и качественный уровень населения (численность;прирост; продолжительность жизни; национальный, возрастной и семейный состав; стиль и уровень жизни; территориально размещение, уровень образования, наличие и качество трудовых ресурсов, уровень преступности)
|
| Научно-технические
| Уровень развития: уровень архитектурно-планировочных решений, применяемых а регионе, уровень инноваций в строительно-инвестиционных комплексах.
|
| Экологи-ческие
| Факторы, характеризующие экологическое состояние и безопасность, т.е. соответствие экологическим нормам среды функционирования объекта по физическим, санитарно-гигиеническим и климатическим параметрам.
|
| Техни-ческие
| Уровень развития транспортной инфраструктуры; уровень состояния систем водо-, тепло-, газо- снабжения; наличие материально-технических и топливно-энергетических ресурсов, наличие предприятий стройиндустрии
|
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его учас¬тников можно условно объединить в три группы:1) продавцы — собственники недвижимых… Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности,… Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости:…
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом… Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный…
Основные требования к аналогу объекта оценки.
1. Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным,… 2. Цена аналога объекта оценки известна по сделке, состоявшейся при сходных условиях.
В экономике недвижимости широко используют понятие капитализированного дохода. При доходном подходе к оценке стоимости исходят из предпо¬ложения,… Инвестор (покупатель) приобретает недвижимость сегодня в обмен на возможность… Рассматриваемый метод оценки используют лишь при доход¬ной недвижимости, т. е. если цель владения не потребительская,…
Три характеристики, которые отличают рынок не-движимости от других рынков:
1) очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и… 2) период для продажи товара на рынке недвижимо¬сти намного больше, чем на иных рынках;
Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты,… Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что… При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они…
V= NQJ/R,
гае NQJ— чистый операнионный доход, руб.; R — ставка капита¬лизации.
Метод прямой капитализации используют, если прогнозируют¬ся постоянные доходы.
Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты воз¬никают в… Стоимость воспроизводства или стоимость за¬мещения объекта оценки… Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования еди¬ничных скорректированных…
38.Рынок ипотечного капитала: первичный и вторичный.
Рынок ипотечного капитала – часть финансового рынка на котором перераспределяется заемный финансовый ресурс,…
Дисконтирование — процедура, с помощью которой определя¬ется сегодняшнее значение любой суммы, которая может быть по¬лучена в будущем, т. е.… 2 этап. Прогнозирование темпов инфляции. За срок владения недвижи¬мым… 3этап. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. Среднегодовой доход инвестора может быть в форме…
При изучении экономики недвижимости она рассматривается как специ¬фический товар рыночного обращения, как объект собственности и управления.… Предмет науки «Экономика недвижимости» — это система отношений собственности… Методы исследования, используемые данной наукой: экономические, статистические, матема¬тические, а также специфические…
2) уточнение источников и условий финансирования; 3) анализ доходов от объекта, изменения рентабельности; 4) выбор периода инвестирования для… Этот критерий эффективности инвестиционных проектов имеет серьезные… – не учитывается изменение стоимости денег во времени;