Метод прямой капитализации. - раздел Образование, Затратный подход оценки недвижимости Метод Прямой Капитализации Более Простой Для Расчетов,но Характеризуется Стат...
Метод прямой капитализации более простой для расчетов,но характеризуется статистичностью, привязкой к одному году, зависимостью результатов оценки от правильного выбора и расчета чистого дохода и коэффициента капитализации.
V= NQJ/R,
гае NQJ— чистый операнионный доход, руб.; R — ставка капита¬лизации.
Метод прямой капитализации используют, если прогнозируют¬ся постоянные доходы.
Используют несколько методов расчета ставки коэффициента капитализации, из которых чаше всего применяют метод прямого сопоставления, метод связанных инвестиций, метод Эллвуда, кумулятивный метод.
Прямое сопоставление заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, исходя из предположения, что у них одинаковые ставки капитализации.
Метод связанных инвестиций заключается в установлении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составляющих частей про¬порционально размерам заемного и собственного капитала в со¬ставе инвестиций. При этом общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного ка¬питала, а также рыночным требованиям на доход заемного капи¬тала (ипотечный кредит).
Ставка капитализации на собственный капитал состоит из нор¬мы прибыли и нормы возврата собственного капитала.
Отработана схема реализации метода связанных инвестиций и определения общей ставки капитализации.
1. Составляющая заемного капитала
Сзк =Кkp*Зк, где К^ — ипотечная постоянная; — заемный капитал.
2. Составляющая собственного капитала
Сск=Ксоб(1 — Зк),
где Ксоб — ставка капитализации собственного капитала; (1 — Зк) — доля собствен¬ного капитала.
3. Общая ставка
Кобщ =Ккр+Ксоб
Исходя из этого, при известной ипотечной постоянной и ставке капитализации на собственный капитал общую ставку (Кобщ) можно определить методом связанных инвестиций по формуле
Кобщ=О*Ккр+(1-О)*Ксоб
, где О — отношение величины кредита к стоимости недвижимости (инвестиций).
Например, кредитная доля в инвестициях 60 %, ипотечная по¬стоянная 0,15, ставка капитализации собственного капитала 12 %. При этих условиях общая ставка капитализации составит:
Метод Эллвуда — модифицированный метод связанных инвес¬тиций заемного и собственного капитала. В нем учитывается продолжительностъ периода капитальных вложений и изменение сто¬имости объекта оценки по годам прогнозного времени. Американ¬ский специалист по оценке стоимости имущества Эллвуд вывел формулу определения обшей ставки капитализации чистого операционного дохода, включил в эту формулу параметры увели¬чения и уменьшения стоимости имущества за прогнозируемый период. Для облегчения использования предложенной им форму¬лы разработал специальные таблицы.
Кумулятивный (суммарный) метод учитывает в ставке капитали¬зации соответствующие поправки на риски, связанные с вложени¬ем инвестиций, неэффективным управлением, низкой ликвиднос¬тью и др. Кумулятивный метод определяется как метод суммиро¬вания составных частей ставки. Эти составные части следующие:
1) безрисковая доля, точнее, менее рисковая (базовая);
2) ставка компенсации за риск;
3) ставка компенсации за низкую ликвидность;
4) инвестиционный менеджмент.
Если известны все четыре составляющие ставки, то после сум¬мирования получается общая ставка. В качестве безрисковой (ме¬нее рисковой) может приниматься ставка рефинансирования Центрального банка РФ или ставки по вкладам Сбербанка.
С года согласно ст ГК РФ к недвижимости к недвижимому имуществу относятся земельные участки участки недр обособленные водные объекты... Недвижимость это участок территории с принадлежащими ему природными... Методы анализа инвестиционных проектов Методы...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Метод прямой капитализации.
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Затратный подход оценки недвижимости.
Затратный подход к оценке недвижимости — это метод оценки стоимости на основе определения затрат по приобретению сво¬бодного участка под постройку и строительство зданий и других сооружений, необхо
Качественная и количественная характеристика объектов нед-ти
Параметры (характеристики)
Сегмент рынка (1.рынок земельных участков; 2.Жилье; 3.коммерческая недв-ть; 4.производствен.помещения).
Текущее использование (1.Многоквартирный дом, 2.
Оценка недвижимости в рыночной экономике.
Оценка недвижимости- особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке н
Жизненный цикл объектов нед-ти.
Жизненный цикл-законченная последовательность процессов существования объекта нед-ти от его создания до прекращения дея-ти. Осн.этапы жизн.цикла объекта. 1. Предынвестиционный (анализ целесообразно
Особенности инвестирования в недвижимость
Среди преимуществ инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили по¬ступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка можно выделить
Основные этапы ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование — предоставление кредитов на приобре¬тение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости — яв¬ляется формой кредитных отношений, выполняющей важные эконо¬мические и с
Понятие недвижимости, ,ее значение и роль в экономике
В России термин недвижимое и движимое имущество впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в указе от 23 марта 1714года.
С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимо
Процесс оценки недвижимости
Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
Предмет оценки – это полезность потребительская ценность, способность удовлетворить потребности вла
Особенности недвижимости
Недвижимость-это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли- продажи, дарения, залога
Риски при финансировании недвижимости
Риск отражает возможность отклонения фактических данных от запланированных результатов. Основные риски, связанные с финансированием недвижимости:1)кредитный риск- потери, если заемщик не производит
Аренда недвижимости имущества
Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму
Основные виды стоимости недвижимости
Оценка недвижимости – это особая сфера профессион. деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке н
Методы анализа инвестиционных проектов
При инвестиционном анализе оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные параметры. Риск –возможность отклонения фактических данных от ожидаемых запланированных результатов.
М
Основы оценки движимого имущества.
Движимое имущество - это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектом недвижимости, с которыми оно связано.
Организационные основы вкл:
1.Классификацию движимого иму
Особенности рынка недвижимости в сельском хозяйстве.
В с.-х. объектами оценки недвижимости выделяют:
1) В растениеводстве: - зерно-, картофеле-, фрукто-, хранилища; - зерносушилки; - здания для хранения с.-х. техники; - здания агрокабинетов
Потребительские свойства земельных участков.
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля. Понятие земли (земельного участка) как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теори
Принципы оценки недвижимости.
Существует 4 группы принципов:
I. Принципы пользователя недвижимого имущества:
1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным по
Возникновение и развитие ипотечного кредитования.
Под «ипотекой» понимают залог недвижимос¬ти как способ обеспечения обязательств. Нали¬чие системы ипотечного кредитования — неотъем¬лемая составная часть любой развитой системы частного права, начи
Участники рынка недвижимости
Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его учас¬тников можно условно объединить в три
Стандарты оценочной деятельности.
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральны
Сравнительный подход
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Основные
Доходный подход.
Недвижимость, являясь существенной составляющей нацио¬нального богатства страны, для каждого отдельного собственника служит экономическим благом, специфическим товаром или ис¬точником дохода.
Особенности недвижимости как товара.
Недвижимость- это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями. С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимости к недвижимым вещам, к недвижимому имуществу
Особенности оценки торговых помещений.
Приведены результаты исследования подходов, применяемых при оценке торговой недвижимости, выделены факторы, влияющие на ее стоимость
Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности
Методы расчета затрат на новое строительство улучшений.
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимо¬сти воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оцен¬ки дает стоимость во
Теория оценки недвижимости в условиях экономики.
В рыночных условиях оценка имущества явл-ся необходимым элементом при совершении практически любой операции с недв-тью. Оценка недв-ти – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недв-ти
Дисконтирование денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет превратить доходы от недвижимос¬ти в оценку ее стоимости. Метод используют для определения те¬кущей стоимости тех выгод, которые будут обеспечены за
Предмет , метод и задачи курса
«Экономика недвижимости» - общепрофессиональная экономическая дис¬циплина, необходимая для формирования современных кадров Российского го¬сударства. Ее изучение объективно связано с преобразованием
Критерии эффективности инвестиционных проектов
При анализе инвестиционных проектов анализируется инвестиционная стоимость собственности с учетом ее рыночной стоимости. Инвестиционный проект-программа по вложению средств с целью получения прибыл
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов