Доходный подход. - раздел Образование, Затратный подход оценки недвижимости Недвижимость, Являясь Существенной Составляющей Нацио¬Нального Богатства Стра...
Недвижимость, являясь существенной составляющей нацио¬нального богатства страны, для каждого отдельного собственника служит экономическим благом, специфическим товаром или ис¬точником дохода.
В экономике недвижимости широко используют понятие капитализированного дохода. При доходном подходе к оценке стоимости исходят из предпо¬ложения, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые мож¬но получить отданной недвижимости, незастроенного земельного участка, имущественного комплекса, бизнеса.
Инвестор (покупатель) приобретает недвижимость сегодня в обмен на возможность и право получить в будущем доход от сдачи ее в аренду или перепродажи при благоприятной рыночной ситуа¬ции. В основе этой позиции лежит принцип ожидания. Метод также базируется на принципах спроса и предложения, замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования.
Рассматриваемый метод оценки используют лишь при доход¬ной недвижимости, т. е. если цель владения не потребительская, а получение дохода. Доходный метод оценки базируется на теории инвестиций, ис-пользовании прямой капитализации доходов и дисконтировании денежных потоков. В условиях развитого рынка он позволяет по¬лучить достаточно точный результат.
В условиях неразвитости рынка, отсутствия спроса на произ¬водственную недвижимость растениеводства и животноводства, возможности земли приносить доход этот метод наиболее приме¬ним для с/х..
Для доходного подхода к оценке недвижимости основными по¬нятийными категориями являются: чистый операционный доход, валовой доход (потенциальный и эффективный), операционные расходы, капитализация доходов, коэффициент капитализации, дисконтирование денежных потоков, техника остатка, резервы и некоторые другие.
Чистый операционный доход (ЧОД) — важнейшая категория, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость объекта недвижимости. Методика расчёта:
1.Определяют потенциальный валовой доход (ПВД). Это максимальный доход, который в состоянии принести оцениваемый объект недвижимости за год при условии его полной загрузки. Это расчетный прогнозируемый показатель. На оцениваемом объекте с/х назна¬чения это ожидаемая сумма дохода от основного вида деятель¬ности.
2.Определяют эффективный валовой доход (ЭВД), называемый также действительным. Для этого из ПВД вычитают потери из-за недоиспользования объекта (не¬полная загруженность помещений, потери при сборе арендной платы, потери при смене арендатора и др.). Возможны и добавления прироста дохода от объекта за счет какой-либо до¬полнительной предпринимательской деятельности на его терри¬тории.
3.Определяют операционные расходы — затраты, необходимые для обеспечения функциональной пригодности объекта. Они де¬лятся на два вида: условно-постоянные, не зависящие от степени загруженности объекта и интенсивности его эксплуатации (налог на имущество, страховые взносы и др.), и условно-переменные (эксплуатационные) (расходы по содержанию недвижимости).
При оценке недвижимости методом капитализации дохода экс¬перты-оценщики наряду с постоянными и операционными (эксп¬луатационными) расходами учитывают так называемые резервы - ¬редко производимые расходы. Это затраты на содержание тех элементов недвижимого объекта (здания), срок службы которых меньше срока службы самого здания.
4. Вычитают перечисленные условно-постоянные и эксплуатационные издержки, а также резервы из эффективного (действительного) валового дохода и получают расчётную величину чистого операционного дохода. Его корректируют исходя из индивидуальных характеристик оцениваемого объекта.
5. Последний параметр, необходимый для уточнения оценки - коэффициент капитализации. Он используется для преобразования чистого операционного дохода в стоимость объекта.
Все перечисленные категории применяются при оценке недви¬жимости методами прямой капитализации и дисконтирования денежных доходов.
С года согласно ст ГК РФ к недвижимости к недвижимому имуществу относятся земельные участки участки недр обособленные водные объекты... Недвижимость это участок территории с принадлежащими ему природными... Методы анализа инвестиционных проектов Методы...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Доходный подход.
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Затратный подход оценки недвижимости.
Затратный подход к оценке недвижимости — это метод оценки стоимости на основе определения затрат по приобретению сво¬бодного участка под постройку и строительство зданий и других сооружений, необхо
Качественная и количественная характеристика объектов нед-ти
Параметры (характеристики)
Сегмент рынка (1.рынок земельных участков; 2.Жилье; 3.коммерческая недв-ть; 4.производствен.помещения).
Текущее использование (1.Многоквартирный дом, 2.
Оценка недвижимости в рыночной экономике.
Оценка недвижимости- особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке н
Жизненный цикл объектов нед-ти.
Жизненный цикл-законченная последовательность процессов существования объекта нед-ти от его создания до прекращения дея-ти. Осн.этапы жизн.цикла объекта. 1. Предынвестиционный (анализ целесообразно
Особенности инвестирования в недвижимость
Среди преимуществ инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили по¬ступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка можно выделить
Основные этапы ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование — предоставление кредитов на приобре¬тение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости — яв¬ляется формой кредитных отношений, выполняющей важные эконо¬мические и с
Понятие недвижимости, ,ее значение и роль в экономике
В России термин недвижимое и движимое имущество впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в указе от 23 марта 1714года.
С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимо
Процесс оценки недвижимости
Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
Предмет оценки – это полезность потребительская ценность, способность удовлетворить потребности вла
Особенности недвижимости
Недвижимость-это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли- продажи, дарения, залога
Риски при финансировании недвижимости
Риск отражает возможность отклонения фактических данных от запланированных результатов. Основные риски, связанные с финансированием недвижимости:1)кредитный риск- потери, если заемщик не производит
Аренда недвижимости имущества
Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму
Основные виды стоимости недвижимости
Оценка недвижимости – это особая сфера профессион. деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке н
Методы анализа инвестиционных проектов
При инвестиционном анализе оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные параметры. Риск –возможность отклонения фактических данных от ожидаемых запланированных результатов.
М
Основы оценки движимого имущества.
Движимое имущество - это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектом недвижимости, с которыми оно связано.
Организационные основы вкл:
1.Классификацию движимого иму
Особенности рынка недвижимости в сельском хозяйстве.
В с.-х. объектами оценки недвижимости выделяют:
1) В растениеводстве: - зерно-, картофеле-, фрукто-, хранилища; - зерносушилки; - здания для хранения с.-х. техники; - здания агрокабинетов
Потребительские свойства земельных участков.
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля. Понятие земли (земельного участка) как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теори
Принципы оценки недвижимости.
Существует 4 группы принципов:
I. Принципы пользователя недвижимого имущества:
1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным по
Возникновение и развитие ипотечного кредитования.
Под «ипотекой» понимают залог недвижимос¬ти как способ обеспечения обязательств. Нали¬чие системы ипотечного кредитования — неотъем¬лемая составная часть любой развитой системы частного права, начи
Участники рынка недвижимости
Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его учас¬тников можно условно объединить в три
Стандарты оценочной деятельности.
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральны
Сравнительный подход
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Основные
Особенности недвижимости как товара.
Недвижимость- это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями. С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимости к недвижимым вещам, к недвижимому имуществу
Особенности оценки торговых помещений.
Приведены результаты исследования подходов, применяемых при оценке торговой недвижимости, выделены факторы, влияющие на ее стоимость
Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности
Метод прямой капитализации.
Метод прямой капитализации более простой для расчетов,но характеризуется статистичностью, привязкой к одному году, зависимостью результатов оценки от правильного выбора и расчета чистого дохода и к
Методы расчета затрат на новое строительство улучшений.
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимо¬сти воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оцен¬ки дает стоимость во
Теория оценки недвижимости в условиях экономики.
В рыночных условиях оценка имущества явл-ся необходимым элементом при совершении практически любой операции с недв-тью. Оценка недв-ти – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недв-ти
Дисконтирование денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет превратить доходы от недвижимос¬ти в оценку ее стоимости. Метод используют для определения те¬кущей стоимости тех выгод, которые будут обеспечены за
Предмет , метод и задачи курса
«Экономика недвижимости» - общепрофессиональная экономическая дис¬циплина, необходимая для формирования современных кадров Российского го¬сударства. Ее изучение объективно связано с преобразованием
Критерии эффективности инвестиционных проектов
При анализе инвестиционных проектов анализируется инвестиционная стоимость собственности с учетом ее рыночной стоимости. Инвестиционный проект-программа по вложению средств с целью получения прибыл
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов