ПОНЯТИЕ О СТОИМОСТИ И О КАТЕГОРИЯХ ЦЕНЫ

Стоимость объекта недвижимости- это цена, которая сложилась бы на свободном, открытом, конкурентном рынке на определенную дату, при равновесии спроса и предложения, при соблюдении всех условий справедливой сделки (компетентность, информированность, добровольность сторон)

Ниже приведены варианты определения стоимости из различных источников, отличающиеся по форме и частично – по ньюансам содержания.

Рыночная стоимостьобъекта недвижимости - наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы. .

Рыночная стоимостьобъекта недвижимости- цена, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец, причем ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба обладают типичной мотивацией, достаточно информированы и действуют без давления, в своих наилучших интересах.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за данный объект на определенную дату. Цена - это исторический факт, отражающий то , сколько было затрачено на покупку объекта. Термин "цена" также используется в американской практике для обозначения "запрашиваемой цены" продавца.

Рыночная стоимостьобъекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

мотивы продавца и покупателя являются типичными;

обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо скидок и уступок с чьей-либо стороны не было;

платеж осуществляется в денежной форме.

Из приведенных определений следует, что в мировой практике до продажи объекта речь может идти об оценке его стоимости,а понятие ценыобъекта недвижимости возникает только после его продажи, как свершившийся факт.

У нас первое чаще всего называют "оценочная стоимость"(или просто стоимость),второе -"цена сделки",а стоимость, по которой объект выставлен на продажу, именуют "ценой предложения".

При этом, в зависимости от включения или не включения в цену комиссионного вознаграждения брокера и других расходов покупателя, цена предложения может разделяться на цену предложения владельца объекта недвижимости (продавца)и цену агентства,а цена сделки - на цену продажии цену покупкиобъекта.

Кроме приведенных категорий цен, при анализе ценовой ситуации необходимо пользоваться не только ценами на конкретные объекты недвижимости, но и средними ценамина определенный вид и тип объектов в определенном районе, а также средними ценамипо всей совокупности объектов города.

При анализе динамики цен средние цены сделокдолжны определяться по совокупности сделок, совершенных за определенный период(неделя, месяц, квартал). Средние цены предложенийв зависимости от решаемой задачи могут определяться по состоянию на конкретную дату(например, путем осреднения цен на все объекты, выставленные на продажу и находящиеся в базе данных на 01.01.200_ г.), либо аналогично средним ценам сделок (по всем объектам, выставленным на продажу за определенный период).

Кроме того, при анализе будущих сделок необходимо пользоваться понятием прогнозируемой ценыобъекта или прогнозируемой средней цены.