ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Следует выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости:

· физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города);

· социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение;

· экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень цен; уровень занятости населения и пр.;

· политические (институциональные): зонирование (целевое назначение) земель города; защита окружающей среды; культура; образование; налоговая политика.

Кроме этого, факторы следует разделять пообъекту исследования: единичный объект или совокупность объектов района, города, региона.

· Стоимость единичного объекта изменяется в зависимости от трех групп факторов,определяющих:

качество объекта (например, тип дома, материал стен, этаж, наличие лифта, состояние квартиры и т.п.);

местоположение объекта (удаление от центра города, станций метро, танспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.);

размеры объекта (общая и жилая площадь, число комнат и т.п.).

ФАКТОРЫ, ИЗМЕНЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ВО ВРЕМЕНИ

 

Понятно, что стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города (среднего) уровня. Поэтому остальные факторы следует сгруппировать по характеру их влияния на средний по совокупности объектов уровень.

Во-первых, выделятся группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, экономические факторы необходимо разделелить на региональные (состояние экономики города) и федеральные (макроэкономические параметры). В третьих, все факторы дифференциируются на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен.

В результате все факторы объединяются в 4 группы:

· факторы, зависящие от стадии развития рынка жилья;

· факторы, зависящие от специфическихособенностей города, региона(физические факторы);

· факторы, зависящие от социально-экономических условий региона;

· факторы, зависящие от макроэкономических условий в стране.

Анализируя стадии развития рынка жилья,рекомендуется акцентировать внимание на росте цен, их стабильном состоянии или снижение.

Ценовая ситуация на рынке недвижимости, подтверждается основными закономерностями развития рынка жилья.

В городах, продвинутого рынка недвижимости - цены стабилизируются. В городах со слабым рынком – цены колеблются

Продолжается рост цен в городах, находящихся на стартовой и переходной стадиях развития рынка недвижимости.

Снижаются цены прежде всего в городах с депрессивным состоянием экономики: остановка крупных производств, снижение эффективности бизнеса в торговле, сфере обслуживания вследствие взаимных неплатежей предприятий и организаций, задержке выплат населению. Интересно отметить, что практически во всех городах отмечается существенное превышение предложения жилья над спросом. Этот фактор, считающийся определяющим в ценообразовании.

Анализируя специфические особенности рассматриваемого региона, города, рекомендуется оценить:

· Масштаб города, характер его промышленного развития.

· Структура и состояние жилищного фонда

· Удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств.

· Характер транспортных связей с другими регионами, соседними государствами.

· Природные условия.

· Экологические условия.

Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени.

В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потоков, высокоприбыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, уровень цен достаточно высок.

В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города- шахты, города- заводы, города- полигоны), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров и столиц, транспортных узлов и артерий, с плохими природными условиями, а также экологией, рынок развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен.

Анализируя социально-экономические условия в регионе в перечень факторов этой группы рекомендуется включить:

· Социально- демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков).

· Политика и ориентация местных властей

· Уровень доходов населения

· Расслоение населения по доходам

· Уровень преступности

· Удаление от зон конфликтов, "горячих точек"

· Темпы строительства нового жилья

· Уровень спроса на жилье

· Уровень предложения жилья

Пассивная политика местных властей, низкий уровень доходов населения, при сравнительно невысоком их расслоении, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жильё, приводят к их снижению, либо (на фоне других тенденций) сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется тенденция снижения в ценах на жильё. Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жильё, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья - к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных имигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышательная тенденция в ценах на жильё. Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жильё стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут. Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей эко­номической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накла­дывает свои особенности на уровень перечисленных факторов. Как и предыдущая группа, эти факто­ры действуют достаточно стабильно во времени, но все же от года к году их состояние и воздействие может меняться. Это изменение может иметь колебательный, циклический характер. В результате на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.

Анализируя макроэкономические условия в стране рекомендуется оценить темпы роста ВВП, про­мышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, в условиях инфляции, следует определить связь индексов роста цен на жилье с индексами инфляции.

Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье су­щественно зависит от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, сме­шанные).

В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации рубля к доллару.

В городах с рублевыми ценами наблюдается аналогичная связь между изменением темпов рос­та цен на жилье и темпов инфляции.

Наиболее интересно рассмотреть влияние инфляции и девальвации в городах со смешанными ценами.