КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

Тема: Физический и моральный износ недвижимости.

Методы его компенсации

 

Выполнила Васильева А. В.

Студент 4 курса, группа 943

№ зачетной книжки 094094

Вариант 94

Преподаватель Антонова В. Г.

Должность ассистент ЭКиТ

 

Подпись___________

Дата 22.11.2012

 

Санкт-Петербург

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………….…3

Теоретическая часть…………………………………………….… ..4

Глава 1Типы износа……………………………………………….… 4

1.1Физический износ…………………………………………….…4

1.2Моральный износ…………………………………………….….6

Глава 2 Методы компенсации износа недвижимости………………9

2.1 Определение величины накопленного износа …………….....9

2.2 Определение стоимости воспроизводства объекта ………...11

Расчетная часть……………………………………………………

Заключение………………………………………………………………

Список использованной литературы………………………………….

 

ВВЕДЕНИЕ

Долговечность - это время, в течение которого в зданиях и сооружениях эксплуатационные качества сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов.

Тема в наше время актуальна из-за использования объектов недвижимости в любом производстве. Что приводит соответственно и к его износу. А значит каждый предприниматель, директор организации должны знать о существующих видах износа и методах его компенсации.

Цель исследования рассмотреть порядок, условия и существующие виды износа, а также рассмотреть порядок расчета физического и морального износа недвижимости.

Задачи исследования сфор­му­лировать определе­ние и обосновать его содержательные элемент, а именно:

В первой главе рассмотреть типы износа (физический износ и моральный износ). А во второй главе – методы компенсации износа недвижимости, что включает в себя определение величины накопленного износа.

В нашем примере объектом исследования высту­пает моральный и физический износы недвижимости.

Предметом иссле­дования является: рассмотрение методов компенсации износа недвижимости, при рассмотренных нами физическом и моральном износе.

 

 

Теоретическая часть

ГЛАВА 1

ТИПЫ ИЗНОСА

1.1 ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин выделяют следующие виды износа: физический и моральный. Сейчас мы остановимся на физическом износе.
Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый [4].

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют три основных метода расчета физического износа:

• экспертный (нормативный);
• стоимостной;
• метод расчета срока жизни здания.
  
  

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

F_ф – физический износ здания, (%);

F_i – физический износ i-го конструктивного элемента (%);

L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости[5].

Итак, мы рассмотрели физический износ, который теряет свои качества под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

 

1.2 МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС

Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.

Существует также понятие оптимальной долговечности, а именно, срока службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

В ходе эксплуатации здания и сооружения подвергаются воздействию многочисленных природных и технологических факторов, учитываемых в рабочем проекте при выборе материалов, конструкций и т.п. Однако на практике соответствие фактических характеристик строительных материалов и конструкций может существенно отличаться от нормативных, в результате чего суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений.

Моральный износ (старение) зданий и сооружений различают двух форм:

§ под моральным износом первой формы понимают обесценивание ранее построенных здании и сооружении. Он не имеет практического значения, ибо здания и сооружения не могут быть проданы на рынке и подлежат сносу или разборке;

§ моральный износ второй формы - это технологическое старение, требующее дополнительных капитальных вложений на модернизацию здании и сооружений в соответствии с современными технологиями. С данным видом старения наиболее часто приходится встречаться на практике. Определение морального старения второй формы очень сложный процесс и носит индивидуальный характер.

В то время, как моральный износ первой формы практически не связан с дополнительными затратами, моральный износ второй формы требует более 25% стоимости ремонтных работ. В настоящее время около 75% капитальных вложений расходуется на реконструкцию промышленных предприятий, ибо это более простой и экономичный путь получения продукции, чем при новом строительстве.

Моральный износ зданий первой формы М1 — это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.

 

М1 = (1-φ)•Ссm = П1•Ссm,

 

где М1 абсолютная величина обесценивания в рублях.

П1 - показатель первой формы морального износа

Ссm - стоимость аналогичного старого сооружения

φ - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений

Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.

Моральный износ зданий второй формы М2 — это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями. С устранением этого вида износа приходится всё время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём

М2 = П2•С=Км,

где С - первоначальная стоимость сооружения в рублях.

П2 - показатель второй формы морального износа сооружения

Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.

В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства [4].

Суммарная величина морального износа:

Мсум=М1+М2=П1•Ссm+П2•С

Заменяя П1- φ=l-C:C

получаем Мсум = (Ссm-С)+Км,

где (Ссm-С) - абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом, Км - капитальное вложение, вызванное технологическим старением [6].

Таким образом моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.

 

ГЛАВА 2

МЕТОДЫ КОМПЕНСАЦИИ

2.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий".
Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый [7].