ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТА

Общая формула расчета стоимости воспроизводства здания:

ВС - восстановительная стоимость здания;
Своспр - стоимость воспроизводства здания;
Ифиз - коэффициент физического износа (в долях);
Ифун - коэффициент функционального износа (в долях);
Ивнеш - коэффициент внешнего износа (в долях).
Определение стоимости воспроизводства Объекта оценки определяется путем произведения стоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общей площади здания [8].

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:

- рыночную стоимость земельного участка;

- восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;

- величину накопленного совокупного износа объекта;

- рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Определение стоимости земельного участка. В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение - это вклад в стоимость.

При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:

1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Метод развития (освоения).

4. Техника остатка для земли.

5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, не адекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает недостаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) заключается в определении соотношения между стоимостью земельного участка и проведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, в сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения. Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

1. Метод количественного анализа.

2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).

3. Метод сравнительной единицы.

4. Индексный способ.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.) [4].

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Определение величины накопленного совокупного износа. При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости [5].

Таким образом, учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

Расчетная часть

Определить стоимость объекта недвижимости – складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную терри­торию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о при­обретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 1:

Таблица 1

Вариант решения задачи	Площадь склада, м2	Площадь земельного участка, м2	Стоимость приобре­тения, тыс. руб.	Стоимость перепро­дажи, тыс. руб.	Территориальный (климатический пояс)
			14 550	16 850

Таблица 2

Расчетные показатели	Значение показателя
1. Площадь оцениваемого помеще­ния, м2
2. Доля неиспользуемой площади, %
- для первого года
- для второго года
- для третьего года
- в последующие годы – полная загрузка
3. Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс. руб./ м2
4. Рост арендной платы в год, %
5. Доля потерь при сборе платежей, ежегодно, %
6. Расходы на управление, % в год от ДВД
7. Прочие операционные расходы, % в год от ДВД
8. Капитальные вложения, % в год от ЧОД
9. Стоимость приобретения объекта, тыс. руб.	14 550
10. Стоимость перепродажи объекта, тыс. руб.	16 850
11. Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения
12. Ставка банковского процента по ипотечному кре­диту, %
13. Премия за риск вложения в недвижимость, %
14. Премия за риск ликвидности, %
15. Премия за риск инвестиционного менеджмента, %

 

Определить стоимость складского комплекса доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада нахо-дится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплек­сов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м² в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году – до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимо­стью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и по­этому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действитель­ного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам та­кого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.

Расчет производится в следующей последовательности.

1. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок опре­деления и его результаты сводятся в расчетную таблицу 3.

 

 

Таблица 3

Расчетные показатели	Значение показателя (условный пример)
Годы прогнозного периода, год
Исходная информация по объекту оценки
1. Площадь оцениваемого объ­екта, м2
2. Доля неиспользуемой пло­щади, %
3. Ставка аренды за месяц, тыс. руб./ м2		320+ 320× × 0,1	387,2 352+ 352× × 0,1	425,92 387,2 + + 387,2× × 0,1	468,5 425,92 + +425,92 × 0,1
4. Доля потерь при сборе пла­тежей, %
Расчетные показатели по объектам оценки
5. Потенциальный валовой до­ход за год, ПВД, тыс. руб. (стр. 1 × стр. 3 × × 12 мес.)	2 918 400	3 210 240	3 531 264	3 884 390,4	4 272 720
6. Неиспользуемая площадь, м2 (стр. 1 × стр. 2/100)		22,8	7,6
7. Потерянный доход, тыс.руб. ((стр. 6 × стр. 3 × 12 мес.) + + (стр. 5 × стр. 4/100))	233 472	192 614,4	141 250,6	116 532	128 182
8. Действительный валовой до­ход, ДВД, тыс. руб. (стр. 5 – стр. 7)	2 684 928	3 017 625,6	3 390 013,4	3 767 858	4 144 538
9. Операционные расходы (ОР), в том числе:	402 739	452 644	508 502	565 178	621 681
- управленческие расходы, 5 % от ДВД, (0,05 · стр. 8)	134 246	150 881	169 501	188 392	207 227
- прочие операционные рас­ходы, 10 % от ДВД, (0,1 · стр.8)	268 493	301 763	339 001	376 786	414 454
10. Чистый операционный до­ход объекта недвижимости, ЧОД (стр. 8 – стр. 9)	2 282 189	2 564 982	2 881 511	3 185 199	3 503 630

 

2. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).

 

2.1. Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стои­мости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта С_пр:

ИК = 0, 3 · С_пр = 0,3 · 14 550= 4 365 тыс. руб.

 

2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и бан­ковской ставки:

ЕПЛ = ИК · /PМТ/= ИК · /колонка № 6/,

где /PМТ/– фактор текущей стоимости периодического взноса на погаше­ние кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банков­ского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N.

Тогда:

ЕПЛ = 7 825 · /колонка № 6/= 4 365 · 0,01075 = 46,9 тыс. руб.

 

2.2. Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:

РОД = ЕПЛ · 12 = 46,9 · 12 = 563 тыс. руб.

 

2.3. Определяем остаток платежей по кредиту ОПК₍₅₎ на конец прогноз­ного периода (5 лет).

ОПК₍₅₎ = ЕПЛ · /PVA/= ЕПЛ · /колонка № 5/,

где /PVA/– фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как зна­чение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, кото­рый отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N – n). Тогда:

ОПК₍₅₎ = 78,6 · /колонка № 5/= 46,9 · 75,67116 = 3 549 тыс. руб.

 

3. Определим де­нежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 4).

Таблица 4

Денежные потоки, тыс. руб.	Значение показателя
Прогнозный период, тыс.руб. /год
Годы
1. Действительный вало­вой доход (ДВД)	2 684 928	3 017 625,6	3 390 013,4	3 884 390,4	4 272 720
2. Операционные рас­ходы	402 739	452 644	508 502	582 659	640 908
3. Чистый операционный доход (ЧОД) (стр.1 – стр.2)	2 282 189	2 564 982	2 881 511	3 301 731	3 631 812
4. Капитальные вложе­ния, 15 % от ЧОД (0,15 · стр.3)	342 330	384 747	432 227	495 260	544 772
5. Обслуживание кредита	563 000	563 000	563 000	563 000	563 000
Денежный поток до уп­латы налогов (стр. 3 – стр. 4 – стр. 5)	1 376 859	1 617 235	1 886 284	2 243 471	2 524 040

4. Определение ставки дисконтирования.

Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Цен­трального банка. В настоящее время она составляет 8,25 %. Расчет ставки пре­мии за риски инвестирования в объект недвижимости осу­щест­вляется в таб­личной форме (5).

 

Таблица 5

Вид и наименование риска

Степень риска, баллы

1. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)

2. Ликвидности

3. Неполучение арендных платежей

4. Неэффективный менеджмент

5. Криминогенные факторы

6. Финансовые проверки

7. Неправильное оформление аренды

Количество наблюдений

Взвешенный итог

Сумма

Количество факторов

Средневзвешенное значение балла

6,14

Величина ставки за риск (1 балл = 1%)

6,14% ≈ 6,1 %

Соответственно, ставка дисконтирования составит: R = 8,25 + 6,1 = 14,35 %

5. Определяем текущую стоимость реверсии:

С_рев. = (С_перепр – ОПК₍₅₎) / (1 + R)⁵ = (16 850 – 3 549) / (1 + 0,1435)⁵ =

= 7 001 тыс. руб.

6. Определяем рыночную стоимость склада С_н как сумму годовых дис­контированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости ревер­сии:

С_н = 1 377 / (1 + 0,1435)¹ + 1 617 / (1 + 0,1435)² + 1 886 / (1 + 0,1435)³ +

+ 2 243 / (1 + 0,1435)⁴ + 2 524 / (1 + 0,1435)⁵ + 7 001 = 1 204 + 1 244 + 1 257 + 1 319 + + 1 262 + 7 001 = 2 096 + 7 001 = 13 287 тыс. руб.

Таким образом, вследствие необходимости в ипотечном кредите для реа­лизации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимо­стью недвижимости С_н (инвестиционной стоимостью) и определенная доход­ным подходом, является более низкой, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости С_пр (13 287 тыс. руб. << 14 550 тыс. руб.), что делает процесс инвестирования в дан­ный объект недвижимости невыгодным.